Главные цифры и тренды свердловского ипотечного рынка в 2019 году
Рэнкинг
Впервые с 2015 года ипотечный рынок зафиксировал падение. В Свердловской области в 2019 году было выдано 43669 ипотечных кредитов на общую сумму 89,8 млрд рублей, и это меньше, чем годом ранее - на 8,3% в рублях и почти на 15% в штуках. При всём при том 2019 год сложно назвать плохим для рынка: в полной мере имеется эффект высокой базы, ведь сравнение проводится с 2018-м, когда ипотека испытала просто фантастический взлёт.
Да и в этом году некоторые банки показали результаты, близкие к фантастическим (на общем фоне, по крайней мере). Банк ДОМ.РФ нарастил ипотечные выдачи в Свердловской области почти в три раза, Промсвязьбанк - вдвое, «Открытие» и Транскапиталбанк - примерно в полтора раза. Естественно, это (как и более скромные успехи других банков) привело к перераспределению долей рынка и перетасовке рэнкинга.
Ринат Иржанов, управляющий Уральским филиалом ПСБ:Дополнительную динамику процессу придал выход на региональный рынок Альфа-Банка, сразу устремившегося в ТОП-5, а также объединение «Открытия» с Бинбанком (в 2018 году у них были отдельные показатели).- Ключевыми драйверами роста стали выдачи в сегменте строящегося жилья, а также по госпрограммам «Военная ипотека» и «Семейная ипотека».
Отметим, что рэнкинг 2018 года мы составляли в основном по данным Банка России, но с 1 января 2019 года публикация ипотечной статистики по отдельным организациям прекратилась. Теперь мы располагаем только данными самих банков, некоторые из которых были даны в округлённом виде (в таблице они выделены красным цветом). Несколько крупных банков отказались либо не смогли предоставить региональные цифры. В результате нам пришлось отказаться от распределения мест и публикации данных по росту (падению) показателей и позиций в рэнкинге. Приведённые доли рынка носят примерный и справочный характер.
ТОП ипотечных банков Свердловской области. 2019 год
| Банк | Объём выданных кредитов, млн рублей | Доля рынка, % | Количество выданных кредитов, штук |
|---|---|---|---|
|
Сбербанк |
40620 |
45,23 |
22640 |
|
ВТБ |
22000 |
24,5 |
10000 |
|
Банк ДОМ.РФ |
3600 |
4,01 |
1800 |
|
Абсолют Банк |
3053,2 |
3,4 |
1252 |
|
Альфа-Банк |
3000 |
3,3 |
1400 |
|
ПСБ |
2704 |
3,01 |
1220 |
|
«Открытие» |
2500 |
2,78 |
нет данных |
|
Росбанк Дом |
1700 |
1,89 |
860 |
|
Россельхозбанк |
1379,5 |
1,54 |
648 |
|
«Уралсиб» |
1300 |
1,45 |
532 |
|
УБРиР |
1060 |
1,18 |
504 |
|
Транскапиталбанк |
824,5 |
0,92 |
429 |
|
Совкомбанк |
356 |
0,4 |
168 |
|
БЖФ |
174,2 |
0,19 |
83 |
Почему прогнозы не оправдались?
В начале 2019 года банковское сообщество оценивало ипотечные перспективы весьма позитивно: по итогам года ожидали пусть и умеренного, но прироста. Что же помешало этим прогнозам сбыться, особенно в условиях рекордно низких ставок? По мнению экспертов, основной причиной стало перераспределение спроса, причём в обе стороны: в конце 2018 года имели место покупки на опережение, спровоцированные начавшимся тогда повышением ставок, а во второй половине 2019-го стал формироваться отложенный спрос.
Михаил Хорьков, руководитель Аналитического отдела УПН:- Затяжная экономическая стагнация влияет на ожидания покупателей. А рынку жилья кроме снижения ставок по ипотеке нужен позитивный информационный фон. Заёмщикам и покупателям не хватает оптимизма. И без реальных экономических изменений эти ощущения не переломить. К тому же всё это наложилось на возросшие цены на квартиры. Сам факт снижения ставок по ипотеке в начале этого процесса не создаёт большого притока новых заёмщиков. Это связано с тем, что разница была не очень существенная. Само движение ставок вниз на фоне последовательного снижения ключевой ставки закладывает ожидания дальнейшего удешевления ипотеки.
Елена Ботош, руководитель ипотечного направления УБРиР:- Действительно, снижение ставок не привело к существенному росту спроса на ипотеку. Новый бум в ипотечном кредитовании пока не случился. Частично это связано с ожиданиями дальнейшего снижения, а частично с отсутствием роста реальных доходов населения, низкой покупательной способностью.
Тренды
1. Рост конкуренции
Упомянутые выше причины не позволяют нам с полной уверенностью выделить ТОП-10 и даже ТОП-3 банков и, соответственно, рассчитать доли рынка, занимаемые десяткой и тройкой. Однако некоторые выводы сделать можно.
Количество банков, имеющих долю регионального рынка свыше 2%, за год выросло с пяти до восьми, количество банков с долей свыше 3% - с трёх до семи.
При этом совокупная доля ТОП-10 превышает 91% (в нашей таблице она равна 91,1%, а если какой-то из неучтённых банков входит в десятку, цифра от этого только увеличится), хотя в предыдущие годы доля ТОП-10 снижалась (с 94% в 2016-м до 90,5% в 2018-м). То есть, ситуация изменилась. Раньше бурная борьба шла за попадание в ТОП-10, теперь она происходит непосредственно в десятке, активные «малые игроки» покрупнели и основательно теснят как верхушку рэнкинга, так и тех, кто ещё пару лет назад был на одном уровне с ними.
В то же время это не означает, что сформировался какой-то клуб победителей, которые будут и впредь делить рынок исключительно между собой. Борьба продолжается, и шансы подняться есть у всех. В 2019 году это продемонстрировали Альфа-Банк, с ходу занявший долю рынка больше 3%, и Транскапиталбанк, остающийся во втором десятке, но тем не менее нарастивший выдачи в полтора раза.
2. Разворот ставок к снижению
Безусловно, главный тренд года. Повышение ставок имело место в январе-мае, средняя стоимость выданной в Свердловской области ипотеки за это время выросла с 9,87% до 10,58% (данные ЦБ РФ, помесячная разбивка). Однако во второй половине года ставки не только отыграли назад, но и несколько раз обновили исторические минимумы. В декабре показатель ушёл ниже 9%, составив 8,96%.
3. Рост среднего размера и срока кредита
Тенденция не нова, наблюдается как минимум с 2017 года и не имеет прямой корреляции с ростом цен на жильё. Впрочем, в Свердловской области она проявилась слабее, чем на общероссийском рынке. Тем не менее во второй половине 2019 года средний размер ипотечного кредита в регионе закрепился выше 2 млн рублей, а по итогам года составил 2,057 млн (в 2018 году - 1,912 млн). Средний срок вырос с 17 до 18 лет.
Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:4. «Перезапуск» семейной ипотеки- Екатеринбуржцы стали чаще покупать в ипотеку более просторную и дорогостоящую (из-за роста цен) недвижимость. В связи с этим средний метраж ипотечных квартир вырос с 42 кв. м. до 50 кв. м., а средняя сумма жилищного займа в Абсолют Банке - с 2,05 млн рублей до 2,43 млн рублей. В 2020 году средняя сумма ипотеки из-за роста цен на жилье может вырасти на 5-10%. Средний размер первоначального взноса уменьшился, но незначительно - с 32% до 29% от полной стоимости жилья.
В феврале 2019 года президент России Владимир Путин инициировал превращение семейной ипотеки, запущенной годом ранее, в «совсем льготную». До этого заёмщики получали в рамках программы льготную ставку (не выше 6%) только на несколько лет (не более восьми). Теперь эта ставка распространяется на весь срок кредита. На практике это было осуществлено к середине года. Кроме того, с апреля банки стали по собственной инициативе снижать стоимость семейной ипотеки от установленного государством 6-процентного предела всё ниже и ниже (первым это сделал Абсолют Банк). Логично, что в результате выдачи ипотеки по госпрограмме выросли в разы. В некоторых банках доля этого сегмента в общем объёме ипотечных продаж приблизилась к 10%, а доля от ипотечных выдач на первичное жильё достигла четверти.
Прогнозы
Эксперты полагают, что семейная ипотека останется одним из драйверов рынка. Поддержит его и новая демографическая мера - повышение материнского капитала.
Елена Ботош, руководитель ипотечного направления УБРиР:Прогнозы по рынку в целом остаются позитивными, хотя в этом году они довольно сдержаны. Глава свердловского филиала Банка «Открытие» Наталья Алемасова говорит о росте в пределах 5%, указывая на сокращение сегмента перекредитования: «Рефинансирование пойдёт на спад. Все, кто хотел рефинансироваться, уже рефинансировались». В Абсолют Банке ожидают рост рынка на 10-15%.- Мы ожидаем, что в 2020 увеличится спрос на программу кредитования с материнским капиталом, однако оценить величину предполагаемого спроса пока затруднительно. Стоит отметить, что увеличится досрочное погашение по ипотеке за счет средств материнского капитала, так как молодые семьи с первым ребенком, уже имеющие ипотечный кредит, будут направлять средства мат.капитала именно на погашение действующих обязательств.
Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:Ставки продолжат снижаться, но уже не столь бурными темпами, как во второй половине 2019 года. «После того как они уйдут на уровень 8-8,5%, это должно оживить интерес к ипотеке. Высокое предложение на развитых рынках должно ограничить рост цен на квартиры. Если этого не произойдет, то выросшие цены нивелируют эффект от снижающейся ставки», - говорит Михаил Хорьков. Светлана Ковалёва предупреждает, что «ждать ставок ниже 8% годовых в 2020 году не стоит».- Безусловно, снижение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ позитивно отразится на объемах выдачи жилищных кредитов. Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в Свердловской области в 2020 году на 10-15%. Однако будут и сдерживающие факторы - в первую очередь, увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста реальных доходов населения. Снижает активность потенциального заемщика и необходимость больше копить на первоначальный взнос из-за изменения нормативов ЦБ.
