Итоги ипотечного рынка в Свердловской области. 2022 год

Итоги

После двух лет опьяняющего роста (на 57% в 2020 году и на 21% в 2021-м) в 2022 году объём ипотечных продаж снизился. Снизился некритично, но ощутимо - на 12,2%. Впрочем, если смотреть не в рублях, а в штуках (исключая тем самым фактор роста цен) падение вдвое больше - 24,3% (после роста на 40% в 2020-м и на 9,5% в 2021-м).

Конечно, тут следует помнить о специфике минувшего года - резком росте ставок и, как следствие, обвале продаж весной-летом. Начиная с августа динамика вроде бы вышла в плюс: из пяти месяцев лишь один оказался хуже прошлогодних показателей, да и то менее чем на процент. Но это опять же в рублях, в штуках отставание от 2021 года показывал каждый месяц, начиная с апреля.

Рэнкинг

В 2022 году доли ипотечного рынка в Свердловской области активно перераспределялись между банками, конкуренция была высокой. Итоги получились неоднозначными: доля ТОП-3 продолжила расти (с 76,5% до 78%), однако и несколько других банков из ТОП-10 смогли значительно улучшить свои позиции.

Приведённый ниже рэнкинг составлен на основе данных, предоставленных Bankinform.ru кредитными организациями. Несколько банков отказались либо не смогли предоставить цифры по Свердловской области, поэтому мы не распределяем места и не указываем изменение позиций в рэнкинге.

Доли рынка рассчитаны на основе статистики ЦБ РФ по Свердловской области. Данные по УБРиР расчитаны на основе предоставленных банком цифр прироста за 2022 год. Красным цветом выделены округлённые цифры. Среди не предоставивших данные могут быть банки с долей рынка более 1%.

Тренды и прогнозы

Средний размер ипотеки вырос на полмиллиона

Описанный выше разрыв в динамике количества и объёма выданных кредитов подразумевает значительный рост среднего размера ипотеки. Действительно, этот показатель в Свердловской области увеличился с 2,55 млн рублей в 2021 году до 2,95 млн в 2022-м, а в декабре вообще превысил 3,23 млн. Характерно, что при этом средний размер первоначального взноса не уменьшился - это следует и из статистики ДОМ.РФ по выдаче льготной ипотеки и из ответов опрошенных нами банков касательно их рыночных программ. Следовательно, рост средней ипотеки полностью обусловлен удорожанием жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.

Вторичка сдала позиции, но отыграет их назад

Баланс спроса между первичным и вторичным рынком существенно менялся в течение 2022 года. Весной-летом доминировала первичка, точнее говоря - льготные госпрограммы, ставки по которым, в отличие от рыночных программ, не менялись (семейная ипотека) или быстро возвращались к прежним уровням (основная льготная программа). Ещё один всплеск банки наблюдали в декабре, когда заёмщики ожидали сворачивания господдержки. «Относительно 2021 года доля кредитов, выданных в 2022 году на приобретение недвижимости на первичном рынке, увеличилась на 10%, а доля кредитов по программе «Ипотека для семей с детьми» - в 2,5 раза», - рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования Банка «Уралсиб» в Екатеринбурге Наталья Брусницына. «Некоторое превалирование доли ипотеки на первичном рынке связано, в первую очередь, с ростом объёма текущего строительства, - указывает ещё на одну причину глава Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге Антон Сандалов. - При таком широком предложении и комфортной стоимости ипотеки покупатели чаще делают выбор в пользу первичного рынка».

В 2023 году вторичка отыграет потери, полагают банкиры. «Благодаря общему снижению ставок, условия ипотечных программ будут сближаться, и доля вторичной недвижимости снова возрастёт, в том числе благодаря росту доли сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья. Этот показатель вырос с 2019 по 2021 год на 7 процентных пунктов и достиг 45%, но снизился по итогам 2022 года до 36%. Аналогичный показатель на первичном рынке составляет 70%», - объясняет замдиректора Свердловского филиала Россельхозбанка Дмитрий Корж.

Льготные программы - влияние в прошлом и в будущем

Продлённые льготные программы по-прежнему будут играть большую роль, в этом уверены все опрошенные эксперты, но не все ждут развития этого тренда (например, за счёт расширения аудитории семейной ипотеки). «Мы считаем, что доля сделок по программе «Семейная ипотека» останется на прежнем уровне. Всё-таки главный сдерживающий фактор для заёмщиков - это не условия госпрограммы, а более высокая стоимость квартир в новостройках», - говорит управляющий Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалёва.

В Альфа-Банке полагают, что активный спрос на льготные программы будет наблюдаться со второго квартала 2023 года. В УБРиР ожидают кратного (в 2-3 раза) роста выдач по IT-ипотеке. В ПСБ допускают рост выдачи ипотеки военнослужащим.

Возможно, в 2023 году появятся новые льготные программы, говорит глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Как изменятся ипотечные ставки?

Значительных повышений или понижений ставок эксперты не прогнозируют. «Мы ожидаем, что в течение года уровень ставок существенно не поменяется», - говорит управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Анна Севостьянова. «Согласно базовому прогнозу аналитиков ПСБ, ключевая ставка в течение 2023 года сохранится на текущем уровне. Исходя из этого ожидаем, что колебания ипотечных ставок будут носить незначительных характер», - согласен Антон Сандалов. Наталья Брусницына менее оптимистична: «В случае усиления геополитической напряженности и ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ, которое приведет к росту доходности по ОФЗ, может возникнуть необходимость повышения процентных ставок по базовым программам банков».

А Михаил Хорьков указывает, что влияние ставок на спрос уже не столь велико, как было раньше: «Спрос на ипотеку в целом и льготные программы в частности в последние годы во многом зависит не столько от базовых экономических параметров (уровень заработной платы, инфляция, ставки), сколько от настроений и ожиданий потенциальных заемщиков. Рынок стал более эмоциональным и не всегда последовательным».