Продление госпрограммы не удержит ипотечный рынок на рекордных высотах

Мало кто сомневался, что программа льготной ипотеки, известная как «Госпрограмма-2020» или «Ипотека под 6,5%», будет продлена. Ожидания оправдались с лихвой: президент Владимир Путин предложил обеспечить льготное кредитование минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин чуть раньше выступил с инициативой его продления до конца 2021 года.

Между тем, необходимости удерживать ипотечный рынок от кризисного обвала больше нет. Точнее, её и не было: ожидания, что на фоне общеэкономического кризиса рухнет спрос на жильё, породившие эту программу, совершенно не оправдались. На фоне снижающихся вслед за ключевой ставкой ипотечных процентов спрос на кредиты бьёт все рекорды, в том числе и в сегменте вторичного жилья, где господдержки нет. «Действительно, спрос, созданный госпрограммой, скорее дополнительный, чем компенсирующий. С июня мы зафиксировали резкий рост заявок на ипотеку как на новостройки, так и на вторичку», - подтверждает руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова.

Но стимулирующмй характер программы явно устраивает государство не меньше, чем предполагавшийся изначально антикризисный, и успех планируется упрочить. «Первоочередное стимулирование ипотечного кредитования на первичном рынке абсолютно понятно, учитывая мультипликационный эффект и влияние строительного сектора на всю экономику. С точки зрения пролонгации, безусловно, рынок сейчас поддерживает эту идею. Понятно, что ситуация моментально не улучшится, поэтому стимулирующие меры можно было бы и продлить. Тем не менее, мы понимаем, что поддержка не должна быть постоянной, иначе подрываются рыночные основы», - рассуждает начальник управления по Уральскому федеральному округу «Росбанк Дом» Елена Сафонова.

Сама по себе эффективность госпрограммы сомнений не вызывает, но череда ежемесячных ипотечных рекордов вряд ли продлится долго. И дело даже не в падении реальных доходов населения - практика показала, что к ипотечной аудитории это будто бы и не относится. К окончанию бума ведут три фактора: рост цен на жильё, фактически нивелирующий выгоду от предоставляемой государством субсидии, исчерпание спроса и близящийся конец тренда на снижение ставок.

«Результат госпрограммы превзошел все ожидания. На рынок не только вернулись покупатели, взявшие паузу весной, но и пришли новые. Всё это совпало с тем, что рынок переходит на проектное финансирование, и девелоперы потеряли оперативный простор для принятия решений. Они не смогли быстро вывести новые проекты. Результат - опережающий рост цен. Уже сегодня главным фактором, ограничивающим возможности покупателей, становится не ипотека, а уровень цены», - объясняет глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Правда, рост цен на первичку побуждает потенциальных покупателей и заёмщиков присмотреться к вторичному рынку, и, по мнению аналитиков УПН, в сегменте вторички остаётся значительный резерв для роста. Однако вслед за переносом внимания на вторичный рынок смещается и рост цен (собственно, это уже происходит), что опять-так ограничивает возможности для новых рекордов спроса.

Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалёва также указывает на рост доли вторички и на постепенное исчерпание целевой аудитории: «Весной и в начале лета 2020 года ипотека с господдержкой действительно стала драйвером рынка жилой недвижимости в Свердловской области. Доля сделок на первичном рынке в июне-июле достигала 70%. Но уже в августе число сделок в рамках этой госпрограммы пошло на снижение. В сентябре этот тренд усилился. Одни банки исчерпали лимиты. Другие стали развивать собственные ипотечные программы с акцентом на вторичный рынок. Изначально планировалось, что госпрограмма будет жёстко ограничена по времени, и большинство заёмщиков, которые хотели и могли ей воспользоваться, уже сделали это. Мы прогнозируем, что при продлении ипотеки с господдержкой доля сделок с квартирами в новостройках в Свердловской области в целом по рынку в ноябре-декабре 2020 года не превысит 30-40%».

Что касается ставок, то приближение инфляции к целевому показателю исключает дальнейшее значительное понижение ключевой ставки Центробанком. При стабильной ключевой ставке и высоком спросе со стороны заёмщиков у банков не будет причин делать ипотеку ещё дешевле. Правда, нельзя исключать, что в этой ситуации на рынок выльется отложенный спрос со стороны тех, кто ждал всё более низких ставок и при этом не пожелал воспользоваться госпрограммой.

Всё сказанное выше не означает, что в ближайшие месяцы ипотечный рынок прекратит демонстрировать высокие цифры продаж и прироста в годовом выражении. Следует учесть и сезонный фактор. «Ноябрь и декабрь - это традиционно сезон высокого спроса в ипотеке. Заёмщики спешат завершить свои дела в уходящем году, чтобы не откладывать их на новый, - напоминает Елена Сафонова. - В этой связи, а также принимая во внимание сохранение курса Банка России на смягчение кредитно-денежной политики и продление госпрограммы-2020, сильного сокращения спроса в конце года опасаться не следует».

И всё же в помесячном сравнении показатели рынка вскоре начнут снижаться, а в 2021 году этот эффект проявится и в годовом выражении (когда базой сравнения станет период нынешнего бума). Михаил Хорьков указывает на образовавшийся парадокс: сейчас рынок смог бы расти и без господдержки, но в следующем году она ему понадобится, чтобы снижение с рекордных уровней до просто высоких не оказалось чересчур резким. «Продление программы вряд ли позволит сохранить объём продаж на рынке жилья в следующем году на уровне 2020 года. Но отказ от субсидирования привел бы к обвалу рынка, - отмечает аналитик. - Рынок жилья, ипотеки, социальная политика государства оказались крепко повязаны политическими решениями и уже не могут существовать друг без друга».