Испытано на себе. Как сэкономить на ипотеке 800 тысяч за счет рефинансирования

Если вы думаете, что условия вашей ипотеки - это безоговорочно и почти навсегда, то вы ошибаетесь. Когда ставка, размер ежемесячного платежа, срок или любые другие параметры кредита вас перестают устраивать, можно воспользоваться программой рефинансирования. Процесс улучшения условий по кредиту будет не самым простым и быстрым. Но усилия стоят того, если все правильно просчитать. Как это сделать и из каких этапов состоит рефинансирование, рассказываем в нашем мини-сериале, основанном на личном опыте журналиста «БанкИнформСервис».

Серия первая: выбираем банк

Сегодня рефинансирование ипотечных кредитов предоставляют более 10 банков. Ставка по таким продуктам, согласно базе «БанкИнформСервис», начинается от 10% годовых, верхняя граница при этом обычно не превышает 12,25%. Хорошая цифра, если учесть, что в 2014-2015 году ипотеку выдавали под 13-14% годовых, а иногда и больше. Мы, собственно, попали как раз в такую историю.

Купили квартиру в строящемся доме в 2014 году. Первоначально одобренная Сбербанком ставка составляла 14,25%, после сдачи объекта и получения права собственности она снижалась на 1 процентный пункт - до 13,25% годовых. Не самая низкая на тот момент цифра, но и не самая высокая, нужно отметить. Год мы спокойно платили по своему кредиту, радуясь тому, что успели ввязаться ипотечную историю еще до того, как банки стали гораздо жестче оценивать клиентов и поднимать ставки еще выше.

Жаба жадности, которая периодически стала поквакивать в дату очередного платежа, поселилась в нашем разуме позже - когда среднерыночные ставки неумолимо поползли вниз. Некогда сносные 13,25% к концу 2016 года казались уже космическими.

Мы проштудировали предложения на рынке, остановились на трех кредитных организациях и по результатам предварительных расчетов выбрали «Абсолют Банк».

Важно

Информация, которую запрашивают банки для предварительного расчета:

- Уровень ваших доходов
- Размер кредита
- Стоимость объекта
- Текущая ставка и условия по кредиту

Серия вторая: считаем выгоду

Рефинансирование - процесс нелегкий и не самый быстрый. Чтобы ввязываться в него, нужно четко осознавать, ради чего.

Первое, на что нужно смотреть - это, конечно, процентная ставка. В нашем случае это было 11,25% вместо 13,25% годовых. Два процентных пункта позволили снизить ежемесячный платеж с 35,8 до 31,5 тысяч рублей, то есть на 4,3 тысячи (без изменения срока кредита). Узнав предварительный итог, мы с радостью схватили калькулятор и подсчитали экономию за весь срок кредита. Получив кругленькую сумму 885,8 тысяч, мы уже стали планировать, на что сможем ее потратить. Но не тут-то было. Вскоре мы осознали, что будут и дополнительные траты - разовые и постоянные.

Учитывайте расходы на страховку. В новом банке по условиям договора мы должны были страховать не только объект (как в Сбербанке), но и жизнь и здоровье заемщиков. В нашем конкретном случае страховка - это плюс 10,3 тысячи рублей в год (СК «Абсолют страхование»).

Но тут нужно отметить, что расходы на страховку при кредите в Сбербанке тоже были. Так, в 2016 году за годовой полис мы заплатили 7,3 тысячи рублей - это только за страхование объекта недвижимости в компании «Сбербанк страхование». Если в расчет брать разницу в страховых взносах 3 тысячи рублей, то за весь срок кредита (206 месяцев или 17 с небольшим лет) мы потратим лишь на 51 тысячу рублей больше.

Наконец, учитывайте разовые расходы на сделку. Вам придется оплатить дополнительно:

- оценку недвижимости - в нашем случае 2,5 тысячи рублей;
- выписку из ЕГРН (если этот документ требует кредитор, а наш требовал) - госпошлина 300 рублей;
- справки от прежнего кредитора (в Сбербанке они выдаются бесплатно, но некоторые банки взимают за них комиссию);
- госпошлину за перерегистрацию договора ипотеки в Росреестре - 334 рубля на каждого собственника.

Даже за вычетом всех расходов, выгода от рефинансирования нашей ипотеки осталась весьма убедительной - более 830 тысяч рублей.

Лайфхак

Формула, по которой можно посчитать выгоду от рефинансирования:

Разница в размере ежемесячного платежа х Срок кредита в месяцах - Расходы на страховку х Срок кредита в годах - Разовые расходы на сделку = Выгода

Эта формула дает общее представление о размере выгоды, но при этом не учитывает некоторых деталей, например, изменение размера страховых выплат со временем.

Серия третья: подаем заявку

«Бумажный» этап самый муторный. Вам потребуется собрать столько же бумажек, сколько при одобрении первоначального кредита, плюсом - запастись пачкой справок и выписок от действующего банка-кредитора, а также переворошить стопку документов по объекту недвижимости. У нас, например, только первичный список насчитывал более 10 пунктов:

1. Анкета - заявление на рефинансирование
2. Паспорт
3. Заверенная копия трудовой книжки
4. Справка о доходах
5. Копия кредитного договора
6. Первоначальный график погашения
7. Дополнительное соглашение к кредитному договору о снижение процентной ставки
8. Актуальный график погашения (с учетом всех фактически произведенных платежей)
9. Выписка по счету, с которого производится погашение задолженности за последние 12 месяцев (с указанием операций и назначений платежей)
10. Договор участия в долевом строительстве
11. Справка от застройщика об оплате объекта недвижимости
12. Акт приема-передачи жилого помещения

В ходе рассмотрения заявки потребовались дополнительные справки от работодателя. После недавней смены работы банку нужно было подтверждение, что заемщик принят на новое место - раз, принят без испытательного срока - два, и принят с необходимым уровнем зарплаты - три. Это, конечно, исключение из правил, но будьте готовы к тому, что в нестандартной ситуации банк потребует от вас дополнительных телодвижений.

Лайфхак

Если нет сканера

Банк не раз попросит от вас копии или сканы тех или иных документов. Если сканнера и копира у вас под рукой нет, воспользуйтесь специальным приложением-сканнером - сегодня их много в App Store и Google Play. Они умеют формировать jpg и pdf-файлы, отправлять их на имейл и сохранять в облаке.

Все документы мы отправляли в банк по электронной почте - хвала технологиям! И вообще, нужно отметить, что ногами мы пришли в офис кредитной организации лишь однажды - уже на сделку, но до этого еще далеко. А пока мы отправили все сканы и ждали решения. Через 2 дня из банка пришел ответ - кредит на рефинансирование ипотеки одобрен!

Ну, все - подумали мы - нужно скорее бежать в банк и рефинансироваться. Ан-нет! Одобрение заявки и оценка нас, как заемщиков - только первая часть марлезонского балета. Дальше - новый сбор документов. На этот раз - по объекту недвижимости, его банк тоже должен одобрить, прежде чем выдаст деньги на погашение прежней жилищной ссуды.

Список документов на объект тоже внушительный:

1. Отчет об оценке
2. Свидетельство о праве собственности (запрашивает оценщик)
3. Договор участия в долевом строительстве (запрашивает оценщик)
4. Акт приема-передачи объекта (запрашивает оценщик)
5. Справка об оплате объекта от застройщика (запрашивает оценщик)
6. Кадастровый паспорт (запрашивает оценщик)
7. Справка формы 40
8. Выписка из ЕГРН

И вот еще около полутора-двух недель уходит на сбор и подготовку дополнительных документов. На самом деле, можно уложиться и в несколько дней, если быть порасторопнее и не надеяться на современные технологии в госорганах. Мы, например, выписку из ЕГРН заказали на сайте Госуслуг, и получили ее в электронном виде. Формат файла странный, но на сайте Росреестра есть отдельный сервис, который позволяет увидеть выписку в «человекочитаемом» формате (оцените уровень самоиронии госорганов).

Все бы хорошо, вот только в электронном виде эта выписка никуда не годна - нужна бумажная и с синей печатью. Пришлось идти в МФЦ и заказывать выписку повторно, снова платить госпошлину и ждать еще несколько дней. К этому моменту устарела справка формы 40 (о прописанных), и ее пришлось обновлять, заново штурмуя паспортный стол.

Важно

Электронная выписка ЕГРН

Если ваш банк также запрашивает выписку ЕГРН, надежнее заказать ее через МФЦ и получить в бумажном виде, с синей печатью. Сегодня этот же документ можно получить и в электронном виде, с помощью сайта «Госуслуги», но в таком варианте он может оказаться непригоден. При этом заплаченную госпошлину (300 рублей) вам никто, конечно, не вернет.

На одобрение объекта ушло гораздо меньше времени, чем на сбор документов. Банк ответил нам в течение дня: «Рефинансировать можем!».

Серия четвертая: готовимся к сделке

Ну, вот уж тут-то репортаж должен закончиться, думаете вы, но нет! Наш сериал под названием «рефинансирование» стал походить на настоящую Санту-Барбару. По идее, на этапе подготовки к сделке и собственно сделки нет ничего сложного: собираете все оригиналы документов, приходите в банк и подписываете договор с банком и страховщиком. Вот со страховщиком у нас вышло интересно. Из списка аккредитованных страховых компаний мы выбрали несколько, исходя из известности бренда и личных предпочтений (офис рядом и отзывы хорошие), обзвонили, узнали тарифы и выбрали наиболее подходящую.

Нам рассчитали предварительную стоимость страховки и мы спокойно ждали даты сделки. Но за два дня до ключевого события в нашей истории начали происходить чудеса. На самом деле, вполне понятные чудеса, если понимать, что при страховании жизни страховщики оценивают клиента почти также, а может, и серьезнее, чем банк. У нас стали запрашивать дополнительные документы, результаты анализов, выписки терапевтов, показания УЗИ… В общем, хорошо, если вы здоровы. Но если у вас есть какое-то хроническое заболевание или вы окажетесь беременной женщиной (внезапно!), готовьтесь к тому, что за страховку тоже придется побороться.

Важно

Нюансы страхования жизни заемщиков

Если у вас имеется хроническое заболевание, а кредитор требует обязательного страхования жизни, заложите на оформление страховки чуть больше времени - могут понадобиться дополнительные медицинские справки и анализы.

У нас все кончилось сменой страховой компании (на ту, что предъявляет более щадящие требования к количеству документов) и переносом даты сделки.

Серия пятая: расставание с бывшим кредитором

Непосредственно перед сделкой нужно получить еще ряд документов от текущего кредитора и написать заявление на полное досрочное погашение. Список не выглядит устрашающим:

1. Справка об остатке задолженности
2. Справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки за последние 180 календарных дней по рефинансируемому кредиту
3. Справка о реквизитах счета Клиента, с которого производится погашение кредита
4. Копия заявления на досрочное погашение с отметкой о приеме первичным кредитором

Всего три справки и одно заявление, но и с ними пришлось помучиться. На потоке такие документы в Сбербанке не выдают, некоторые пункты ставили сотрудников госбанка в тупик. Например, в одном отделении нам отказывались выдавать справку об остатке задолженности на дату рефинансирования, а в другом выдали документ в нужной форме за 5 минут.

Серия шестая, кульминационная: сделка

Несмотря на интригующее название, в кульминации процесса рефинансирования нет ничего интересного. Вы приходите в банк со стопкой оригиналов документов - всех-всех тех, что до этого момента вы отправляли по электронной почте. Получаете договор страхования и кредитный договор, подписываете - и все, теперь ваша ипотека в другом банке.

Есть один важный момент. Скорее всего, сразу платеж у вас не будет существенно меньше, поскольку до перерегистрации залога будет действовать повышенная ставка. У нас она осталась почти как в Сбербанке - 13,507%.

Снизится она тогда, когда вы получите закладную у прежнего банка и вместе с новым кредитором подадите документы на регистрацию через МФЦ. Сколько займет этот процесс, зависит от банка-первичного кредитора: кто-то выдает закладную спустя пару дней, а кто-то - только через месяц. Сбербанк, как вы догадываетесь, в этом отношении не самый оперативный. Мы получили свою закладную примерно спустя полторы недели, и увлекательный поход в МФЦ у нас еще впереди. Думаете, пойдем туда налегке? Правильно, нет! Очередной список документов:

1. Паспорт
2. Свидетельство о браке
3. Свидетельство о праве собственности
4. Договор долевого участия
5. Акт приема-передачи квартиры
6. Справка от застройщика о полной оплате
7. Свежая справка формы 40 (и снова привет, паспортный стол!)
8. Кадастровый паспорт
9. Отчет об оценке
10. Кредитный договор Абсолют Банка
11. Справка о погашении задолженности от Сбербанка
12. Закладная Сбербанка

За все это удовольствие придется заплатить еще по 334 рубля с каждого (госпошлина). И вот тогда-то вздохнем спокойно и ух, заживем!

Процесс, как вы могли убедиться, непростой и кропотливый, но сэкономленные 830 с лишним тысяч рублей греют душу.

На этом мы не заканчиваем наше исследование рефинансирования. Есть ли ограничения для рефинансирования ипотеки, какие требования к заемщику предъявляют банки и при какой разнице в ставке перекредитование имеет смысл - читайте ответы банкиров в нашем материале Краткий ликбез. Ответы на самые важные вопросы про рефинансирование ипотеки.

Также подробный разбор банковских программ мы публиковали в нашем редакционном блоге, информация в нем регулярно обновляется.