Точные итоги по объемам ипотеки в России за 2011 год еще подводятся, но уже сегодня ясно, что цифры превзошли самые оптимистичные прогнозы аналитиков. По сравнению с первым полугодием 2011 года объем выданных кредитов к концу года вырос в 1,5 раза. Тенденции роста подтверждает и банковская статистика по регионам. Итоговый рост объема выдач по деньгам и по количеству кредитов в «штуках» в Свердловской области наблюдается на конец 2011 года у всех активных ипотечных игроков...
По сравнению с первым полугодием 2011 года (300 млрд руб.) объем выданных кредитов к концу года вырос в 1,5 раза. Тенденции роста подтверждает и банковская статистика по регионам. Итоговый рост объема выдач по деньгам и по количеству кредитов в «штуках» в Свердловской области наблюдается на конец 2011 года у всех активных ипотечных игроков (см. табл. 1).
Филиал ТрансКредитБанка увеличил объемы во II полугодии практически в 3 раза. Крупнейший региональный банк СКБ-банк увеличил выдачу кредитов в 2 раза, Нордеа Банк более чем в 2 раза. Остальные банки также показали рост объемов не менее чем на 100%.
Всего по УрФО за 11 месяцев было выдано ипотечных кредитов на сумму 19 млрд руб. Согласно статистике ЦБ, самыми «ипотечными» регионами Уральского федерального округа являются Свердловская и Челябинская области. Это подтверждает и Уральский банк Сбербанка РФ: больше всего кредитов банк выдал именно в Свердловской области - на сумму 12,6 млрд руб.
Средняя сумма ипотечного кредита, если ориентироваться на данные ЦБ, равняется 1 млн 200 тыс. руб. Но реальные цифры разнятся, иногда приближаясь к 2 млн руб. (см. табл. 2).
Средняя сумма кредита определяется не столько «аппетитами» заемщиков, сколько стоимостью квадратного метра. Цены на недвижимость вели себя спокойно, весь год наблюдался их плавный рост. По аналитике Уральской палаты недвижимости, динамика роста цен за год по городу составила +15,2% на вторичном рынке и около +10% на первичном. Как следует из отчета УПН, на конец декабря средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составила на «вторичке» 63 800 руб., а на «первичке» 54 100 руб. Эти цифры вплотную достигли докризисных показателей, а именно - осени 2008-го.
Рост цен на рынке недвижимости был замечен не только аналитиками рынка, покупатели отметили его повышенным спросом на жилье и ипотеку. Спрос на ипотечные продукты во втором полугодии 2011 гораздо выше, чем в первом. «Росту ипотечной активности способствовали внешние и внутренние факторы. Внешние связаны с развитием рынка недвижимости, ростом стоимости объектов и желанием населения приобрести эти объекты до нового „витка цен“. К внутренним факторам мы относим либерализацию условий и появление новых программ кредитования, оптимизацию системы продаж и развитие сети», - считает Сергей Кульпин, управляющий Уральским филиалом ВТБ24.
В Росбанке, Газпромбанке и Банке Интеза отметили тенденцию увеличения доли кредитов на приобретение квартир на первичном рынке. «На работу ипотечного сектора в 2011 году благоприятное влияние оказало восстановление финансового состояния застройщиков, вышедших из кризиса, сдающих объекты, замороженные в 2009 году, и закладывающих новые. Сотрудничество между банками и застройщиками отразилось на росте количества программ на приобретение новостроек по ставкам, аналогичным кредитам на вторичном рынке»,- отмечает Алексей Павин, региональный координатор Росбанка в Екатеринбурге.
Виталий Милованов, директор регионального центра «Уральский» ЗАО «Райффайзенбанк» также отмечает рост доли ипотечных кредитов на новостройки: «Скорее всего, такое увеличение связано с тем, что банки активно участвуют в финансировании строительства некоторых объектов, что повышает их заинтересованность в интенсивных продажах. Как следствие, запускаются различные специальные акции для конкретных строек и строительных компаний».
Восстановились и сами клиенты. «2011 год стал годом уверенного роста ипотечного кредитования. В том числе сказался отложенный из-за кризиса спрос на недвижимость. Ипотека была доступна для широкого круга клиентов», - отмечает Сергей Загайнов, начальника отдела розничного бизнеса Екатеринбургского филиала Связь-банка.
Как уже было упомянуто, к внутренним факторам развития ипотеки банкиры относят либерализацию условий и появление новых программ кредитования, оптимизацию системы продаж и развитие банковских сетей. Пониженные ставки при достаточно лояльных требованиях к заемщикам и оперативной выдаче кредитов - отмечают практически все банки.
«Главной тенденцией ипотечного кредитования 2011 года является практически восстановление ипотеки в нашем регионе - об этом говорит стабилизация процентных ставок (возврат к докризисным процентным ставкам); рост числа банков, предлагающих ипотечные программы, в том числе программу рефинансирования ипотечных кредитов; послабление требований банков к андеррайтингу клиентов; проведение активных рекламных кампаний с предложением различных льготных условия кредитования», - отмечает Дмитрий Шурыгин, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка.
Так, Нордеа Банк провел акцию «Раздеваем ипотеку», позволившую клиентам оформить ипотеку на более выгодных условиях, чем по стандартным программам. Другие банки это подтверждают. Как сообщают в пресс-службе СКБ-банка, программа «12-12-12» сразу стала популярной у клиентов: на протяжении прошлого года банк выдавал в среднем три ипотечных кредита в день. Для ВТБ24 хитом прошлого года стала программа «Победа над формальностями». Кроме того, клиентам банка была предложена уникальная программа для молодых семей «Ипотека + Материнский капитал». Кстати, практически все банкиры сходятся во мнении, что различные социальные программы приобретают все большую роль. Это ипотека и для молодых семей, и для обладателей материнского капитала, ипотека с господдержкой, военная ипотека. В общей сложности это 77 различных программ.
Несмотря на то, что во втором полугодии был рост, на рынок также оказали влияние и негативные факторы, связанные в первую очередь с недостатком ликвидности, отсутствием «дешевых длинных» денег.
«В последнем квартале 2011 года негативные ожидания в европейской экономике нашли отражение в сужении источников фондирования многих российских банков. Это привело, в свою очередь, к повышению процентных ставок, в среднем, на 1 п.п. по рынку. К началу 2012 года обозначилась незначительная монополия госбанков, имеющих доступ к дешевым ресурсам, но в целом ситуация на рынке ипотечного кредитования развивается поступательно», - так ситуацию комментирует Габдрахманов Руслан, управляющий Филиалом АКБ «Абсолют Банк».
Следствием недостатка ликвидности становится повышение ставок на ипотеку. «К концу 2011 года часть банков, занимающихся ипотечным кредитованием, ужесточили условия кредитования, что вылилось как в повышение процентных ставок и увеличение минимального первоначального взноса, так и в ужесточение подходов банков при оценке надежности заемщика, что, скорее всего, связано с ростом стоимости валюты и первыми явлениями надвигающегося мирового кризиса», - отмечает Дмитрий Шурыгин.
«В целом по банковской системе в I полугодии 2012 года мы прогнозируем рост средневзвешенных ставок на 0,8%. Это произойдет из-за того, что цена ресурсов, вероятнее всего, продолжит расти», - комментирует Сергей Кульпин. Правда, при этом он сообщает, что пока ВТБ24 оставляет ставки на прежнем уровне. К тому же, он не согласен с мнением, что оценка платежеспособности клиентов существенно ужесточится: «Оценка платежеспособности заемщиков останется без изменений, такой же лояльной - просрочка в банковских портфелях сокращается как в абсолютных, так и в относительных величинах. Также сохранится столь же низким, на уровне 10-20%, размер первоначального взноса - баланс интересов здесь уже сложился».
В Газпромбанке также считают, что запас снижения ставок в настоящий момент исчерпан. Здесь прогнозируют ужесточение условий кредитования при сохранении спроса преимущественно на строящееся жилье.
Каковы же прогнозы аналитиков, банкиров на 2012 год?
По самым пессимистическим нашим прогнозам, объем кредитов, выданных в России в следующем году, вырастет на 7%, до 730 млрд руб. АИЖК пророчит цифру в 1 трлн рублей. Почти все перечисленные игроки рынка также уверены, что спрос на ипотеку не снизится даже из-за повышения процентных ставок.«Результаты работы ипотечного рынка в 2012 году будут, как и раньше, зависеть от внешней и внутренней конъюнктуры. Среди позитивных факторов останется рост спроса на недвижимость и ипотеку. Высокая конкуренция банков позволит клиенту выбирать наиболее доступный вариант кредитования. Темпы роста будут сдерживаться ограниченным предложением на новостройки и последующим ростом цен на вторичное жилье. Наиболее сильным среди негативных факторов может оказаться повышение процентных ставок в первом полугодии 2012 года, вызванное дефицитом ликвидности на рынке», - говорит Алексей Павин
По мнению Габдрахманова Руслана, во втором и третьем кварталах 2012 года ситуация на российском рынке кредитования станет более чувствительной к европейским рынкам, поэтому на фоне возросшей стоимости фондирования существенного снижения ставок не ожидается. Он считает: «Увеличившийся после кризиса потребительский спрос, который поднял рынок ипотеки в 2011 году, немного утихнет за счет стремления населения накопить денежные средства на „черный день“. Вместе с тем, незначительная стагнация стоимости квадратного метра жилья будет подогревать спрос на ипотеку».
Тем не менее, эксперты рынка отмечают, что негативные тенденции продолжатся. Директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа Сергей Арзянцев считает, что в 2012 году ужесточатся условия кредитования: «„Закручивание гаек“ начнется с потенциально наиболее проблемных заемщиков (индивидуальных предпринимателей, владельцев бизнеса, лиц с неофициальными доходами и т. п.), таким образом, сложности с получением кредита в первую очередь возникнут у данных групп клиентов. Помимо этого, банки могут начать ужесточать требования к величине первоначального взноса». Он также отмечает еще одну возможную тенденцию, по его мнению, рынок ожидает консолидация, объемы будут перетекать от мелких игроков к крупным.
Кроме того, банкиры уверены, что 2012 год будет ознаменован интересом горожан к новостройкам, малоэтажному жилью, такому как таунхаузы и коттеджи. Так, в СКБ-банке считают, что рынок меняется, и, возможно, дальнейшее развитие получит кредитование на коттеджные поселки. Администрации городов готовы взяться за развитие инфраструктуры таких поселков. Застройщики обещают, что квадратный метр в таунхаузе будет стоить не дороже, чем на вторичном рынке.
Интерес к ипотеке не иссякнет, она будет развиваться, несмотря на негативные факторы. Компенсацией повышения ставок и ужесточения требований послужит расширение линейки ипотечных продуктов и улучшение сервиса.
