Ипотека в Екатеринбурге: кто не успел в августе, тот проиграл

Август этого года преобразил картину ипотечного банковского кредитования до неузнаваемости. Снижение процентной ставки с 12 до 11,5 процентов, уменьшение суммы первоначального взноса, введение новой программы обработки пакетов документов в Федеральной регистрационной службе по Свердловской области столкнули эту отрасль со стабильных позиций. Быстрый старт не дал удачного фотофиниша: уже через две недели ипотека снова стала малодоступной.

«Живой» август.

По оценке аналитиков, в августе в Екатеринбурге было выдано рекордное число ипотечных кредитов, однако сентябрь вряд ли сможет похвастаться такими высокими показателями. Все, кто успели попасть в промежуток между снижением ставок и введением новых услуг и пакетов, а также новым скачком цен на недвижимость сейчас уже обживают квартиры.

Если рассматривать цифры, то, по словам гендиректора Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александра Комарова, только в его агентстве было зарегистрировано не менее 400 сделок. Для сравнения в июне был предоставлен 361 кредит, в июле из-за временного увеличения срока регистрации ипотечных сделок — 301. Всего за первые полгода кредитов было выдано больше, чем за весь прошлый год.

Первыми из банкиров, кто откликнулся на вопросы JustMedia по количеству и качеству ипотечных сделок за летние месяцы был СКБ-банк. За август он может похвастаться следующими результатами: там выдано 262 кредита. Для сравнения, предыдущий рекорд был установлен в июне 2006 года, он составил 175 кредитов за месяц. По словам начальника Управления ипотечного кредитования СКБ-банка Анны Самуиловой, в планах на 2006 год — выдать 1 500 ипотечных кредитов. Но темпы выдачи кредитов убеждают нас, что этот план, вероятнее всего, будет перевыполнен. Не последнюю роль в этом сыграло и предложение по выдаче кредита без справки о государственной регистрации собственности. По данным на 1 сентября 2006 года, СКБ-банк уже выдал 2 643 ипотечных кредита, в том числе 1 074 — только в 2006 году.

В качестве собственного предложения Уральский банк Сбербанка России с августа 2006 года на 2 процентных пункта снизил процентные ставки по действующим рублевым кредитам, полученным заемщиками с 2003 года в рамках кредитных программ «Строительный кредит» и «Молодая семья».

Еще одно нововведение, которое уже нашло своих поклонников, предложил этим летом Банк Москвы. С 1 июня они ввели программу «Ипотека без первоначального взноса», по которой кредит под залог приобретаемой недвижимости по желанию заемщика выдается на срок от 3 до 25 лет, ставка по кредиту составляет от 10% годовых в валюте (долларах США или евро) или от 13% годовых в рублях. По оценке специалистов, новое предложение вызвало большой интерес у желающих приобрести квартиру в кредит. Примерно 70% обратившихся за ипотечным кредитом как в екатеринбургский филиал, так и в столичные отделения, сделали это именно в связи с привлекательными условиями акции. По словам директора Екатеринбургского филиала «Банка Москвы» Татьяны Есаулковой, за это время было выдано более 100 кредитов на сумму свыше 100 млн. рублей. В итоге проект «Ипотека без первоначального взноса» продлен до конца года, подобный проект появился еще и у Внешторгбанка.

Всего за последние восемь месяцев через агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) рефинансировано 1928 кредитов на сумму 1,9 млрд. рублей. Это число составляет 25% от всех кредитов, выданных за этот период в Свердловской области.

Только за август рефинансировано 456 кредитов на сумму 528 млн. рублей. По данным АИЖК, всего было выдано около 8 тысяч кредитов на приобретение квартир на рынке вторичного жилья. По сути это средства, которые инвестируются в строительство новых квартир в области и городе.

Убегающие цены

Доступность средств для приобретения квартир через ипотеку повлекло за собой одно вполне прогнозируемое осложнение. Только за последние два месяца цены на квартиры выросли на 20—22%, в то время как в прошлые годы максимальная цифра за год составляла 30—35%. В первых числах сентября начался новый этап роста цен.

Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отметил, что конкретного исследования на тему взаимосвязи между количеством выдаваемых ипотечных кредитов и ростом цен на недвижимость не проводилось. Однако развитие ипотеки играет не последнюю роль в удорожании квадратного метра.

С этим мнением готов поспорить глава представительства ООО «Городской ипотечный банк» в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский, считающий, что рост желающих приобрести квартиру по ипотеке и рост цен на недвижимость — не увязываются между собой. «Смотрите, что подогревает рост цен... Спрос превышает предложение примерно в три раза. Происходит это потому что, уровень доходов населения растет. Платежеспособного населения, не так быстро как хотелось бы, но все-таки становится больше. Во-вторых, банки снижают процентные ставки. Буквально недавно была озвучена статистика Ассоциации строителей России о том, что объем ипотечных кредитов составляет порядка 0,3 — 0,5 от ВВП. С учетом этих цифр, просто смешно говорить о том, что ипотечные кредиты подогревают цены на недвижимость. Это капля в море. Психологически, может, так быть, но экономически — это не так. Я считаю, что рост цен, к сожалению, будет продолжаться. Очень не хотелось бы, чтобы такими же кошмарными темпами».

Другой точки зрения, солидарной с позицией УПН, придерживаются представители риэлторовского сообщества. Начальник отдела вторичного жилья и ипотеки агентства недвижимости «Восточное» Анна Трояновская рассказала, что за последние три месяца цены на жилье существенно поднялись. Рост цен составляет примерно от 50 до 100 тысяч рублей в неделю в зависимости от состояния и расположения объекта. «Наш опыт показывает, что во многом это связано с развитием ипотеки. За 2 летних месяца мы заключили на 30—40% договоров на подбор жилья через ипотеку больше, чем за предыдущий период», — прокомментировала Трояновская. Она также отметила, что снижение процентной ставки действительно привлекло большое число желающих купить квартиру в кредит. Однако сейчас этот процесс вновь замедлится — цены на жилье поднялись, а вот заработная плата у людей осталась на прежнем уровне. И люди, которые в момент снижения ставки смогли взять ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру, сегодня не смогли бы претендовать даже на однокомнатную.

А вот выдача кредитов без справки о государственной регистрации собственности, напротив, не дала ожидаемого результата, и этот фактор не сыграл большой роли для общего числа выдаваемых кредитов. Анна Трояновская прокомментировала этот момент так: «Через ипотечный кредит можно купить только так называемую „чистую“ квартиру — без несовершеннолетних жильцов, родственников на зоне, не заложенную под кредит ранее. Квартиры с обременением чаще всего идут на обмен. Для „чистых“ квартир лучше всего подходит термин „случайные“: 95 % жилья владельцы получают по наследству, по дарственной, по бесплатной очереди или перепродают свежекупленную квартиру. А в этих случаях все необходимые документы и согласования у них на руках», — пояснила Трояновская.

В итоге всем, кто собирается купить квартиру в кредит, необходимо искать дополнительные средства или ждать новых остановок на трассе роста цен. Ими могут стать очередные снижения процентной ставки, изменения в правилах оформления документов. На «мертвые сезоны», которым по прогнозам должен был стать этот август, больше рассчитывать не приходится.

Ксения АЛИЕВА