Мы поговорили с банкирами Екатеринбурга и выявили возможные причины отказов в снижении ставки
Программы рефинансирования ипотеки в банках
1. Плохая кредитная история
Рефинансирование ипотеки для банка равносильно выдаче нового кредита. Поэтому те, кто подал заявку на снижение ставки, проходят тщательную проверку. И первое, на что обращают внимание все банки - чистота кредитной истории.
При этом у всех банков разные критерии оценки кредитной истории. Кто-то допускает одну просрочку в течение полугода до обращения за рефинансированием, а кто-то откажет в снижении ставки, если вы вовремя не внесли платеж один раз за последние 12 месяцев. Условия у каждого банка стоит уточнять отдельно.КомментарийЕлена Вяткина, начальник отдела ипотечного кредитования Банка «УРАЛСИБ» в Екатеринбурге:
- У заемщика, в первую очередь, должна быть положительная кредитная история. И эта история должна быть зафиксирована в Бюро кредитных историй (БКИ). Если вы, оформляя кредит в другом банке, не дали согласия на передачу данных в БКИ (а банк всегда запрашивает такое согласие), то такой кредит мы рефинансировать не можем. Если у заемщика неблагоприятная кредитная история (например, он допускал просрочки более 1 раза и дольше 5 дней в течение полугода), это тоже стоп-фактор.
Елена Вяткина, начальник отдела ипотечного кредитования Банка «УРАЛСИБ» в Екатеринбурге:
2. Низкий уровень кредитоспособности клиента
Чтобы получить кредит, нужно иметь возможность его обслуживать, поэтому перед одобрением заявки на рефинансирование, сотрудники банка требуют представить справку о доходах. «Не стоит забывать и о текущем финансовом состоянии клиента, которое с момента получения первоначального кредита могло измениться как в положительную, так и в отрицательную сторону», - прокомментировал руководитель центра ипотечного кредитования банка «Российский капитал» в Екатеринбурге Дмитрий Мочалин.
Ориентировочно ежемесячная плата за кредит должна составлять не больше 40-60% от общего дохода заемщика.
3. Квартира упала в цене
К невозможности рефинансирования кредита может привести существенное снижение стоимости предмета залога.
Комментарий- Например, в ситуации, если квартира была куплена несколько лет назад, когда цены на рынке недвижимости были выше. Предположим, в момент покупки ее стоимость составляла 2 млн рублей, а сегодня - 1,6 млн рублей, в кредит заемщик брал 1,6 млн. Получается остаток ссудной задолженности по кредиту равен стоимости квартиры.Как правило, Банк может предоставить кредит на сумму не более 90% от рыночной стоимости предмета залога на сегодняшний день, что, в случае снижения стоимости квартиры, будет составлять менее суммы остатка ссудной задолженности. В таком случае, заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести денежные средства, чтобы размер кредита не превышал 90% от цены объекта.
Елена Грибанова, директор Центра ипотечного кредитования Екатеринбурга Банка «Открытие»:
4. Заемщик сделал незаконную перепланировку квартиры
По словам Дмитрия Мочалина, еще одной причиной отказа в рефинансировании ипотеки может стать перепланировка в объекте, которая не была узаконена.
Если же вы провели перепланировку законно, это не повлияет на одобрение заявки на рефинансирование.
5. Отсутствие страховки
Одним из обязательных условий для снижения ставки до минимального уровня, указанного банком, является наличие страховки. Так, в пресс-службе Сбербанка отметили, что рефинансирование ипотеки других банков под 9,5% годовых проводится только при условии, что заемщик застраховал жизнь и здоровье и своевременно выплачивал кредит.
6. При получении прошлого кредита заемщик использовал маткапитал
В соответствии с законом, если на погашение ипотечного кредита использовался материнский капитал, то после окончания выплат родители обязаны наделить детей долями в жилье. При рефинансировании заемщик сначала погашает ипотечный кредит и только после этого оформляет новый залог. В такой ситуации возникает правовой риск, связанный с наделением детей долями в приобретенном жилье. По этой причине кредиторы предпочитают не идти на подобные сделки.
Комментарий- В силу юридических тонкостей (необходимость наделения детей долями в собственности) другой банк не сможет рефинансировать кредит, если заемщик ранее использовал на погашение свой маткапитал. Такая же проблема возникает, если маткапитал был использован в качестве первоначального взноса при покупке квартиры.
Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:
Тем не менее, такие банки как Уралсиб, Райффайзенбанк и Примсоцбанк рефинансируют ипотеку, при погашении которой использовался материнский капитал.
7. Кредитный договор клиента не соответствует условиям программы рефинансирования
Условия по сумме и срокам выдачи рефинансированной ипотеки, а также по ограничениям на возраст заемщика нужно уточнять у банков индивидуально.
7.1. Сумма рефинансируемой ипотеки ниже или выше указанных ограничений
Сумма кредита может варьироваться от 300 тыс. руб. до 30 млн рублей. Например, в Сбербанке сумма рефинансируемого ипотечного кредита для нашего региона должна быть не менее 500 тыс. руб. вместе с процентами и не более 5 млн руб.
7.2. Ипотека оформлена менее полугода назад или нарушены другие временнЫе ограничения
Срок кредитования может изменяться от нескольких месяцев до 30 лет. В некоторых банках программа рефинансирования предусматривает увеличение срока кредитования, вне зависимости от первоначального договора.
7.3. Возраст заемщика не соответствует установленным рамкам
Договор рефинансирования могут оформить клиенты разного возраста, но часто в договорах уточняют, что на момент погашения кредита заемщику должно быть меньше 75 лет.
8. Цель ипотечного кредита не соответствует условиям программы рефинансирования
Цель оформления кредита тоже может повлиять на снижение ставки. Например, вам могут отказать в рефинансировании, если первоначальный кредит был оформлен на покупку дома и земли.
9. Клиент обратился за рефинансированием в тот же банк, в котором брал ипотеку
Рефинансирование собственной ипотеки для банков юридически невозможно. «Банк не может изменить параметры кредита (процентную ставку, срок и пр.), так как это противоречит условиям договора, - отметила Светлана Ковалева. - В соответствии с действующими нормами кредитный договор не может быть расторгнут (прекращен) без погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке».
Лишь немногие кредитные организации готовы снижать ставку по своей ипотеке, такая сделка называтся реструктуризацией.
10. Разница между ставками меньше 1 процентного пункта
Рефинансирование имеет обоснованный экономический смысл, если разница в ставках составляет как минимум 1 процентный пункт, а лучше - 1,5-2 п.п. Это связано с тем, что во время перекредитования возникает множество сопутствующих расходов, в том числе на получение платных справок на страхование, а это существенно отражается на экономии, полученной от разницы в ставках.
Некоторые банки устанавливают минимальную ставку, при которой сделка возможна. Например, в ВТБ рефинансирование осуществляется по ставке от 9,7% годовых.
Обратите внимание, что банки могут предлагать более низкие ставки зарплатным клиентам.
11. Развод
Это событие тоже может стать препятствием для рефинансирования в том случае, если супруги были созаемщиками, и имущество не было разделено по закону.
12. Кредит оформлен без залога на недвижимость
Одна из самых редких причин отказа в рефинансировании ипотеки - клиент обратился в банк с кредитом, который не является ипотечным.
13. Повторное рефинансированиеКомментарийЕлена Вяткина, начальник отдела ипотечного кредитования Банка «УРАЛСИБ» в Екатеринбурге:- Иногда при анализе документов выявляются другие факторы, препятствующие одобрению кредита. Например, оказывается, что не оформлен залог на недвижимость, то есть кредит, который человек хочет рефинансировать, не ипотечный. В этом случае можно применить программу рефинансирования потребительских кредитов, но это уже другие сроки и другие ставки.
Сделки по повторному рефинансированию ипотеки проводят немногие кредитные организации, но такие предложения все же можно найти, например, в Абсолют Банке, в АИЖК, в Райффайзенбанке и в ВТБ. Скоро такую программу запустит ДельтаКредит.
Не во всех банках перечисленные выше аспекты станут причиной отказа. Рефинансировать ипотечный кредит возможно, но нужно потратить время, чтобы найти кредитную организацию, которая согласится понизить ставку именно в вашем случае.
Рефинансирование кредита - это возможность ощутимо сократить выплаты за ипотеку. О тонкостях этого нелегкого и достаточно продолжительного процесса читайте в нашем специальном репортаже «Испытано на себе». Стоит отнестись к этому шагу серьезно, рассчитать возможную выгоду, учитывая также все сопутствующие расходы. Узнать, сколько занимает рефинансирование ипотеки, и какие могут быть дополнительные расходы в таких сделках, можно в материале Краткий ликбез. Ответы на самые важные вопросы про рефинансирование ипотеки.
Здесь вы можете ознакомиться с программами рефинансирования, представленными в Екатеринбурге. Выбрать подходящий вариант поможет подробный разбор банковских программ, который мы публиковали в редакционном блоге. Информация в нем регулярно обновляется.
Памятка для заемщика:13 причин, по которым заемщику могут отказать в рефинансировании:
1. Плохая кредитная история
2. Низкий уровень кредитоспособности клиента
3. Квартира упала в цене
4. Заемщик сделал незаконную перепланировку квартиры
5. Отсутствие страховки
6. При получении прошлого кредита заемщик использовал маткапитал
7. Кредитный договор клиента не соответствует условиям программы рефинансирования (по сумме, по временнЫм рамкам или по возрасту заемщика)
8. Цель ипотечного кредита не соответствует условиям программы рефинансирования
9. Клиент обратился за рефинансированием в тот же банк, в котором брал ипотеку
10. Разница между ставками меньше 1 процентного пункта
11. Развод, если имущество не было разделено по закону
12. Кредит оформлен без залога на недвижимость
13. Повторное рефинансирование
