Для того, чтобы результат совпал с вашими планами, совершая любые сделки с недвижимостью (покупая, продавая, арендуя и т.д) нужно выяснить, кому на законном основании принадлежит собственность в настоящий момент, а также уяснить, кто после совершения сделки станет новым собственником недвижимости
Чистота - залог здоровья
Покупатели квартир почти все знают, что означает «чистота объекта». Они понимают, что речь идет не о том, насколько хорошо хозяйка вымыла полы перед просмотром квартиры, а об юридической прозрачности сделки, (а так же предыдущих сделок), совершенных с данной недвижимостью. Ведь даже случайные досадные ошибки, равно как и намеренные «подтасовки» фактов, допущенные участниками сделки могут привести к утрате права собственности на недвижимое имущество. Произойдет это, если суд признает факт нарушения прав других граждан и вынесет решение о признании сделки ничтожной. В таком случае добросовестный приобретатель вполне может остаться и без денег, и без жилья. Это настоящая трагедия, люди в таких ситуациях теряют не только большие средства, но и здоровье. Так что расхожая фраза «Чистота - залог здоровья» в данном случае звучит практически в буквальном смысле.
В идеале нужно досконально изучить вопрос юридической чистоты объекта. Выяснить, кто и когда жил в квартире, куда выписался. Уточнить, были или нет в данной квартире прописаны несовершеннолетние граждане, кто участвовал в приватизации, нет ли кого-то, кто в настоящий момент находится «в местах не столь отдаленных», кто вступал в наследство, кто от него отказался, и так далее. На практике 100% гарантий в отношении вторичного жилья вам не даст никто. Сведения теряются и искажаются иногда в силу банальной утраты документов, иногда потому, что кто-то намеренно «изъял» нужную информацию. А порой виной всего оказываются законодательные пробелы. Ибо в нашей стране с ее юридическими казусами многое до сих пор остается спорным. Только если вы являетесь первым владельцем недвижимости, покупаете квартиру в новостройке, вы можете быть уверены, что негативной «истории» у квартиры нет. Осторожно нужно относиться и к вариантам, когда дело касается граждан, которые сохраняют право пользования жильем, как члены семьи собственника. В таком случае квартиры новый владелец не лишится, но соседство с чужими людьми ему тоже вряд ли понравится. Это могут быть люди, отказавшиеся в своё время от приватизации жилья, но не от права в нём проживать. Либо граждане, подарившие своим родственникам жильё, но тоже не отказавшиеся от права пользования, т.к. это жильё является их единственным местом проживания. Есть категория граждан, которые «выписаны» из квартиры, но сохраняют право пользования. Это относится к тем, кто отбывает срок наказания в местах лишения свободы, или находится в социально-медицинских учреждениях на лечении. Таким образом, при подготовке объекта недвижимости к сделке, необходима тщательная экспертиза документов.
Конечно, риэлторы и юристы, сопровождающие сделку выясняют вопрос, насколько безопасна сделка с тем или иным объектом, выуживая информацию из паспортных столов, опрашивая соседей, делая запросы в различные инстанции.
Мы его теряем...
Когда специалисты говорят откровенно, то признаются - каждая вторая сделка с жильем несет для покупателя потенциальный риск утраты права собственности, так как может быть оспорена. Существует ли способ обезопаситься? Да, это страхование титула. Банки, выдавая кредит на покупку жилья на вторичном рынке, как правило, предлагают людям оформить страховку титула. В таком случае страхуется не сама квартира, а риск от утраты права собственности на нее. И если клиент отвергает такой вид страхования, то процент по кредиту будет выше, ведь такой кредит расценивается банком, как несущий возможные риски. В случае, если возникнут претензии со стороны третьих лиц, и суд признает их права законными, страховая компания должна будет выплатить своему клиенту оговоренную сумму. В идеале на сумму страховых выплат гражданин просто купит другое жилье. Поэтому занижать страховую сумму нет резона. (Разумнее всего в качестве страховой суммы определить рыночную стоимость жилья.) Но тут возникает первая причина непопулярности титульного страхования - такая страховка значительно удорожает сделку. Граждане предпочитают рисковать, вместо того, чтобы отдавать 1, 5% от стоимости квартиры (если речь идет о полном покрытии и сроке на три года). В год это получается 0,5 %. Правда если страховать титул на год, то и сумма страховых выплат будет меньше, но смысл при этом теряется. По статистике, именно в течение первых трех лет чаще всего возникают судебные тяжбы по поводу прав собственности на объект. Неверие в порядочность и добросовестность страховщиков - еще одна причина непопулярности страхования титула. При этом масса страховых компаний честны со своими клиентами, но общий фон недоверия портит им погоду. Примеры, когда клиенты судятся со страховыми компаниями, не желающими выполнять свои обязательства, ссылающимися на размытые неоднозначные пункты договоров, отбивают у людей охоту страховаться. Но все же страховка - это пока что единственный способ обезопасить себя от потери права собственности на жилье. Возможно, с введением нового закона, предусматривающего компенсацию со стороны государства при потере единственного жилья, ситуация изменится.
