Ипотека на "долевку"

Если долго мучиться, что-нибудь получится!

На заре ипотеки банки категорически отказывались кредитовать «долевку», причины - высокие риски для кредитора, ведь в случае с еще не построенным домом, предмета залога нет, вернее, он есть только в проекте. Сегодня банки повернулись лицом к «долевке», практически все имеют в списке продуктов ипотеку на строящееся жилье. Но насколько часто заемщики пользуются этими предложениями? Общее количество договоров долевого участия, по данным Росреестра в Екатеринбурге увеличивается. Например, если в январе 2011 года было зарегистрировано 155 договоров долевого участия, в апреле уже 402. Но по оценкам специалистов Уральской палаты недвижимости, доля заключенных договоров с использованием средств банка на покупку «долевки» мала. Одна из главных причин - в большинстве случаев банк по-прежнему требует залога уже существующего объекта.

Охотнее банки одобряют заявки в том случае, если объект возводится аккредитованной строительной фирмой. Практика аккредитации застройщиков широко распространена в Екатеринбурге. Еще охотнее банки одобряют заявки тех заемщиков, кто выбрал себе квартиру в доме или жилом комплексе, который строится и реализуется в партнерстве с банком.

В проектах, где банк кредитует застройщика, все быстрее и проще. Со стороны банка, кредитующего застройщика, есть уверенность, что дом не окажется в числе «замороженных» объектов, а заемщики - в числе обманутых дольщиков. Ведь он сам участвует в проекте. Снижение рисков позволяет снизить проценты по кредиту для заемщиков. Сокращается срок рассмотрения заявки - банк уже проверил и застройщика и объект, оценить остается только платежеспособность самого заемщика, а это в большинстве банков занимает всего пару дней. Важный момент - если речь о «партнерской» новостройке, в период до оформления залога кредитуемого жилого помещения с заемщика не потребуют предоставить иной залог. (Не будет обязательным и предоставление отчета об оценке кредитуемого объекта недвижимости).

Но самое приятное для заемщика - снижение процентной ставки. Например, у Сбербанка РФ ставка по ипотеке жилья, построенного с участием кредитных средств банка, на срок от до 20 лет, с первым взносом от 10 до 30% составляет 13,75% (до регистрации ипотеки), 12,50% (после регистрации ипотеки). Тогда как, на «чужие» объекты первый взнос должен быть не менее 15%, а ставки будут при аналогичном сроке кредитования варьироваться от 15% (до регистрации ипотеки) и 13,75% (после регистрации ипотеки). Разница существенная.

В нашем городе большое количество аккредитованных застройщиков у Сбербанка, ВТБ24, УралСиба, Газпромбанка. С помощью кредитных программ этих банков можно купить «долевку» сразу в нескольких районах города. Например, продажи в новой очереди жилого комплекса «Университетский» (Втузгородок) стартуют в июле текущего года, ипотеку на «долевку» предоставляют Сбербанк и УралСиб.

На новую очередь жилого комплекса «Альбатрос» банки пока не выдают ипотеку, взять кредит на «долевку» можно только по программам САИЖК. Так как банки предъявляют требования к степени готовности объекта (от 2 этажей до 50% готовности).

Получить ипотеку «на уровне котлована» не удастся. В таблице мы приводим еще несколько известных объектов, которые возводятся застройщиками, получившими аккредитацию в банках. (См. таблицу)

Плюсы и минусы «долевки»

Комментарий

Петр Киселев, директор агентства недвижимости «Профессионал»:

Плюсы покупки квартиры в новом доме очевидны. Во-первых, можно выбрать планировку «под себя», вторичный рынок не изобилует вариантами. Во-вторых, в новом доме будут новые коммуникации, и вам будет долгое время не ведома проблема изношенных труб. В-третьих, большим плюсом является юридическая чистота объекта, ведь до вас собственников у него не было. В-четвертых, по цене «долевка» обойдется дешевле, чем новое готовое жилье, а иногда даже квартира оказывается дешевле «вторички». Ведь на стадии строительства цены на квадратные метры меньше, чем по окончании стройки. Если вы покупаете жилье на уровне котлована, то можете значительно сэкономить, ведь с ростом числа этажей будет подрастать и цена.

Есть и минус, он может свести на нет все перечисленные плюсы. Если объект по каким-то причинам не будет построен, то покупатель останется ни с чем. Ведь квартиры фактически нет в природе. Кроме того, не всякое новое жилье можно купить в ипотеку, ведь банки тщательно просчитывают риски, и не всегда готовы выдать деньги под залог несуществующего объекта. Если кредит все же выдается, то до момента сдачи объекта в эксплуатацию банки, как правило, берут с заемщика повышенные процентные ставки. На стадии котлована получить кредит вряд ли удастся, чаще банки кредитуют под объекты, которые «выросли» до уровня нескольких этажей. Но зато кредит, полученный на «долевку», является существенным подтверждением стабильности фирмы-застройщика и гарантией того, что дом будет достроен. Ведь в данном случае служба безопасности будет проверять не только заемщика, но и застройщика, и сам объект. Такая комплексная оценка не доступна простому потребителю».

Какова схема покупки квартиры в ипотеку?

Комментарий

Какова схема покупки квартиры в ипотеку? С этим вопросом мы обратились к Людмиле Плотниковой, юристу Уральской палаты недвижимости.

«Все начинается с выбора объекта, как правило, затем следует обращение в банк и подача заявки. После одобрения заявки заключается договор долевого участия с застройщиком, и производится оплата первоначального взноса. Следующий шаг - регистрация договора долевого участия в региональном регистрирующем органе. После того, как регистрация состоялась, в банк предоставляется уже зарегистрированный договор долевого участия и заключается договор о залоге имущественных прав. Договор о залоге имущественных прав тоже регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Основным обеспечением для банка, на стадии строительства объекта является залог имущественных прав (прав требования) на приобретаемую квартиру. После этого, банк перечисляет сумму кредита на счет заемщика. Не стоит забывать о необходимости оформить страховку жизни и потери трудоспособности заемщика в страховой компании. Это нужно сделать до перечисления суммы ипотечного кредита на банковский счет застройщика».

• 1. Подписывается акт приема-передачи квартиры со строительной компанией. Оформляется техпаспорт на жилье, происходит его оценка оценочной компанией.
• 2. Составление закладной на объект залога и подача ее в соответствующий региональный регистрирующий орган, сделать это нужно в течение десяти рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи с застройщиком.
• 3. Регистрация закладной в ФРС. С даты государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемую квартиру обеспечением становится - ипотека (залог) приобретаемой квартиры в пользу Банка.
• 4. Заключение со страховой компанией договора комплексного ипотечного страхования. Сделать это нужно не позднее десяти рабочих дней, считая с даты государственной регистрации права собственности на жилье.

Найти ипотечную программу на покупку «долевки» просто, многие банки имеют в своем списке такие продукты. Но на практике получить такой кредит оказывается не так уж легко. На пути заемщика встают препятствия: необходимость залога готового объекта, высокие процентные ставки на период строительства, повышенные риски, связанные с возможными «недостроями» и банкротством строительных фирм. Тем не менее, на рынке такие варианты не исключены. Они для тех, кто непременно хочет жить в новой квартире и не боится трудностей. Дорогу осилит тот, кто по ней идет.