Рынок недвижимости в 2025 году развивался в условиях серьезных ограничений. Высокая ключевая ставка, растущая себестоимость строительства, заградительные ставки по ипотеке и привлекательные условия по депозитам — все это могло бы ввести рынок в продолжительную депрессию. Но, кажется, все игроки — застройщики, риэлторы, банки и даже потребители — приняли новую реальность и теперь учатся жить в новых обстоятельствах. До восстановления еще далеко, но позитивные тренды уже можно отметить. К такому выводу пришли участники пленарной дискуссии XVII Уральского форума недвижимости. Мы собрали мнения экспертов о серьезных вызовах и возможных драйверах роста на рынке недвижимости.
Старт не то, чем кажется
Актуальную ситуацию в строительном секторе эксперты аккуратно называют «нерастущий рынок», подчеркивая, что из шокового состояния участники уже вышли и теперь ищут возможности для роста. «Я считаю, что мы прошли кризисную точку, и сейчас находимся в нерастущем рынке. Мы уже привыкли к изменениям и адаптировались к новым условиям», — говорит президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников.
По данным аналитического центра «Авито недвижимость», в Екатеринбурге во второй половине года начал восстанавливаться спрос на жилье в новостройках. Уровня прошлого года достигнуть не удалось, но позитивные изменения начались..«Конечно, если мы будем сравнивать 10 месяцев прошлого года к 10 месяцам этого года, есть падение минус 19%. Но заметна определенная динамика на восстановление: количество заключенных ДДУ увеличилось с 1,4 тыс. до 2,7 тыс. договоров в месяц. Доля сделок с ипотекой также растёт, даже на вторичном рынке. Это позитивный факт», — отмечает руководитель по развитию партнерства с сервисом «Комфортная сделка» «Авито Недвижимости» Павел Прядко.
В качестве положительного тренда многие приводят аргумент о том, что стартует строительство новых объектов. Однако президент гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников предупреждает: «Застройщик стартует совсем не тогда, когда хочет. Застройщик стартует, когда надо. А надо, потому что есть кредитные обязательства, позиция банка, еврооблигации, требования акционеров или совета директоров и так далее».
По его мнению, о сохраняющемся напряжении на рынке косвенно говорит популярность «токсичных» инструментов — ипотеки без первоначального взноса, рассрочки от застройщиков и повышенный уровень комиссий для риелторов. «Когда мы увидим отказ от этих практик, можно будет говорить о том, что рынок начал возвращаться к нормальности», — заявил Трапезников.
Перетока с депозитов в недвижимость не случилось
Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, должно было дать импульс к снижению привлекательности депозитов. Эксперты рассчитывали на то, что деньги вкладчиков будут направлены в квадратные метры, но пока этого не происходит.
«Если экспертно посмотреть на структуру вкладов, то мы увидим, что почти 80% сумм депозитов находятся у 5% наиболее обеспеченных вкладчиков,. Это люди, которые свои вопросы с недвижимостью, скорее всего, уже решили. В остальных случаях средняя сумма вкладов — 400-600 тысяч рублей, этого может не хватить даже на первоначальный взнос. Поэтому каких-то резких движений мы здесь не ожидаем, тем более, что и ставка будет, видимо, снижаться очень медленно», — говорит президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин.
Не обеспечивает текущий уровень ставок и массовую доступность ипотеки. По прогнозам разных экспертов, общий объем выдачи жилищных кредитов по итогам 2025 года снизится на 10-20%. Однако даже дорогая ипотека находит своего заемщика.
«В целом по стране 17-18% клиентов берут в текущих условиях рыночную ипотеку. В Свердловской области этот показатель выше — 22%. Самое интересное, что каждый пятый дорогой кредит погашается в течение одного года. Люди могут позволить себе брать такие кредиты, они справляются с кредитной нагрузкой», — рассказывает заместитель управляющего по бизнесу банка ВТБ Елена Авдонькина.
По ее словам, рассчитывая на постепенное снижение ключевой ставки, банк уже сейчас готовит программу рефинансирования для своих заемщиков и клиентов других банков.
Развитие без трагедий и драм
В ближайшее время рынок недвижимости ждет переформатирование: слабые игроки уйдут, сильные — воспользуются случаем для роста. «Все это мы переживем. Не будет ни обманутых дольщиков, ни иных трагедий. Кто-то кого-то купит, кто-то зафиксирует убытки. По большому счёту, для наших потребителей это пройдет незаметно. Но я совершенно убежден, что через год-полтора, рынок будет качественно другим. Именно по составу игроков и по набору того, что они делают», — дает прогноз Вячеслав Трапезников.
По мнению вице-президента Российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Бриля, максимальное значение цен на недвижимость достигнут, это приводит к снижению массового спроса и глобальной перестройке. «После двух-трехкратного роста цен на недвижимость, которое имело место в предыдущие два года, мы достигли потолка цен. Покупать по таким ценам психологически очень трудно, если вообще возможно. Никто не будет этого делать массово в течение двух-трех ближайших лет. Процесс адаптации к новым ценам должен пройти, и это займёт время. Безусловно, в этот период рынок должен остановиться, консолидироваться, неким образом переформатироваться и найти новый баланс между объемом предложения и объемом спроса. Ничего драматического при этом не происходит», — заверяет эксперт.
