После резкого повышения ключевой ставки с 8,5% до 12% годовых ипотечные ставки вдруг стали двигаться в противоположных направлениях: рыночная ипотека, выдаваемая по собственным программам банков, разумеется, подорожала, а льготная, субсидируемая государством, кое-где подешевела. Массовым трендом снижение льготных ставок пока не стало, но рынок уже движется в этом направлении. На данный момент среди крупных организаций процент по льготной ипотеке снизили ПСБ, Абсолют Банк, УБРиР, Ак Барс Банк, МТС-Банк. Понижения составили от 0,2 до 0,5 процентных пунктов и, как правило, распространялись на все виды льготных программ - ипотеку с господдержкой для всех, семейную ипотеку, IT-ипотеку. Ранее, ещё до экстренного изменения ключевой ставки, но уже после её июльского повышения, ставки по льготным программам очень сильно - на 0,8-1 п. п. - понизил СберБанк.
В условиях, когда выдачи рыночных кредитов на новостройки близки к нулю, такая тенденция фактически означает снижение ставок на первичном рынке с одновременным (и весьма сильным!) ростом на вторичном. Что, очевидно, приведёт к дополнительному перераспределению спроса.
Но почему же так происходит? Никакого секрета нет - достаточно вспомнить, что государство субсидирует льготную ипотеку, исходя из действующей ключевой ставки. Попросту говоря, государство «догоняет» доход банка до уровня «действующая ключевая ставка плюс 2,5 процентных пункта», в нынешних условиях это 12 + 2,5 = 14,5% годовых. То есть, с заёмщика банк получает зафиксированные в договоре проценты (скажем, 6% по семейной ипотеке), а сверх этого государство выдаёт банку ещё 8,5%, и банк получает столько, сколько он получил бы с кредита под 14,5% годовых.
Правда, есть две не слишком приятные для банков детали. Во-первых, субсидия, в отличие от рыночной ставки, не фиксируется на весь срок кредита, а рассчитывается отдельно на каждый месяц, и, скажем, после понижения ключевой ставки до 10%, доход банка будут «догонять» лишь до 12,5%. Но это работает и в обратную сторону - по льготным кредитам, выданным в период низких ставок, банки сейчас «догоняются» до 14,5%, в то время как с рыночной ипотеки, оформленной несколько месяцев назад, они по-прежнему получают 8-10% годовых.
Во-вторых, государство субсидирует только разницу между указанной выше планкой (которая сейчас равна 14,5% годовых) и базовой ставкой программы (6% для семейной ипотеки, 8% для ипотеки с господдержкой) и не субсидирует дополнительные скидки, добровольно предоставленные банком. То есть, если банк выдал заёмщику семейную ипотеку не под 6%, а под 5,5%, сейчас его доход по этому кредиту - с учётом субсидии - составит не 14,5%, а 14% годовых.
Казалось бы, банкам невыгодно давать скидки, раз их не возмещают, но не забывайте про конкуренцию! Выдать «недосубсидируемый» кредит для банка выгоднее, чем не выдать вообще никакого, а скидка - отличный способ переманить заёмщиков. Ну а теперь, когда из-за вынужденного роста рыночных (нельготных) ставок выдачи по собственным программам банков неминуемо упадут, конкуренция в льготной ипотеке обострилась. Отсюда и неестественное, на первый взгляд, снижение ставок по таким программам.
Свежие банковские новости читайте в нашем телеграм-канале или в дзен-канале.
