Светлана Ковалева, Абсолют Банк: «Наиболее частая причина продажи квартир, которые находятся в ипотеке - желание увеличить жилплощадь»

Сегодня почти 60% сделок с жилой недвижимостью совершаются с помощью ипотеки. Средний срок жилищного займа в УрФО за последние два года увеличился с 15 до 17 лет, к концу года он может вырасти до 19 лет. Неудивительно, что возникают ситуации, когда владелец ипотечной квартиры до окончательной выплаты кредита хочет ее продать и купить другое жилье, может быть, более просторное, расположенное в другом районе, другом городе. Естественно, что покупателя с полной суммой собственных средств найти сложно. Получается, что необходима «ипотека на ипотеку» - выдача жилищного займа на залоговое имущество.

Такие сделки уже стали реальностью, хотя далеко не многие банки готовы с ними работать. О механизме и особенностях ипотеки на залоговое имущество рассказывает Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге.

- Если есть цель купить с помощью жилищного займа квартиру с ипотечным обременением, то, прежде всего, надо получить положительное решение по кредиту от банка, узнать максимальную доступную сумму. У нас это легко делается онлайн, без визита в офис. Партнеры среди риэлторов и застройщиков, подключенные к цифровой платформе, дистанционно отправляют заявку на ипотеку. Через 15-25 минут у вас на руках решение - причем не предварительное, а окончательное. Оно ни к чему не обязывает, в том числе и к тому, чтобы покупать жилье через конкретного риэлтора или застройщика.

Шаг второй - банк проверяет и одобряет выбранную квартиру. Для этого потребуется стандартный пакет документов, который, как правило, готовит сторона продавца. Важный момент - необходимо документальное подтверждение, что продавцы не погашали свою ипотеку с помощью маткапитала. В противном случае из-за юридических сложностей, связанных с наделением долями несовершеннолетних детей, сделка будет невозможна.

В день сделки банк предоставляет заемщику первую часть денежных средств для перечисления на счет продавца квартиры. В документах четко прописывается, что эти деньги предоставлены для погашения действующего ипотечного кредита у продавца жилья.

Далее с квартиры снимается прежний залог и регистрируется право собственности на покупателя-заемщика - разумеется, с обременением в виде ипотеки.

После этого новый собственник приносит свежую выписку ЕГРН, а банк перечисляет продавцу квартиры оставшуюся часть денег, и сделка завершается.

До момента перехода права собственности на действующего заемщика у банка отсутствует обеспечение по кредиту в виде залога квартиры. В связи с этим банк предоставляет кредит клиенту под поручительство продавца. Это достаточно редкий на ипотечном рынке вариант, требующий индивидуального, гибкого подхода к сделке со стороны кредитной организации.

Наиболее частая причина продажи квартир, которые находятся в ипотеке - это желание увеличить жилплощадь (например, в связи с рождением детей). Вопреки предубеждению, продажа ипотечной квартиры в связи с трудностями в выплате кредита - большая редкость. Как правило, банки идут навстречу заемщикам, столкнувшимся с объективными финансовыми проблемами - увеличивают сроки кредита, уменьшают на несколько месяцев размер ежемесячного платежа, предоставляют «ипотечные каникулы». Что касается Абсолют Банка, то у нас есть требование к продавцам ипотечных квартир - у них не должно быть действующей просрочки по кредитам и задолженности перед службой судебных приставов на сумму более 30 тысяч рублей. Продавец перед сделкой обязательно подтверждает это справкой, причем она не должна быть «старше» 5 рабочих дней.

Опытные риэлторы утверждают, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, - более легкий объект для одобрения. Это действительно так. Квартиры, которые были приобретены за счет ипотечного кредита, уже проходили юридическую экспертизу объекта, следовательно, выше вероятность, что они отвечают требованиям банка. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще.