Ипотека с господдержкой: брать сейчас или подождать до декабря?

Сегодня мы открываем спецпроект, в котором будем разбирать реальные финансовые кейсы. Помогать в поиске оптимальных путей решения нам будут эксперты из банков. Первая серия будет посвящена ипотеке с господдержкой: брать сейчас или дождаться конца года?

Исходные данные: у заемщика сегодня есть 500 тысяч рублей на первоначальный взнос. Он планирует купить «однушку» в новостройке за 2,5 млн рублей в ипотеку по госпрограмме на 20 лет.

Дом сдается в конце года, поэтому заемщик может взять ипотеку сейчас или немного подкопить до декабря, положив свой первоначальный взнос и три ежемесячных платежа на срочный вклад. В таком случае, взяв кредит в конце года, у нашего героя первоначальный взнос будет чуть больше. Но вопрос в том, выиграет ли он что-нибудь?

Мы попросили банкиров рассчитать, сколько удастся накопить нашему герою и как от этого изменятся условия кредитования (ежемесячный платеж по кредиту). В среднем, за три месяца первоначальный взнос можно увеличить на 70-75 тысяч рублей, ежемесячный платеж при этом сократится на 700-800 рублей, таким образом за 20 лет заемщик может сэкономить более 16 тысяч рублей, а экономия на процентах может превысить 100 тыс. рублей (ведь если меньше сумма кредита, то меньше становится и сумма выплаченных процентов).

Ипотека с господдержкой: брать сейчас или в декабре?

Банк	Ставка по ипотеке с господдержкой, годовых	Ежемесячный платеж, если взять кредит сегодня, руб.	Ежемесячный платеж, если взять кредит в декабре, руб. *	Разница в платеже, руб.
Сбербанк (Уральский банк)	11,9	21 882**	21075**	807
ВТБ24	11,4%	21 191	20 442	749
БАНК УРАЛСИБ	11,75%	21 720	20 905	815
Абсолют Банк	11,2%	20 917	20 124	793
СМП Банк	11,5%	21 375	20 563	812

*с учетом накоплений на вкладе, см. подробные расчеты ниже **заемщик моложе 40 лет

Ипотека: брать нельзя откладывать

Судя по расчетам, даже такой короткий период накоплений может дать сыграть свою роль и помочь заемщику снизить ежемесячный платеж. Но стоит ли овчинка выделки на самом деле? С учетом ожидаемого роста цен на жилье - вряд ли. С этим согласились все опрошенные нами эксперты.

Комментарий

Пресс-служба Уральского банка Сбербанка России:

- Сегодня рынке жилья, как первичного, так и вторичного, под влиянием многих факторов сформировались выгодные для покупателей условия. Для увеличения продаж в сезон низкой деловой активности многие застройщики предлагают скидки и дополнительные выгоды при приобретении строящегося жилья. К концу года спрос, как правило, повышается, что закономерно приведет к росту стоимости недвижимости.

Отдельно в Сбербанке отмечают, что на размер ежемесячного платежа может повлиять множество факторов. Например, это возраст заемщика. «Если сейчас заемщику 40 лет, последний год из тех 20, на которые оформляется ипотека, совпадут с его выходом на пенсию. Соответственно, этот последний год платеж будет гораздо меньше платежа за предыдущие 19 лет, и будет рассчитываться согласно сумме его предполагаемой пенсии. Если же заемщику меньше 40, он успеет рассчитаться по кредиту до выхода на пенсию, и его ежемесячные платежи будут одинаковыми в течение всего срока кредитования», - говорят специалисты.

В банке УРАЛСИБ считают, что за такой короткий срок - до декабря - вряд ли удастся накопить сумму, которая бы позволила серьезно сократить платежи по кредиту. Но самое большое опасение у экспертов вызывает возможный дефицит объектов на первичном рынке к Новому году и рост цен, который «съест» всю экономию.

Комментарий

Ирина Гопкало, руководитель Свердловской территориальной дирекции банка УРАЛСИБ:

- Казалось бы, есть небольшой выигрыш при прочих равных. Однако и рынок не стоит на месте. Хотя цены на недвижимость сейчас более-менее стабильны, однако после сдачи дома в декабре квартира может стать заметно дороже.
Это будет зависеть не только от общей ситуации на рынке, но и от политики застройщика, спроса на квартиры в конкретных домах. На одни объекты цена не изменится, на другие может вырасти настолько, что «съест» весь ваш выигрыш. Подходящие вам квартиры в понравившемся доме за это время могут быть проданы, и придется срочно искать замену. Поэтому я рекомендую не ждать, а покупать квартиру.

Договориться с застройщиком или агентством недвижимости можно - сегодня на рынке есть предложения по бронированию объектов, напоминает Сергей Кульпин из ВТБ24. Однако это скорее исключение, чем правило. Тем более, к декабрю квартиры в новостройках могут расхватать как горячие пирожки.

Комментарий

Сергей Кульпин, управляющий Уральского филиала ВТБ24:

- Декабрь - месяц традиционно высокого спроса на ипотеку и покупку жилья. В конце этого года завершается программа господдержки, поэтому спрос на новостройки будет большим. Есть риск, что до декабря просто не останется приемлемого варианта квартиры (этаж и планировка) в выбранном доме, либо цена на интересные объекты пойдет вверх. Как вариант, можно попробовать договорится с застройщиком на дополнительную скидку или рассрочку (окончательный расчет средствами ипотеки при сдаче дома), чтобы иметь гарантии сохранения желанного объекта по заранее известной цене. И только учитывая эти факты принимать решение, брать квартиру в ипотеку сейчас или повременить до конца года.

«Лучше не оттягивать жилищный вопрос в постоянном ожидании более выгодного предложения», - соглашается директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко. Согласен с ним и управляющий СМП Банка в Екатеринбурге. Аналогичный всплеск спроса на недвижимость и ипотеку мы уже наблюдали в конце прошлого года.

Комментарий

Вячеслав Нестеров, управляющий филиалом СМП Банка в Екатеринбурге:

- В последнее время цены на жилье демонстрируют отрицательную динамику. Однако мы видим, что постепенно падение замедляется, поэтому нельзя исключать, что к концу года цены могут скорректироваться в сторону повышения. При этом рост цен может начаться в конце года, простимулированный, в том числе, увеличением спроса на новостройки в связи с прекращением действия государственной программы по субсидированию процентных ставок, какой наблюдался в конце прошлого года. Я бы не рекомендовал откладывать с покупкой недвижимости, особенно учитывая тот факт, что разница в сумме ежемесячного платежа, которая получится из-за увеличения суммы первоначального взноса за счет накопленных процентов, будет несущественной.

Эксперт указывает на то, что в среднесрочной перспективе квартиры в новостройках будут дорожать: из-за сокращения оборотных средств многие строительные компании не начинали новых проектов в этом году, это может спровоцировать дефицит и рост цен.

Детальный расчет

Ниже для самых любознательных наших читателей мы приводим подробное решение выбранной финансовой задачи - с цифрами, указанием ключевых условий кредитов и вкладов.

Сбербанк

Если сейчас заемщик в возрасте 35 лет возьмет кредит по программе с господдержкой в Сбербанке по ставке 11,9% годовых, его платеж составит 21 882 рублей в месяц.

Если же клиент решит положить в банк 500 тыс. рублей, затем трижды дополнительно внесет 21 882 рубля, то по истечении срока накопления с учетом ставок по краткосрочным вкладам в Сбербанке у него на счету будет 573 769 рублей. Если всю сумму заемщик использует как первоначальный взнос, в кредит он возьмет оставшиеся 1,92 млн рублей, поэтому ежемесячный платеж составит 21 075 рублей. Таким образом, разница в платеже составит 807 рублей. Что за 20 лет позволит сэкономить заемщику 16 140 рублей.

Если же заемщику сейчас 41 год, и он покупает квартиру со взносом 500 тыс. рублей, то платеж будет 22 085 рублей, а 1,5 последних года с учетом выхода на пенсию - 8 666 рублей.

ВТБ24

Если взять ипотеку сейчас на сумму 2 млн рублей на 20 лет под ставку 11,4%, то ежемесячный платеж составит 21 190,95 руб.

Использование накопительного счета с ежемесячным пополнением на сумму 21 190,95 рублей в течение 3 месяцев позволит увеличить первоначальный взнос до 570668,9 рублей (сумма первоначального взноса 500 тыс. +21 190,95*3+начисленные по накопительному счету проценты).

К декабрю с первоначальным взносом 570 668,9 рубля для покупки потребуется кредит в размере 1 929 331,1 рубля. При этом ежемесячный платеж при ставке 11,4 % составит 20 442,18 рублей. Таким образом, если взять кредит через 3 месяца, то разница в ежемесячном платеже составит 748,77 рублей. При этом экономия за 20 лет на процентах составит 109 152,41 рублей.

УРАЛСИБ

Если брать ипотеку сейчас, то при заданной стоимости квартиры 2,5 млн рублей, сроке кредита 20 лет и первоначальном взносе 500 тыс. рублей по программе «Ипотека с государственной поддержкой» в банке УРАЛСИБ ежемесячный платеж составит 21 720 рублей (процентная ставка 11,75%, полная стоимость кредита - 12,395% годовых).

Предположим, что вы решили отложить покупку квартиры до декабря, а имеющиеся средства в размере 500 тыс. рублей положили на срочный вклад «УРАЛСИБ. Максимальный процент» (91 день, 7,7% годовых, капитализация процентов, не пополняемый). За счет полученных процентов по вкладу и сэкономленных за три месяца платежей по ипотеке можно увеличить первоначальный взнос примерно на 75 тыс. рублей, уменьшив ежемесячный платеж до 20 905 рублей.

Абсолют Банк

Если при заданных условиях взять ипотеку сейчас на сумму 2 млн рублей на 20 лет под ставку 11,2%, то платеж составит 20 917 рублей.

Есть другой вариант: можно сначала скопить средства, откладывая ту же сумму ежемесячных взносов на срочном вкладе в течение 3 месяцев и взять жилищный кредит в конце года - в декабре. Тогда вклад составит 500 тыс. рублей + 20 917 + 20 917 + 20 917 (сумма довложения, равная ежемесячному взносу в течение 3 месяцев). По депозиту Абсолют Банка «Растивклад» при ставке 7,3 % накопятся проценты 13 044 рублей + тело вклада 562 751 рублей.

Размер первоначального взноса составит 575 795 рублей. Сумма кредита составит 2 500 000 - 575 795 (сумма первоначального взноса) = 1 924 205 рублей, при этом платеж при ставке 11,2 % составит 20 124 руб. Как видите, разница в платеже составит 793 рубля.

СМП Банк

Если клиент оформит ипотеку в СМП Банке в августе на сумму 2 млн рублей на 20 лет под ставку 11,5%, то ежемесячный платеж составит 21 375 рублей. Во втором варианте, когда клиент открывает вклад и в течение 3 месяцев копит средства, а квартиру приобретает в декабре.

При расчете данного варианта мы исходили из того, что клиент открывает вклад «Тактика» через интернет-банк (в этом случае доходность выше) под ставку 8,6% годовых в рублях. На выходе он получит 575 940, 39 рублей, из которых 11 815,39 рублей - это накопленные проценты. В этом случае ежемесячный платеж по кредиту составит 20 563 рубля, то есть разница составит 812 руб.

Приведенные расчеты носят справочный характер и не могут рассматриваться как оферта по ипотечному кредитованию. В расчетах не учитываются сопутствующие расходы (страхование, оценка жилья и т.п.)