Застройщики предлагают покупателям широкий выбор, банки и агентства недвижимости - выгодные условия покупки. Тем, кто хочет встретить новый год в новой квартире, нужно ловить момент. Тем, кто планирует въехать в новое жилье через год-полтора, - тоже
Осеннее предложение
Коррекция цен и ставок, конечно, есть и будет - цена денег в экономике возрастает, а предложение соответствующим образом реагирует на стабильно высокий спрос. К тому же лучшие летние предложения и акции, на которые «Наши деньги» обращали внимание читателей в июле, уже ушли (лето же закончилось!). Впрочем, найти выгодный вариант получится всегда.
Как показал очередной круглый стол представителей рынка недвижимости (компаний-застройщиков, агентств недвижимости, банков), организованный журналом «Наши деньги. Екатеринбург», на рынке еще есть выбор квартир, въехать в которые можно до конца 2014 года. Так что если вы хотите отметить новоселье под бой новогодних курантов - обращайтесь к специалистам агентств недвижимости за консультацией и сопровождением сделки - и принимайте решение в ближайшие дни. Если же вы только присматриваетесь к новостройкам и планируете отметить новоселье в 2015 или в 2016 году, то и в этом случае беритесь за изучение предложений прямо сейчас - опять же с помощью профессионалов из агентств недвижимости. Дело в том, что этой осенью уже появились и вот-вот выйдут на рынок квартиры в жилых комплексах, строительство которых только начинается. Покупка жилья на старте продаж обеспечит максимально широкий выбор и максимально выгодные цены, которые обязательно вырастут уже к ноябрю-декабрю, когда спрос на рынке недвижимости традиционно достигает пика.
Таким образом, сентябрь - оптимальный период для принятия решения о будущем новоселье теми людьми, перед которыми жилищный вопрос встал сейчас или у которых не получилось определиться с выбором и провести сделку минувшим летом. Еще один стимул поторопиться состоит в том, что до 30 сентября (то есть еще буквально несколько недель) действует ряд акций, стартовавших летом. Кстати, об акциях - обязательно спрашивайте о них в агентствах недвижимости, у застройщиков, в банках: акции дают возможность получить существенную экономию при покупке квартиры.
Прежде чем перейти к подробному изложению ситуации на рынке, мнений и рекомендаций, прозвучавших в ходе дискуссии за круглым столом, считаем важным отметить следующее. Редакция журнала «Наши деньги. Екатеринбург» очень тщательно отбирает экспертов и работает только с компаниями, в добросовестности которых уверена. Разумеется, мы не можем принять за читателя решение, вместе с каким именно застройщиком, банком, агентством недвижимости ему решать жилищный вопрос. Но мы можем предложить читателю обратить особое внимание на предложения тех застройщиков, банков и агентств недвижимости, которые являются нашими многолетними экспертами и представлены в том числе в данной публикации - это надежные компании с репутацией, которые за прошедшие годы помогли выгодно решить жилищный вопрос как нашим читателям, так и сотрудникам редакционного коллектива. Это важно.
Рынок в цифрах
В первом полугодии 2014 года в Свердловской области введено в эксплуатацию 8 тыс. квартир, или 777 тыс. квадратных метров жилья. Об этом сообщает управление Росреестра по Свердловской области.
По данным областного управления Росреестра, за это же время - с января по июнь 2014 года - жители нашей области купили сопоставимое количество еще не построенных квартир по договорам долевого участия (ДДУ). Покупатели оформили ДДУ на приобретение 6199 квартир в строящихся жилых комплексах - это на 39% больше, чем в первом полугодии 2013 года, когда было оформлено 4450 договоров долевого участия.
Растет количество квартир, покупаемых с привлечением банковских жилищных кредитов - как на вторичном, так и на первичном рынке. Если в первом полугодии 2013 года в целом по Свердловской области было оформлено 42 128 ипотечных сделок, то в первом полугодии нынешнего года - уже 49 683. Таким образом, ипотечных кредитов оформлено на 7555 больше, то есть на 17,9%.
Одна из причин роста ипотечных сделок - улучшение условий по ипотеке. Если раньше банки применяли надбавку к базовой ипотечной ставке на период строительства дома (до введения объекта в эксплуатацию и получения заемщиком права собственности на купленную квартиру), то теперь в большинстве случаев действует единая процентная ставка как для строящихся домов, так и для построенных.
По данным Банка России, если в первом полугодии 2013 года средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 12,7% годовых, то в первом полугодии 2014 года она снизилась и составила 12,2% годовых. То есть ипотека даже подешевела. Вполне логично, что спрос на квартиры в строящихся домах вырос.
Понятно, что есть разные точки зрения на рынок - некоторые СМИ говорят о спаде на рынке, другие - об ажиотажном спросе и даже об истерике. На самом деле ситуация вполне стабильная и ровная. Еще одно доказательство этому прозвучало за редакционным круглым столом, организованным журналом «Наши деньги. Екатеринбург». Управляющий филиала «Губернский» Банка «Открытие» (дирекция Урал) Майя Кантор поделилась собственными статистическими данными. Дело в том, что в Регпалате установлены терминалы Банка «Открытие» для уплаты госпошлин. Эти терминалы работают уже четыре месяца, и все это время через терминалы проходит не меньше 100 - 120 платежей в день. Стабильно высокий спрос на квартиры не снижался даже летом: сезонного затишья на рынке в этом году не было.
Переезд через аренду
Как рассказали наши эксперты в ходе круглого стола, в последние два месяца - в июле-августе - наметился явный тренд на увеличение числа людей, улучшающих свои жилищные условия через продажу вторичного жилья. Другими словами, эти люди используют свое нынешнее жилье в зачет стоимости нового. Они продают имеющееся жилье, а на вырученные деньги покупают квартиру в новостройке - с доплатой. И таких людей, которые продают свою квартиру в старом жилом фонде, чтобы переехать в новостройку со всеми ее преимуществами - становится больше с каждым месяцем. Соответственно, и вторичного жилья на рынке предлагается все больше - и у тех, кто интересуется квартирами на вторичном рынке, выбор расширился.
Коммерческий директор компании-застройщика «ЛСР. Недвижимость» Руслан Музафаров отмечает: сейчас доля ипотеки стала меньше, а доля сделок с партнерами (с агентствами недвижимости) по зачету вторичного жилья стала больше. В целом процедура выглядит так. Люди бронируют (резервируют) квартиру в строящемся доме - срок брони составляет, как правило, один или два месяца. За это время они продают с помощью агентства недвижимости свою квартиру и затем уже рассчитываются за ту новую квартиру, которую забронировали. Такие сделки идут очень активно, констатируют застройщики, поэтому новые акции застройщиков направлены не столько на экономическое стимулирование покупки, сколько на обеспечение удобства вот этого обмена.
Как сообщает аналитический отдел Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (УПН), объем предложения жилья на вторичном рынке демонстрирует рост начиная с апреля. Количество выставляемых на продажу объектов увеличивается примерно на 1% каждую неделю. За пять последних месяцев число квартир, выставляемых в Базе данных УПН через агентства недвижимости, выросло на 24% (то есть на 1800 единиц). Сейчас в этой базе порядка 9 тыс. квартир, сообщают агентства недвижимости.
А раз вторичного жилья на рынке становится все больше, то и срок экспозиции такой недвижимости (то есть период с момента выставления квартиры на продажу до ее фактической продажи) сильно увеличивается. По данным аналитиков УПН, если еще весной средний срок экспозиции не превышал 100 - 105 дней, то к началу осени он увеличился до 130 - 135 дней. То есть сейчас на продажу квартиры на вторичном рынке уходит в среднем четыре с половиной месяца.
И если раньше люди откладывали решение о переезде до лучших времен, то теперь, видя конкуренцию на рынке продажи вторичного жилья, они стараются принять такое решение побыстрее.
Как рассказал директор по развитию Федеральной риэлторской компании «Этажи» Алексей Осинцев, только за последний месяц количество подписанных договоров на продажу вторичных квартир, чтобы купить квартиру в городских новостройках или же для покупки загородных домов, увеличилось в полтора раза. Уже есть первые счастливые семьи с завершенными сделками. Клиентам важно, что по статистике в течение двух месяцев до 73% подписанных договоров переходят в выполненные обязательства.
Отсюда - совет. Если вы намерены продать свою квартиру на вторичном рынке, чтобы на вырученные деньги с доплатой купить квартиру в новостройке, то стоит обратиться в агентство недвижимости - там расскажут о процедуре, помогут выбрать оптимальный вариант и обеспечат максимально выгодные условия за счет прямых контактов как с застройщиками, так и с банками. У тех, кто уже забронировал квартиру в доме-новостройке, нет времени ждать продажи своей старой квартиры месяцами, а агентства недвижимости смогут продать квартиру в сжатые сроки.
Главное, что нужно понимать владельцу квартиры на вторичном рынке, - сколько на самом деле стоит его квартира. Риэлторы констатируют: продавцы «вторички», определяя цену своего жилья, сильно задирают цены - ошибаются в среднем на величину до 15% по отношению к реальной цене продаваемой квартиры. Другими словами, они пытаются продать, например, двухкомнатную квартиру на Юго-Западе по цене до 700 тысяч выше той реальной цены, которая есть на рынке у конкурентов. Конечно, можно попробовать завысить цену, чтобы получить от ее продажи максимум денег - впрочем, это возможно только в теории, на практике не получится продать квартиру выше ее рыночной стоимости. Или придется долго ждать покупателя, который согласится на вашу цену - через полгода, год, а может, и еще больше - пока инфляция не сделает цену конкурентной. Тут уж все зависит от того, как будет в дальнейшем складываться ситуация с инфляцией в целом и на рынке недвижимости в частности, как быстро будут расти цены. К примеру, с декабря 2013 года по август 2014-го, по данным УПН, стоимость вторичного жилья в городе поднялась на 4,1%.
Еще раз скажем: в операции «trade-in» (так на профессиональном языке называется продажа вторичной квартиры с целью купить на вырученные деньги новую квартиру) важна скорость - возможности долго ждать покупателя у тех, кто хочет продать свою старую квартиру, чтобы купить новую, разумеется, нет. Это четко понимает продавец «вторички». И это должен осознать потенциальный покупатель этой «вторички» - самые выгодные варианты уходят быстро, решение нужно принимать оперативно: продавец не будет ждать покупателя, если тот слишком долго принимает решение - найдет другого.
Что касается покупателей квартир во вторичном фонде, то им нужно быть внимательными: покупка квартиры с историей сопряжена с рисками. Поэтому желательно покупать жилье через надежное агентство недвижимости. Это поможет минимизировать риски. Особенно - когда речь идет о дешевых квартирах. Если квартира продается на 15% ниже рыночной цены - это повод насторожиться. Как показал разговор в редакции, агентства недвижимости быстро выкупают освобождающиеся квартиры для дальнейшей перепродажи, и если ни одно из 700 агентств недвижимости, работающих в Екатеринбурге, не заинтересовалось какой-то квартирой больше недели и она появилась на рынке напрямую от хозяина - значит, есть какая-то проблема. Риск на рынке недвижимости ни к чему, поэтому наши эксперты настойчиво рекомендуют обращаться к профессионалам. Такой точки зрения придерживаются не только сами риэлторы, но и представители застройщиков и банков.
Особенно внимательным нужно быть, если вы покупаете квартиру, приобретенную предыдущим владельцем с использованием средств материнского (семейного) капитала. Сейчас таких квартир предлагается к продаже все больше, и не во всех из них должным образом была оформлена доля ребенка, что может привести к проблемам как с оформлением, так и с дальнейшей продажей такой недвижимости.
Важно: риэлторы помогают провести сделку по продаже старого жилья и покупке нового с максимальным комфортом. Они готовы помочь с арендой квартиры на то время, пока вы, продав свое прежнее жилье, будете ждать готовности нового. Жить на съемной квартире, возможно, и не комфортно, зато бережет сэкономленные деньги. Ради переезда в квартиру своей мечты, которую вы не упустили и купили по очень выгодной цене, можно и потерпеть, уверены участники рынка.
Правила безопасности
Сегодня в Екатеринбурге строится порядка 2,5 млн квадратных метров жилья - такова статистика аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости. Какие-то дома возводятся проверенными застройщиками, чьи названия известны всем, а надежность не вызывает сомнений. Но есть и застройщики, у которых пока нет репутации на рынке. Тем, кто выбирает квартиру в доме-новостройке, участники нашего круглого стола рекомендуют обратить внимание на следующие ключевые моменты.
Во-первых, нужно посмотреть, какие банки аккредитовали заинтересовавший вас строительный объект - вам же понадобится ипотека, а банки кредитуют, как правило, только аккредитованные объекты. Аккредитация застройщика и объекта со стороны банка означает, что банк готов кредитовать покупку жилья у данного застройщика в выбранном вами доме. Чем больше банков аккредитовали конкретный объект, тем лучше: банки очень тщательно относятся к отбору своих партнеров, что дает надежные гарантии покупателям квартир. А если дом не только аккредитован с точки зрения кредитования покупателей квартир, но и строится с участием кредитных ресурсов банка, то это дает дополнительную гарантию, что дом будет сдан вовремя - банк обеспечивает финансовую поддержку: застройщику будет на что строить дом.
Во-вторых, обратите внимание, на какой земле строится дом. Если многоквартирный дом возводится на так называемой земле ИЖС (то есть на территории, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство - ИЖС), то это незаконно - многоквартирный дом не может быть индивидуальным; даже если здание построят, оформить право собственности на жилье в таком доме по закону не получится. Рано или поздно такой дом, построенный на земле ИЖС, пойдет под снос. Такие прецеденты в Екатеринбурге, увы, есть, так что будьте бдительны.
В-третьих, очень важно, в какой форме продается строящееся жилье. Схемы реализации могут быть разные - по договору долевого строительства (ДДУ) в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ, через жилищно-строительный кооператив (ЖСК), по предварительному договору купли-продажи, договору будущей недвижимой вещи и т.д. Наши эксперты сходятся во мнении, что договор долевого строительства - оптимальный и самый надежный вариант.
Почему ДДУ предпочтительнее и чем он отличается от остальных форм покупки недвижимости? Прежде всего тем, что ДДУ снимает риск второй и последующей продажи одной и той же квартиры - именно по этой причине образовался сегмент обманутых дольщиков. Понятно, что другие формы договора, кроме ДДУ, имеют законное право на существование, но вы должны понимать: они связаны с дополнительными рисками, которые покупатель берет на себя.
Тот же вариант с жилищно-строительным кооперативом, по мнению наших экспертов, - рискованный вариант. Так, по статистке компании «Этажи», которая работает в 30 городах России, нарастают проблемы по продажам, которые были по прямым покупкам в ЖСК, по переуступкам через ЖСК. Риэлторы констатируют: как только появляется ЖСК с короткой историей, так обязательно на уровне регистрации либо после регистрации возникают судебные иски, поскольку председатель ЖСК, как правило, лицо, избираемое зачастую без вас, и учет выполненных обязательств редко учитывается должным образом. Поэтому мы обращаем внимание потенциальных покупателей, что если и делать выбор в пользу ЖСК - то только в том случае, когда речь идет о проверенных компаниях с историей, где есть надежный менеджмент, где есть система учета и контроля.
В-четвертых, обратите внимание, на какие деньги - собственные или заемные - застройщик строит дом. Как говорилось выше, очень хорошо, если банк не только аккредитовал застройщика для кредитования покупателей квартир, но и кредитует самого застройщика. Если застройщик привлекает проектное финансирование, то нужно уточнить, проектное финансирование от какого именно банка, в каком размере, в каком объеме от проекта привлекается. Это очень важный момент - покупатель сможет еще на входе оценить, достаточно ли у застройщика средств, чтобы построить дом. Если вы покупаете квартиру по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, то вся необходимая вам информация изложена в проектной декларации, а проектная декларация размещена на сайте компании-застройщика.
В-пятых, соберите информацию о компании-застройщике, о тех домах, что уже построены. Съездите в уже заселенные дома, поговорите с их жильцами - они поделятся опытом и обратят внимание на те нюансы, которые знают только они.
По общему мнению участников круглого стола, за информацией о застройщике и конкретном доме эффективнее всего обратиться опять же в агентство недвижимости.
Три ложки меда
Покупка недвижимости - дело сложное и дорогостоящее, требующее не только денег и времени, но и определенной смелости. Многих пугает длительный срок ипотеки. Но есть несколько «ложек меда», которые, возможно избавят вас от страхов и помогут сделать решительный шаг в сторону покупки вашей новой квартиры.
Первое. Каким бы ни был срок кредитного договора, сумму кредита можно гасить быстрее без каких бы то ни было ограничений со стороны банков - существовавшие ранее в некоторых банках моратории на досрочное погашение кредита теперь отменены. Фактический срок погашения кредита уменьшается. Если раньше средний срок фактического погашения ипотечного кредита составлял около 5 - 7 лет, то сейчас он уменьшился до 5 лет. К тому же кредит можно гасить за счет средств материнского (семейного) капитала (МСК) - в этом году его сумма составляет 429 408,5 рублей. В следующем году он будет проиндексирован (увеличен). Проект бюджета Пенсионного фонда России (именно через ПФР выплачиваются «детские деньги») на 2015 год пока не обнародован - он должен быть подготовлен и внесен в правительство РФ к 15 сентября 2014 года. Однако согласно опубликованным предварительным расчетам, в 2015 году материнский (семейный) капитал может составить 451 тыс. рублей. Если в вашей семье планируется рождение второго ребенка, то полученный на него МСК поможет быстрее выплатить кредит.
Второе. Банки активно развивают рефинансирование, которое со временем придет и на рынок ипотеки. Рефинансирование - это перекредитование, то есть выдача нового кредита взамен старого, но под более низкие проценты. Получив новый кредит, вы сможете сразу погасить дорогой старый кредит, а ежемесячные выплаты по новому кредиту будут меньше.
Третье. Сегодня ставки по ипотеке в среднем даже ниже, чем в прошлом году. Если в первом полугодии 2013 года, согласно статистике ЦБ, средняя ставка по ипотеке была 12,7% годовых, то сейчас средняя ставка на 0,5 процентного пункта ниже - 12,2% годовых. Даже если предположить, что ставки вырастут, то все равно они не будут выше, чем год назад. Правда, есть нюанс: речь идет именно о средних ставках, а вообще разбег ставок ощутим, и на минимальные ставки можно рассчитывать только в рамках акций либо будучи зарплатным клиентом банка. Однако факт остается фактом: ставки по ипотеке на уровне 12,2% и даже ниже на рынке сегодня есть.
Вместо вывода
Как считают наши эксперты, покупка квартиры этой осенью выгодна для всех категорий покупателей. И для тех, кому квартира нужна для улучшения жилищных условий прямо сейчас. И для тех, кто покупает квартиру «на вырост» - для подрастающих детей. И для тех, кто рассматривает жилье как объект инвестиций и защиты денег от инфляции (случившееся на исходе лета - в начале осени ослабление курса рубля вновь активизировало внимание инвесторов к рынку недвижимости).
Покупать квартиру нужно в тот самый момент, когда вам нужно решать жилищный вопрос. Сделать это сегодня всегда выгоднее, чем завтра. Сегодняшнее колоссальное предложение выгодных вариантов от застройщиков - повод изучить ситуацию и принять решение.
КомментарииВиктор Тягунов, начальник управления по работе с партнерами, Свердловское отделение № 7003 ОАО «Сбербанк России»
Рынок первичного жилья бурно развивается, темпы строительства в Екатеринбурге вернулись к прошлогодним максимумам. Сбербанк участвует в финансировании порядка 60% всех строящихся объектов в Свердловской области. И мы видим сейчас, что выбор у потенциального покупателя достаточно широкий не только в территориальном, но и в ценовом сегменте: у каждого клиента есть возможность решить жилищный вопрос с учетом индивидуальных потребностей и предпочтений.
Хотел бы обратить внимание читателей журнала «Наши деньги» на то, что многие банки и компании-застройщики сегодня очень активно сотрудничают с агентствами недвижимости, поэтому я бы советовал обращаться к нашим партнерам за помощью как в подборе квартиры, так и ипотечной программы. Мы знаем, что бизнес любого агентства недвижимости строится на рекомендациях, для каждого уважающего себя игрока этого рынка очень важна репутация, поэтому специалисты этих компаний заинтересованы в том, чтобы максимально выгодно, комфортно и, что самое главное, надежно решить жилищный вопрос каждого клиента. Если же вы выбрали какой-то объект, но у вас есть вопросы или сомнения, придите к квалифицированному риэлтору - он поможет вам досконально разобраться во всем.
Сбербанк сотрудничает с двумя сотнями офисов агентств недвижимости Свердловской области, которые не только сертифицированы банком и имеют соответствующие соглашения, но и полностью обладают знаниями наших кредитных программ, имея возможность принимать и отправлять ипотечные заявки по системе электронного документооборота. Специалисты в таких агентствах проконсультируют вас по всем условиям и помогут выбрать самый выгодный кредитный продукт.
В Сбербанке до 30 сентября продолжают действовать три акции.
Первая - это «Молодая семья», ставки по которой начинаются от 11% годовых (на приобретение вторичного жилья).
Вторая акция у нас действует для всех застройщиков. Если заемщик покупает квартиру у юридического лица (продавец - юридическое лицо) - как строящуюся, так и готовую, то у нас для такого заемщика действует акция «13-13-13». Первый взнос - 13%, единая ставка на весь срок кредита - 13% годовых, срок - до 13 лет. Если же клиент в рамках этой акции подает заявку не в банке, а в офисе агентства недвижимости, аккредитованного Сбербанком, либо в офисе аккредитованного застройщика, срок кредита может быть увеличен до 30 лет.
Третья акция - это снижение ставки по кредиту при увеличении суммы. Если клиент берет сумму ипотечного кредита больше 2 млн 100 тыс. рублей, то ставка от любой базовой программы снижается на 0,5%. Таким образом, на вторичное жилье в банке ставки начинаются от 11% годовых, на первичное - от 12,5% годовых. Эти условия абсолютно прозрачны, так как в банке нет никаких дополнительных или скрытых комиссий.
Виктор Тягунов, начальник управления по работе с партнерами, Свердловское отделение № 7003 ОАО «Сбербанк России»
С помощью ипотечного кредита ВТБ24 клиенты могут приобрести квартиру как на первичном рынке жилья, так и на вторичном, а также приобрести готовый дом с земельным участком. Надбавки к базовой процентной ставке на этапе строительства дома - отсутствуют. Процентные ставки - единые вне зависимости от рынка приобретения жилья и зависят только от суммы кредита. Минимальный первоначальный взнос возможен от 10%.
Для покупателей квартир в новостройке с оформленным правом собственности на юридическое лицо действует промоакция по программе «Ипотека. Готовое жилье» - действует единая ставка 10,95% при первоначальном взносе от 20%. Сумма кредита до 3 млн рублей. Промоакция действует до 31 октября 2014 года.
Также сейчас действуют промоакции с эксклюзивными партнерами банка (агентства недвижимости и застройщики) - процентные ставки составляют от 11,95%.
Льготными условиями по ипотеке могут воспользоваться также сотрудники МЧС и МВД: ставки от 11,45%.
Минимальная ставка по ипотеке ВТБ24 составляет от 9,4% - по продукту «Военная ипотека». Военная ипотека распространяется не только на готовые квартиры, но и на строящееся жилье.
Кроме того, у клиентов банка пользуется популярностью программа «Победа над формальностями» - клиент подает заявку на ипотечный кредит всего по двум документам (паспорт и второй документ, удостоверяющий личность) и получает решение в течение 24 часов. При наличии первоначального взноса от 35%.
У клиентов ситуации бывают разные. Поэтому банк ВТБ24 применяет индивидуальный подход к каждому потенциальному заемщику. Например, по программе «Ипотека Лайт. Строящееся жилье» клиент может приобрести квартиру в строящемся доме без аккредитации банка. При этом дополнительный залог на период строительства не требуется. Сумма кредита не более 2 млн рублей.
Тем, кто пока не определился с выбором, я бы советовала оформить заявку на кредит уже сейчас, получить одобрение, которое действует четыре месяца, и в течение этого срока подобрать объект недвижимости, полностью удовлетворяющий требованиям и желаниям. На момент принятия решения процентные ставки фиксируются и не подлежат изменению в течение всего срока действия положительного решения.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24
Как и многие игроки на рынке, мы предлагаем продукты с единой ставкой вне зависимости от того, на сколько лет взят кредит. Например, в Промсвязьбанке по программе на рынке первичной недвижимости ставка 11,9% - единая на весь срок кредита и не зависит ни от суммы кредита, ни от срока кредитования, ни от размера первоначального взноса, а также не увеличивается на этапе строительства. Минимальный первоначальный взнос по этим программам - 15%. Среди аккредитованных в Промсвязьбанке застройщиков такие известные в Екатеринбурге компании, как «ЛСР. Недвижимость-Урал», «ЮИТ», «Брусника-Урал», «Виктория-Инвест», «АВС-групп», «Урал-КС-Регион», «Патриот», «Форум Групп». Для клиента, интересующегося первичным рынком жилья, важен треугольник «агентство недвижимости - банк - застройщик». Этот триумвират помогает клиентам экономить на ипотечной сделке за счет периодических совместных акций.
Для клиентов, желающих приобрести жилье на вторичном рынке, у нас есть также интересное предложение - дисконт к процентной ставке в размере 1,75% при оформлении ипотечного кредита в течение 30 дней с даты получения одобрения на кредит.
Что касается партнеров, то для агентств недвижимости мы предлагаем выгодные условия. Процентные ставки - от 11,5 до 14%. Плюс ко всему возможно дополнительное снижение процентных ставок, если объект продается быстро - в течение месяца. То есть мы дополнительно делаем скидку на процентную ставку.
Тем, кому нужно решать жилищный вопрос, я бы советовал не выжидать. В декабре, как всегда, будет пиковый спрос на жилье, наверняка будет рост цен - исходя из практики, могу сказать, что ближе к концу года цены на жилье всегда подрастают. Для того чтобы получить максимально выгодный вариант, я бы советовал обращаться к специалистам из агентств недвижимости.
Дмитрий Мочалин, менеджер по продаже ипотечных продуктов филиала ОАО «Промсвязьбанк» в Екатеринбурге
Банк «Открытие» сейчас активно работает на рынке недвижимости - мы кредитуем как застройщиков, так и частных лиц, приобретающих жилье. Для тех заемщиков, которые работают на предприятиях - наших партнерах и получают зарплату на банковские карты банка «Открытие», а таких предприятий у нас порядка 350 только в Екатеринбурге, действуют специальные условия по ипотеке. Мы лояльно смотрим на срок работы на предприятии - если стандартно этот срок составляет шесть месяцев, то мы готовы кредитовать и тех, кто проработал на предприятии только три месяца. Клиенту, который предоставляет нам справку 2-НДФЛ и вносит первоначальный взнос в размере 20% стоимости квартиры, мы выдаем ипотечный кредит под 10,9% годовых.
Вообще разбег ипотечных программ очень большой. Мы готовы кредитовать клиентов как со справкой 2-НДФЛ, так и со справкой о доходах по форме банка.
Пользуясь случаем, я бы посоветовала задуматься о покупке квартиры тем, у кого есть дети. Даже если вашей девочке или мальчику немного лет, нужно заранее позаботиться о том, чтобы к определенному возрасту (скажем, к 18 годам) у повзрослевшей девочки или мальчика была своя отдельная квартира. Период сейчас очень хороший - на рынке время клиента, клиенту есть из чего выбирать, есть возможность получить особые условия. К тому же родители могут использовать для решения жилищного вопроса семейный (материнский) капитал, а это почти 430 тыс. рублей (размер материнского капитала в 2014 году для тех, кто им еще не воспользовался, составляет 429 тыс. 408 рублей 50 копеек). Конгломерат «банк - застройщик - агентство недвижимости» может дать очень выгодные условия, можно получить существенную экономию. Так что жилищный вопрос именно сейчас решать выгодно.
Майя Кантор, управляющий филиала «Губернский» Банка «Открытие»
Рост спроса на недвижимость в 2012-м, 2013-м и начале 2014 года понятен. Первое, что сделали люди, когда страна начала выходить из кризиса, стали вкладывать деньги в жилье. Были введены в оборот новые земли. Все это привело к тому, что на фоне роста спроса, стабилизации экономики и повышения доходов людей объем строительства вырос. Строить начали и большое количество сомнительных застройщиков. Но когда это жилье будет построено и будет ли оно вообще построено?
Нельзя забывать, что для начала строительства необходимо соответствующим образом оформить землю, получить положительное заключение госэкспертизы и разрешение на строительство, но там уже продается жилье, причем по цене ниже рыночной. Факты говорят о том, что на дешевом предложении сегодня пытаются получить быструю прибыль, а что будет потом - уже другая история. Люди при покупке недвижимости должны быть особенно внимательны. Очень бы не хотелось повторения ситуации с обманутыми дольщиками.
В этом году мы передаем квартиры первым обманутым дольщикам в рамках госпрограммы помощи гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков. И я понимаю, что это очень важная программа, но я бы не хотел в ней участвовать в дальнейшем, потому что проблема обманутых дольщиков должна быть локализована в принципе. Крупные застройщики без сомнения жилье свое завершат. У нас - и я знаю, что и у многих других крупных компаний - практически на все объекты открыты кредитные линии в банках, позволяющие достроить объекты и продолжить освоение новых площадок.
В нашей компании совместно с ведущими банками ВТБ 24 и Газпромбанк продолжает действовать программа «Ипотечный сертификат». Данные сертификаты могут выдаваться в агентстве недвижимости «Атомстройкомплекс» через специалистов банков-партнеров, либо в ДО банков-партнеров вместе с графиком платежей. Данный сертификат дает право на скидку от суммы квартиры. Сумма каждого сертификата рассчитывается индивидуально, в среднем она равна сумме процентов, которые клиент должен оплатить за первые шесть месяцев.
Также на сентябрь действуют несколько вариантов рассрочек.
Например, беспроцентная рассрочка почти на год: первоначальный взнос при заключении договора в текущем месяце 50% от стоимости квартиры, а окончательный расчет 50% в июле 2015 года (если взять, к примеру, ЖК «Каскад») - это может быть как ипотечный кредит, так и продажа имеющейся недвижимости.
Подробности уточняйте у специалистов агентства недвижимости, так как для каждого клиента у нас действуют индивидуальные условия.
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс»
В последние два месяца - июль-август - наметился явный тренд на улучшение жилищных условий через продажу вторичного жилья и покупку квартиры в новостройке с доплатой. С помощью наших партнеров люди бронируют квартиры у нас с зачетом стоимости своей вторичной квартиры, а после ее продажи - рассчитываются с нами. Это очень выгодно - по такой схеме люди могут купить квартиру в жилом комплексе той концепции, которая им нравится, переехать из старого жилого фонда в новую квартиру, поменять «однушку» на «двушку», «двушку» на «трешку» или старую «трешку» на новую «трешку» больше по площади и лучше по планировке.
Стабильно высоким спросом у нас пользуется ЖК «Мичуринский» - это квартиры в трехэтажных домах. Все знают, что там классные планировки - квадратные комнаты, просторные квадратные кухни. Практически в каждой квартире есть возможность объединить кухню со смежной комнатой. За год мы строим 30 - 40 тыс. квадратных метров жилья. Четыре дома сданы в начале сентября, еще четыре дома сдаются во второй половине сентября, следующие четыре дома - в начале октября. Дома уже построены, сделана полная отделка, сейчас заканчиваем благоустройство. Люди понимают: осенью можно продать старую квартиру, купить и сразу переехать в новую квартиру - абсолютно стык в стык. В договорах «долевки» зафиксирован срок передачи, который однозначно выполняется - 4-й квартал 2014 года. Людям это выгодно, так как средний ценник в ЖК «Мичуринский» выгоднее, чем в среднем по городу.
Тем, кто хочет въехать в новую квартиру в новогодние дни, нужно обратить внимание на ЖК «Серебряная подкова» на Вторчермете - мы планируем ввести его до конца года. Здесь шесть больших секций и более 30 тыс. квадратных метров. В сентябре - старт продаж: мы начинаем продавать квартиры в последних секциях А и Б - соответственно, цены очень хорошие.
Так как в «Мичуринском» начинается строительство новых домов - 13 и 14, то сейчас выгодно купить квартиру по стартовым ценам тем, кто хочет въехать в новое жилье через год.
Через год будет сдан дом в ЖК «Рассветный» - это очередной интересный комплексный проект, интересный именно с точки зрения планировок, внутренних и внешних архитектурных решений. Дома мы возводим в районе ЖБИ, на центральные районы традиционно большой спрос. В сентябре действуют выгодные стартовые цены для дома № 1. Прямо на площадке работают и наш офис, и офисы наших партнеров - банков и агентств недвижимости, причем работают всю неделю и все выходные.
В любой концепции жилого комплекса есть что выбрать - приходите, расскажем.
Руслан Музафаров, коммерческий директор компании-застройщика «ЛСР. Недвижимость»
Тем, кто хотел бы продать свое вторичное жилье и на вырученные деньги приобрести квартиру в новостройке у нас, мы предлагаем соответствующее сопровождение - как через свое агентство недвижимости, так и через наших партнеров, с которыми мы работаем. С реализацией вторичного жилья у нас сейчас идет большой процент сделок.
Что касается конкретных объектов, которые строит «ЮИТ Уралстрой», то на сегодня большим спросом у нас пользуется жилой комплекс «Рифей» в Верхней Пышме. Ценовая политика там очень интересная. По ипотеке мы работаем с 16 банками, рассматриваем еще несколько банков, которые готовы кредитовать наших покупателей.
Тем, кому нужна квартира в Екатеринбурге и кто хочет отпраздновать новоселье уже в этом году, мы предлагаем обратить внимание на жилой комплекс «Форест» в районе УНЦ и ЖК «Фаворит» в районе Уралмаша. В этих комплексах осталось буквально по несколько квартир, но еще можно успеть их приобрести.
Если говорить о планах, то нами приобретен большой участок под строительство в поселке Балтым вблизи Екатеринбурга. На площади 76 гектаров там будет возведен жилой комплекс с уникальными для нашего рынка архитектурными и планировочными решениями, которые в настоящее время прорабатываются европейской проектной организацией. В данном комплексе планируется строительство школы, детских садов и торгово-коммерческой инфраструктуры. Начать продажу квартир в этих домах мы планируем в первом полугодии 2015 года. Понятно, что на старте будут специальные выгодные цены - приходите.
Лариса Нелидова, главный специалист отдела продаж ЮИТ Уралстрой
«Трейд-ин недвижимости», другими словами - «обмен квартир на квартиры в новостройках» - востребованная услуга, на выгоды которой я бы хотел обратить особое внимание читателей. Если вы собственник квартиры, и пришло время и желание переехать в новую квартиру в новостройке, то обращайтесь за консультацией в агентство недвижимости. С нами вам доступен резерв квартиры по фиксированной цене в новостройке на период продажи вашей квартиры согласно регламенту застройщика. Если нужна помощь с арендой квартиры до новоселья - этот сервис тоже предусмотрен. Мы уверены, что покупка новой квартиры за счет старой будет прирастать за счет увеличения линейки сервиса, когда каждый собственник, имеющий вторичную квартиру в зачет нового жилья, сможет выбрать для себя свой вариант решения и дойти до результата. Во всех вариантах залог успеха - ответственность сторон за свои обязательства.
За два года не так много людей поменяло свои квартиры на новостройку с арендой жилья до новоселья. Многие сами решают этот вопрос - переезжают на время к родителям, арендуют у знакомых. Самым эффективным будет создание службы, предоставляющей в аренду квартиры, находящиеся в управлении - так клиенту надежнее планировать свою жизнь до новоселья.
Тем, у кого есть вторичная квартира и кто хочет улучшить жилищные условия, но сомневается, я хочу сказать: сейчас самое лучшее время, поскольку есть много предложений по новостройкам - выгодных по цене, рассрочкам, первоначальным взносам, схемам зачетов. Застройщики резервируют квартиры до двух месяцев, и вот за это время мы помогаем продать квартиру по максимальной цене спроса - в сентябре-октябре. Выгоды здесь реально суммируются: вы получаете экономию по цене застройщика за счет акций, которые есть сейчас, а продаете «вторичку» на ценовом пике. Если вы хотите отпраздновать Новый год в новой квартире, то как раз сейчас нужно обращаться за услугой «трейд-ин».
Алексей Осинцев, директор по развитию Федеральной риэлторской компании «Этажи»
Информационный фон в целом сейчас не очень благоприятный, много негативной и к тому же непрофессиональной информации. Говоря о падении спроса, называя ситуацию истерической, СМИ некорректно отражают реальное положение дел. Эти публикации создают нервозность на рынке недвижимости. Статистика, которую мы ведем ежедневно, показывает, что количество сделок в летний период не сократилось, а количество лотов и консультаций, наоборот, даже существенно увеличилось. То есть интерес у людей есть.
У банков настроения разные. Но если говорить в целом, то ставки по ипотеке не растут. Более того, ряд банков говорит, что готов выходить на рынок рефинансирования, поэтому я оцениваю ситуацию как вполне стабильную - несмотря на эмоции, на нервозность, которую нагнетают СМИ.
Большой процент наших клиентов - это люди, которые обращаются за обменной операцией - продать одну квартиру и купить другую. Эти люди ничем ни рискуют. Тем, кому нужна квартира, мы советуем покупать здесь и сейчас. Ждать существенного падения цен на рынке не стоит.
К началу учебного года мы запустили акцию «День зданий». Она будет идти весь сентябрь. Мы будем вести просветительскую работу для наших потребителей как в офисах компании, так и на базе собственного учебного центра - мы готовы людей не просто информировать (о ценах, сроках сдачи новых объектов и актуальных акциях застройщиков), но и готовы предложить нашим клиентам «Новострой туры» на строительные площадки наших партнеров-застройщиков, чтобы люди могли на месте определиться с выбором. У нас есть консультационные пункты, которые располагаются прямо на строительной площадке партнеров, поэтому нам всегда есть что показать и что предложить.
Еще раз отмечу, что на данный момент для покупателя сложились шикарные условия, а триумвират «застройщик - банк - агентство недвижимости» позволяет существенно экономить на сделках с привлечением ипотечных средств, при условии, что вход в сделку будет через агентство недвижимости. Сумма экономии для клиентов «Новосел» в целом может составить 300 - 400 тыс. рублей и более.
Ирина Глинских, заместитель руководителя отдела продаж и маркетинга ООО «Золотая горка»
Покупателю нужны гарантии, поэтому надо тщательно подходить к выбору застройщика: проверять юридические документы, подтверждающие права на застройку и, в конечном счете, обеспечивающие права клиента на приобретаемое жилье, возможность его регистрации по месту жительства. За дешевизной может скрываться недобросовестное предложение. Можно также посоветовать покупателю жилья не забывать про принцип «доверяй, но проверяй». Никакие документы не заменят собственного взгляда на приобретаемый товар. Обязательно нужно обратить внимание на качество фасада и внутренней отделки.
Агента по недвижимости лучше выбирать по известности имени компании, в которой он работает. Также стоит внимательно смотреть на гарантии, которые предоставляет компания. В «Золотой горке» главным критерием при выборе агентств недвижимости для совместной работы являются опыт работы агента и его репутация. Тем же подходом при поиске риэлтора следует руководствоваться и покупателям жилья.
Хотела бы отметить, что «Золотая горка» - это уникальный проект. Квартиры в уютных трехэтажных домах и 130 коттеджей девяти типов имеют удачную планировку и обеспечены современными инженерными сетями: электричеством, газом, интернетом, централизованным водоснабжением, единой для поселка канализацией с самой передовой системой очистки. В «Золотой горке» предусмотрена инфраструктура жилого комплекса по существу бизнес-класса: торговый центр, фитнес-центр с бассейном, тропа здоровья, садик, АЗС, а также широкие асфальтированные дороги, тротуары, парковочные места. Охрана, ограждение территории и контрольно-пропускной пункт на въезде и выезде защищают поселок от проникновения посторонних лиц. Вблизи жилого комплекса расположены элитная гимназия, поликлиника, больница, автобусная остановка. И все это - в 14 км от Екатеринбурга, в 700 метрах от Исетского озера, в окружении леса. При этом стоимость жилья в нашем загородном комплексе ниже средней стоимости квартирного «квадрата» в Екатеринбурге.
Евгений Новосёлов, генеральный директор Группы компаний «Новосёл»
Тем, кто хочет разобраться в ситуации на рынке недвижимости, понять, есть спад спроса или нет, я бы советовал обратиться к аналитике Росреестра - это самые достоверные сведения, этим сведениям можно доверять. Так вот по статистике управления Росреестра по Свердловской области идет увеличение сделок по квартирам в новостройках через оформление договоров долевого участия. При этом растет число сделок, оформленных в ипотеку. Покупателям предлагается большой выбор и на вторичном, и на первичном рынке жилья. Надо идти и выбирать, принимать решение о покупке. Что касается ставок по ипотеке, то какие-то изменения происходят - корректировки объясняются тем, что растет цена привлечения денег, но ничего критического мы в этом не видим. Цены на недвижимость установлены в рублях, кредиты мы получаем в рублях, поэтому экономические риски сведены к минимуму.
Пока в Екатеринбурге у нас реализуется единственный проект. Это жилой комплекс «Каменный ручей», строительство которого завершится через год - въехать в новые квартиры можно будет в конце 2015 года. Квартиры в этом комплексе еще есть, купить их можно в том числе в рассрочку без процентов. Этой осенью мы запустим в работу еще два проекта. В планах еще и третий проект. Так что тем, кто хотел бы купить квартиру по выгодным стартовым ценам в этом году, а справить новоселье через год-полтора-два, советую обратить внимание на новые предложения компании Brusnika, которые мы выведем на рынок в ближайшее время.
У нас, как и у всех застройщиков, есть сайт, где представлена вся информация, где опубликована проектная декларация. В нашем офисе продаж представлены и банки-партнеры, которые помогут вам выбрать оптимальный вариант покупки новой квартиры, в том числе с зачетом вашего вторичного жилья.
Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika г. Екатеринбург
Многие сейчас хотят продать свою старую квартиру и купить новостройку по выгодной цене - на этапе строительства. Раньше камнем преткновения становился вопрос, где человеку жить после продажи свой квартиры и до сдачи нового дома. Сейчас эта проблема решена. В таких ситуациях мы предлагаем клиенту комплексный продукт «trade-in»: клиент покупает у нас, как у застройщика, новую квартиру, реализацией его вторички и подбором съемного жилья на период достройки новой квартиры занимаются наши проверенные партнеры. Люди видят очевидную разницу в качестве старого и нового жилья, понимают преимущества переезда в более просторную квартиру благодаря такой схеме приобретения. При этом доплата за дополнительные квадратные метры относительно минимальна. Взвесив все «за» и «против», люди готовы пожить в арендованной квартире до момента сдачи новой квартиры. Раньше для большинства потенциальных покупателей переехать в съемное жилье - это был стресс. Даже при очевидных выгодах новостройки этот фактор - аренда - часто становился поводом для отказа от сделки.
Сейчас, благодаря нашим партнерам, сделка стала комфортной - люди избавлены от трудных поисков аренды жилья. К тому же они получают гарантии реализации вторичного жилья и подбор съемного. Поэтому сейчас на аренду идут достаточно легко и молодые семьи, и семьи с детьми, и даже пенсионеры.
Если говорить о нашем предложении для покупателей, то это квартиры в жилом комплексе «Полесье-2», который сдается поэтапно. Квартиры, которые сдаются в этом году, уже все проданы. И те клиенты, которые готовы покупать квартиры в домах со сдачей в 2015 году, приходят к нам в отдел продаж, покупают квартиры и спокойно переезжают в арендованное жилье до момента сдачи дома. Мотивация к переезду людей высокая.
Что касается акций и специальных предложений для покупателей, то мы постоянно разрабатываем интересные варианты. В частности, сейчас у нас действует акция - мы, застройщик, берем на себя компенсацию части процентов по ипотеке. Тем, кто имеет 100% денежных средств, необходимых на оплату квартиры, мы предложим особые ценовые условия.
Александра Тепышева, директор агентства недвижимости РСУ 37
Недавно на одном интернет-сайте прочитал статью, автор которой рекомендовал не покупать квартиру в ипотеку, а копить на нее. Логика автора статьи такая: если сумму, равную ежемесячному платежу по ипотеке, откладывать на депозит, то за семь лет можно накопить на двухкомнатную квартиру - с учетом того, что на сумму накоплений все эти годы будет начисляться процент по депозиту. Статья, конечно, впечатляет, но хочу, чтобы читатели не питали иллюзий и очень четко поняли: в нынешних условиях накопить на квартиру практически невозможно, самый правильный путь - купить квартиру и ипотеку. Никакие расчеты не помогут вам накопить нужную сумму - недвижимость постепенно дорожает и будет только дорожать. По сравнению с 2000 годом стоимость жилья выросла более чем в 10 раз - на 1050%.
Конечно, возможность снижения цен существует - знаю, что многие на это рассчитывают, особенно сейчас, когда все снова ждут кризиса. Но мы же помним предыдущие кризисы - мы все видели, что локомотив этих цен и в 1998 году, и в 2008 году чуть притормозил, чуть-чуть откатился, но затем все равно пошел вперед. Тем, кто выжидает и верит, что цены вдруг упадут, скажу так: такое развитие событий возможно, но это будет незначительное снижение и не очень долгосрочное.
А если у вас обменная операция (вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую), то вы тем более ничего не выиграете - упадет же цена не только на новое жилье, не только на «первичку», но и на то вторичное жилье, которое вы хотите продать. Это нужно понимать.
Очень много нюансов на рынке недвижимости и ипотеки, в них надо разбираться. Лучше, конечно, прийти в агентство недвижимости и получить развернутую консультацию, тем более что это бесплатно.
Мы планируем серию просветительских семинаров по недвижимости, которые пройдут в нашем учебном центре в сентябре в вечернее время. Мы расскажем о вариантах улучшения жилищных условий, о материнском (семейном) капитале, о жилищных сертификатах, как выгодно обменять квартиру (в том числе на новостройку), как выбрать застройщика, как минимизировать риски, как сэкономить на ипотеке, сравним стоимость ипотеки с ценой аренды. И еще будем говорить об апартаментах, которые строятся и которые имеют свои нюансы. Так что приходите на семинары - мы вам все расскажем.
Дмитрий Гусев, генеральный директор Группы компаний «Ярмарка»
ВАЖНО!
Внимание, ставка!
Многие потенциальные покупатели жилья смотрят на ту ставку по ипотеке, которая указывается в рекламе. А надо смотреть на полную стоимость кредита, на сумму переплаты и на те дополнительные затраты, которые несет заемщик - в некоторых банках есть комиссия даже за зачисление денег на счет, за перечисление денежных средств, есть дополнительные виды комиссий, дополнительные страховые платежи, плата за оценку объекта недвижимости и т.д. Наш совет - тщательно изучайте все условия ипотечного договора, а также приложения к нему до подписания.
Участники нашего круглого стола считают, что за покупкой недвижимости лучше всего обращаться в надежное агентство недвижимости - независимо от того, покупаете ли вы первичную или вторичную недвижимость. Специалисты агентства сориентируют вас и на правильный банк, и на лучшие условия.
Впрочем, старое доброе правило «доверяй, но проверяй» забывать не стоит: сравните предложения разных агентств, обратитесь напрямую к застройщику или в банк, чтобы уточнить или проверить информацию.
Наш расчет
Изменение ставок по ипотеке - банкиры называют его коррекцией, обусловленной увеличением стоимости привлекаемых денежных ресурсов - практически не влияет на принятие решения о том, брать жилищный кредит или же не брать.
Рассмотрим сумму кредита в 1,7 млн рублей на срок 15 лет - это среднерыночные показатели статистики Банка России по Свердловской области. Увеличение процентной ставки на 0,5% (допустим, что ставка выросла с 12,2% до 12,7% годовых) увеличит размер ежемесячного платежа по кредиту на 552 рубля. Было 20 622 рубля в месяц, станет 21 174 рубля.
«Это несущественное изменение и оно не может повлиять на решение взять кредит. И не нужно в данном случае смотреть на переплату, поскольку по статистике подавляющая часть заемщиков погашает свой кредит уже через 6 - 7 лет», - поясняет управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24 Алина Буслова.
