Эксперты рынка недвижимости и ипотеки рассказывают о нюансах правильной покупки городского и загородного жилья
1.
Выбирая адрес будущего новоселья (а значит, и регистрации по месту жительства), потенциальные покупатели теперь особое внимание обращают на то, к какой именно школе относится приглянувшийся им дом. Соответственно, те дома, что строятся вблизи школ с наилучшей репутацией, пользуются повышенным спросом, что, в некоторых случаях, существенно отражается на цене. В связи с этим наши эксперты дают первый совет молодым покупателям (и тем, чьи дети совсем еще маленькие, и тем, кто детей пока не имеет): выбирайте не только дом, но и «детскую инфраструктуру». Наличие детского сада и школы поблизости избавит вас от лишних хлопот в тот момент, когда ваши дети должны будут отправиться в детское дошкольное учреждение или же сесть за школьную парту. Кстати говоря, в этом смысле компактный город-спутник областного центра может быть даже лучше некоторых микрорайонов Екатеринбурга с ограниченной транспортной доступностью. Из ближайших городов потенциальным покупателям сейчас особенно интересны Верхняя Пышма и Березовский, а также Среднеуральск.
2.
Наши эксперты предлагают брать регулярно публикуемую среднюю цену квадратного метра общей площади лишь за базовый ориентир. Безусловно, это очень удобный для понимания ситуации индикатор, однако корректно он отражает ситуацию преимущественно на рынке вторичного жилья, когда речь идет о типовых квартирах. А новостройки имеют множество индивидуальных (порой уникальных) характеристик, которые, разумеется, сказываются на цене квартиры в целом и не укладываются в формулу расчета стоимости квартиры исходя из средней цены «квадрата» общей площади. Очевидно, что метры в новостройках продаются не сами по себе, а в связке с благоустройством двора, современно оборудованной детской площадкой и современными инженерными решениями, что увеличивает и потребительские характеристики квартиры, и цену каждого метра в ней. Может так получиться, что с учетом «дополнительных опций» квартира в хорошем доме, может, окажется существенно дороже средней цены по району. Вывод: цена метра нужна для предварительных расчетов и соотношения ваших желаний с вашими финансовыми возможностями, а итоговый расчет вы сможете сделать только после того, как погрузитесь в экономику той конкретной квартиры, которую вы намерены приобрести. Понятно, что каждому потенциальному новоселу нужен максимум конкретики, поэтому информируем: квартиру-студию в границах Екатеринбурга (да, совсем небольшую, но отдельную!) вполне реально найти по цене от полутора миллионов рублей. А за 2,1 млн рублей можно купить однокомнатную квартиру с удобной планировкой в новом доме и с закрытым двором - но уже не в Екатеринбурге, а, скажем, в Березовском. «Однушки» в новостройках столицы Урала, особенно в приближенных к центру районах, как ни считай, будут стоить на миллион дороже - то есть 3,1 млн рублей и дороже.
Еще один важный момент: и в черте города, и совсем рядом с Екатеринбургом строятся таунхаусы и дома в организованных поселках. Если вы хотите «выключить» городскую суету, изучите варианты покупки такого жилья. Сегодня вполне реально купить квартиру или таунхаус на природе по цене квартиры в Екатеринбурге.
3.
Все больше застройщиков предлагают квартиры с отделкой. Да, это не общая практика, но очевидная тенденция. «Наши деньги» рекомендуют рассматривать квартиры с отделкой в первую очередь тем, кто покупает первое жилье. Ремонт - отдельная наука, требующая опыта и сноровки, и сделать его в первый раз лучше и дешевле, чем у застройщика, у новоселов-дебютантов вряд ли получится. Тем более что нынешняя типовая отделка квартир-новостроек в лучшую сторону отличается от того, что было еще совсем недавно. Современная отделка подразумевает, как правило, ламинат, обои под покраску, качественные межкомнатные двери, адекватную по соотношению «цена-качество» сантехнику. Хотя из любого правила бывают исключения. Да и нюансов хватает. Кто-то из застройщиков оставляет обои под покраску белыми, чтобы не ограничивать новоселов в цвете стен, который сегодня может быть любым и зависит исключительно от вашей фантазии. Есть застройщики, которые сами красят стены, предлагая покупателю выбрать цвет из нескольких базовых вариантов. Чтобы избежать сюрпризов, обязательно изучите отделку будущей квартиры не по фотографиям на сайте, а на месте: застройщики отделывают так называемые демонстрационные квартиры (а некоторые - даже демонстрационные этажи!), чтобы покупатель сразу мог понять, что именно и в каком виде он покупает.
4.
Даже если у вас нет и пока не предвидится автомобиля, подумайте (и просчитайте!) вариант покупки машиноместа - на этапе строительства это, скорее всего, будет сильно дешевле, чем после заселения дома. К тому же парковочных мест, как правило, меньше, чем квартир в доме, поэтому к тому времени, как вы решите, что «пора брать!», брать окажется уже нечего. Так что не отмахивайтесь от «автомобильного нюанса», который пока вам кажется неважным. Даже ситуация и с кладовыми помещениями, которые предлагаются некоторыми застройщиками в дополнение к квартире. Лучше все предусмотреть заранее, чем потом о чем-то жалеть. Да, денег всегда не хватает и нужно концентрироваться на решении главной задачи, но решение жилищного вопроса настойчиво требует комплексного решения. Вы же покупаете не просто квартиру, а качество жизни - причем на перспективу - нескольких лет, поэтому в понятие «купить квартиру» входит много слагаемых, каждое из которых важно.
5.
Выбирая квартиру, обязательно изучите его транспортную инфраструктуру и загруженность тех маршрутов, которыми вы перемещаетесь в повседневной жизни. Съездите из вашего потенциального нового дома во все ключевые пункты вашей жизни. На работу и обратно, в школу, в бассейн, в секцию или кружок, где занимаются ваши дети, в больницу, в гости и т.д. Личный опыт - единственный надежный способ понять, сколько времени на самом деле занимает дорога по одному и тому же пути в разные дни, в разное время и, что важно в условиях Урала, где даже несильный дождь и легкий снежок вызывают коллапс на дорогах, в разную погоду. Даже если вы уверены, что всегда перемещаетесь на личном авто, с пристрастием изучите работу общественного транспорта: разные бывают ситуации, и иметь около дома остановку удобного членам вашей семьи транспорта лишним уж точно не будет. n
Интервью
Дом в кредит
О кредитных программах для застройщиков и покупателей жилья в интервью журналу «Наши деньги» рассказывает Виктор Тягунов, начальник управления по работе с партнерами Свердловского отделения № 7003 ОАО «Сбербанк России»
- Как вы работаете с застройщиками?
- Сбербанк России упростил систему аккредитации застройщиков. Сейчас мы кредитуем объекты с нулевого цикла при опыте жилищного строительства компании-застройщика больше двух объектов. Основное условие - строительство дома по договорам долевого участия в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ. Так как с многими крупнейшими застройщиками мы работаем уже давно, то определенная часть объектов, естественно, уже аккредитована. Какое преимущество это дает потенциальным покупателям квартир? При покупке квартиры в данном доме клиенту на этапе строительства не требуется поручительство и иной залог, обеспечением выступает залог прав требования приобретаемого объекта недвижимости физических лиц.
- А частным лицам что предлагаете? Есть какие-то специальные предложения для тех, кто готов купить жилье в кредит?
- Для физических лиц на первичном рынке жилья сейчас действует и, кстати, пользуется стабильно высоким спросом акция «12-12-12». Данная программа изначально была ограничена сроком до 31 августа, но с учетом ее востребованности населением была продлена до конца года. Условия кредита по этой акции: при 12-процентном первоначальном взносе и сроке кредита 12 лет мы предлагаем ставку 12% годовых на всех этапах кредита - и до сдачи объекта, и после ввода его в эксплуатацию. Максимальная сумма кредита по акции «12-12-12» не имеет ограничений (не более 88% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости) и определяется возможностями клиента. Соответственно, по этой акции мы можем кредитовать даже очень дорогие квартиры. Пользуясь случаем, рекомендую всем читателям, планирующим покупку квартиры в новостройке, обратить внимание на данную программу.
- По акции «12-12-12» можно купить только городскую квартиру? Или же есть возможность приобрести загородную недвижимость?
- По этой программе мы кредитуем и загородное жилье, но при условии, что объект недвижимости (строящийся или готовый) продается юридическим лицом. Если, скажем, застройщик - юридическое лицо реализует таунхаус или коттедж, то эти объекты попадают под нашу программу. На покупку земли и на индивидуальное строительство банк предлагает отдельные интересные продукты.
- Есть в Сбербанке специальные программы, адресованные молодым семьям? Положены ли какие-то льготы семьям с детьми?
- Да, у нас есть специальная программа «Молодая семья» - она адресован тем семьям, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. Брак, естественно, должен быть зарегистрирован официально. Также под эту программу попадают неполные семьи - если есть мать или отец с ребенком, не достигшим 18-летия. Семьи с двумя детьми могут получить минимальную ставку от 10,5% годовых при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита - не более десяти лет (для клиентов, получающих зарплату на карты Сбербанка). Для неполной семьи с ребенком при таких условиях процентная ставка по кредиту будет чуть выше, но тоже льготная - 11,25% годовых. А вообще по программе «Молодая семья» первоначальный взнос начинается от 10% годовых (по другим кредитным программам Сбербанка на покупку жилья первоначальный взнос составляет 15%). Так что программа «Молодая семья» - одна из лучших программ для покупки жилья.
- На какой срок оформляется ипотека?
- Сбербанк России готов выдавать кредиты на покупку жилья на срок до 30 лет. Однако люди стараются брать более короткие кредиты - как правило, на срок не более 15 лет. По нашим оценкам, и по оценкам коллег, средний срок жизни ипотечного кредита - семь лет, в среднем обычно за этот срок заемщик полностью рассчитывается за ипотеку.
Хотел бы также отметить удобства клиентов банка по обслуживанию кредита. Погашать кредит можно в любом офисе Сбербанка, а не только в том, где он был получен.
Решение клиента о подключении к программе страхования жизни и здоровья является добровольным и никак не влияет на процентную ставку по кредиту. Обязательным остается только страхование залога.
- Что вы скажете о сотрудничестве с агентствами недвижимости? Многим покупателям удобнее начинать путь к новой квартире через риэлторов.
-Конечно, мы активно работаем с партнерами на рынке недвижимости. Если клиенту необходимо продать старую квартиру, чтобы купить новую, либо подобрать объект, он может обратиться к своему знакомому риэлтору. Ведь оформить заявку по любой из ипотечных программ Сбербанка сегодня можно непосредственно в 115 офисах агентств недвижимости Екатеринбурга, с которыми у нас заключены договоры об электронном документообороте. Мы делаем все возможное для удобства клиента, обратившегося в агентство недвижимости со своей ситуацией, в том числе чтобы получить услугу по оформлению ипотечного кредита Сбербанка через агентство недвижимости. В банк нужно будет прийти уже только на подписание кредитного соглашения.
Мнение экспертаЭдуард Богданов, председатель совета Уральской палаты недвижимости
Если говорить в целом, рынок жилья Екатеринбурга продолжет ставить рекорды. Несмотря на то, что по итогам 2012 года в городе было введено в строй более
1 млн квадратных метров жилья, а в течение трех кварталов текущего года еще более 160 тыс. кв. м, объемы строительства продолжают расти. С января количество активных строительных площадок увеличилось более чем на 700 тыс. кв. м. Часть из этих проектов - новые для рынка, другая - развитие строящихся жилых комплексов и начало работ по следующим очередям. В итоге к сентябрю был установлен новый рекорд по объемам строительства. Сейчас в Екатеринбурге возводится более 2,5 млн кв. м жилья. При этом количество «замороженных» объектов сократилось до уровня 2%, что составляет лишь 50 тыс. кв. м. Напомним, что еще в начале года этот показатель находился на уровне 5%, а в сентябре 2011 года - 10% от объема строительства. Вслед за ростом объемов строительства, вырос и объем предложения. Только по Базе данных Уральской палаты недвижимости застройщиками через риэлторские агентства выставляется сегодня более 1,5 тыс. квартир. Если учесть, что с начала года их число увеличилось на 60%, можно говорить о существенном расширении выбора у потенциальных покупателей новостроек. Причем расширении как в качественном, так и в территориальном разрезе. Ведь многоквартирным домам в Екатеринбурге серьезную конкуренцию сегодня составляют новые сектора рынка, а именно апартаментные комплексы и проекты, строительство которых ведется в городах-спутних - Арамиле, Березовском, Верхней Пышме и Среднеуральске - и прилегающих к Екатеринбургу поселках. Наибольшее количество площадок расположены в Березовском и Верхней Пышме. В ближайшее время к ним присоединится Среднеуральск, где уже запущено несколько проектов и готовится к выводу на рынок новый район на южном берегу озера Исетское.
На вторичном рынке количество предложений в течение текущего года также увеличивалось. На сегодня прирост относительно января составляет около 28%. И несмотря на то, что с наступлением летнего периода объем стабилизировался, что объясняется в первую очередь сезонным затишьем, его значение остается на высоком уровне. Только в Базе данных Уральской палаты недвижимости число квартир, выставленных через риэлторские агентства, составляет сегодня более 8800. При этом еженедельно реестр обновляется на 500 - 600 объектов. Активность продавцов остается высокой и на рынке по-прежнему нет предпосылок для существенного сокращения числа предложений.
Несмотря на возобновление плавного роста цен в последнее время, мы не видим оснований для стабильного развития этого процесса. Экономическая база сегодня слишком слаба, для того чтобы рынок жилья демонстрировал устойчивые темпы роста цен. Кроме того, рост объемов строящегося жилья и расширение числа предложений в новостройках на первичном рынке на фоне широкого выбора на вторичном не позволит ценам зайти слишком далеко.
Дефицита на рынке нет. Предложение на рынке достаточно большое и можно удовлетворить почти любое желание практически любого клиента. Можно найти то, что нужно, достаточно быстро. Это вопрос только компетенции специалиста по недвижимости.
Эдуард Богданов, председатель совета Уральской палаты недвижимости
Интервью
Два вопроса об ипотеке
На вопросы журнала «Наши деньги» отвечает Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24
- Как быстро можно получить одобрение по кредиту с момента предоставления полного пакета документов?
- Срок рассмотрения зависит от программы кредитования. В ВТБ24 действует уникальный продукт - программа «Победа над формальностями»: решение по ипотечному кредиту за 24 часа, всего по двум документам - паспорту и второму документу, удостоверяющему личность. Без подтверждения трудоустройства и доходов. При наличии 35% первоначального взноса.
- Как повысить шансы на получение кредита?
- Для повышения шансов на получение ипотечного кредита, желательно предоставить в банк документы, подтверждающие наличие:
· активов в виде движимого и недвижимого имущества, а также средств на счетах в банках потенциального заемщика и/или его членов семьи - квартира, дом с земельным участком, автомобиль, ценные бумаги, вклады и др.
· документы об образовании и повышении квалификации. Также повышает шанс получения кредита отсутствие долгосрочных и частых перерывов в трудовом стаже и наличие положительной кредитной истории по текущим и исполненным обязательствам. Для получения максимально возможной (необходимой) суммы кредита банк рассматривает:
· Доходы потенциального заемщика и его близких родственников (совершеннолетних, трудоспособных). Максимальное количество участников - до четырех.
· Доходы как по основному месту работы, так и по совместительству.
· Доходы не только сотрудников, работающих по найму, но и собственников бизнеса по управленческой отчетности, то есть учитываются реальные доходы, которые получает собственник бизнеса.
· В случае наличия сертификата на материнский семейный капитал дополнительно сумму кредита возможно увеличить на сумму средств МСК.
· Если заемщик (поручитель) на момент рассмотрения заявки имеет текущие кредитные обязательства и готов их закрыть к моменту выхода на сделку, то банк не учитывает при расчете максимальной суммы кредита текущие обязательства, при этом прописывает в решении отличительное условие - полное досрочное погашение действующих кредитов до проведения ипотечной сделки.
КомментарииХотела бы обратить внимание на новую тенденцию - строительство апартаментных комплексов. У нас завершается строительство апартаментов в эконом-сегменте на улице Стачек. И я считаю, что этот опыт очень положительный. Новый формат недвижимости становится альтернативой доступному жилью. Во-первых, апартаменты возводятся там, где уже есть полная инфраструктура. Во-вторых, квартиры сдаются с полной отделкой. Более того, мы сразу устанавливаем кухни и шкафы-купе. Заезжай и живи. Нюансы, конечно, есть - апартаменты имеют свою специфику, которую потенциальным покупателям нужно изучить. Что касается площади, то она вполне адекватная. Самый экономичный вариант - студии (37 кв. метров). Однокомнатные квартиры имеют площадь 40 - 43 метра, двухкомнатные - 60 метров и трехкомнатные - 95 метров. Не так давно стартовал наш второй проект - апартаменты бизнес-сегмента «Огни Екатеринбурга», главный плюс которых - очень удобное расположение в центре города и высокий уровень комфорта.
Если говорить про рынок в целом, предложение есть практически во всех сегментах и мы можем судить о достаточно высокой покупательной активности, спрос стабильный. Выбрать можно сегодня все. Мы как сильный застройщик идем на более гибкие условия, понимая, что и сейчас, и в дальнейшем покупателей можно привлекать только качеством и расширенным предложением объектов и условиям оплаты. Как показывает наш опыт, это касается и отделки - на наш взгляд, квартиры должны сдаваться с полной чистовой отделкой, и мы следуем этому правилу. Если у человека первое жилье и к тому же оно покупается с привлечением ипотечных средств, то он может в вопросах ремонта и не разбираться, а ремонт - это всегда деньги, причем немалые. Готовая отделка позволяет решить вопрос разумной экономии и сразу после покупки квартиры заехать в новостройку.
Еще из тенденций отмечу то, что наши клиенты в целом стали более требовательны и мобильны - они выбирают квартиру в том доме, где им удобно жить сегодня. И понимают, что через три-пять лет это жилье они поменяют на тот вариант, который будет удобнее и комфортнее в дальнейшем.
Юлия Луканина, директор агентства недвижимости
компании «Атомстройкомплекс»
У нас довольно много жилых комплексов, каждый из которых имеет свою изюминку. Поэтому выбор у потенциальных покупателей квартир в «ЛСР. Недвижимость - Урал» богатый. Из наиболее востребованных покупателями я бы выделил два объекта - жилой квартал «Мичуринский» и жилой комплекс «Березовая роща». Они расположены недалеко друг от друга, в юго-западном направлении Екатеринбурга, и интерес к ним довольно большой. Особенное внимание вызывает ЖК «Мичуринский», что объяснимо: малоэтажные дома строятся быстро и жилой квартал растет практически на глазах. В этом году мы планируем сдать 12 домов - около 33 тыс. квадратных метров жилья. Весь квартал рассчитан на 232 тыс. квадратных метров, которые мы планируем построить в течение пяти лет. По сути это будет мини-город, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой: будут детские сады, школа и магазины. В октябре мы заканчиваем первые участки благоустройства и будем рады показывать объекты. В комплексе предусмотрено много интересного. Например, любопытные инженерные решения, индивидуальное поквартирное отопление, удобные, нестандартные планировки квартир, позволяющие реализовывать самые смелые дизайнерские задумки.
Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»
До 40 - 50% квартир, которые строим мы, покупается с привлечением заемных средств. Основной наш партнер - Сбербанк России, на долю которого приходится примерно 40% ипотечных кредитов по нашим домам. Один из наших объектов строится в Березовском. При этом порядка 40% покупателей квартир в Березовском - это жители Екатеринбурга. Еще 30% - это жители Березовского. Много покупателей из ХМАО, ЯНАО, Челябинской и Курганской областей.
Города-спутники теперь стали для потенциальных новоселов отличной альтернативой спальным районам областного центра. Также у городов-спутников есть ряд неоспоримых преимуществ: экология, вода, рекреационная зона, транспортные развязки. Поэтому спрос на города-спутники будет только расти и расти
Наш жилой комплекс на Красных Героев отличается тем, что имеет закрытый двор и детские площадки, а также большое количество парковочных мест. Однокомнатная квартира с отделкой стоит от 2,1 млн рублей, двухкомнатная - от 2,9 до 3,1 миллиона, трехкомнатная - от 3,7 млн рублей в зависимости от этажа. Если сумма вносится полностью - за счет собственных средств или за счет кредитных, то предоставляется скидка 30, 70 и 100 тыс. рублей. Можно воспользоваться и беспроцентной рассрочкой на полгода. Мы даем возможность посетить демоэтаж. Можно посмотреть, какой будет ваша квартира, оценить качество отделки, и комплектацию квартиры. Покупатели с рулеткой приходят, чтобы сразу решить, куда ставить диван и шкаф.
Максим Филин, руководитель службы маркетинга и продаж компании Brusnika
В настоящее время у нас в продаже жилой комплекс «Дуэт» - это два 24-этажных дома с подземным гаражом в микрорайоне Пионерский. Строительство близится к окончанию, и к концу года мы планируем ввести дома в эксплуатацию. За время нашей работы на рынке новостроек мы пришли к выводу, что чистовая отделка нужна не всем и не всегда. В данном жилом комплексе мы строим и реализуем квартиры с черновой отделкой.
В отличие от жилья эконом-класса, которое практически всегда строится с чистовой отделкой и где люди приобретают жилье, чтобы в короткие сроки с минимальными затратами заехать и жить, жилье класса «комфорт» («Дуэт» - это комфорт-класс) интереснее без отделки - можно проявить индивидуальность в планировке и оформить интерьер по своему вкусу.
Минимальная цена однокомнатной квартиры в ЖК «Дуэт» - 3 млн рублей.
Александра Шведчикова, начальник отдела реализации ЗАО АСЦ «Правобрежный»
На рынке Екатеринбурга сегодня заявлено большое количество загородных поселков - порядка 260. Но нужно заметить, что 90% из них - это земли без подряда. Без концепции, без сетей, без какого-либо планирования, без понимания спроса. Многие обратили внимание на загородный сегмент. Практика показывает, что при правильном подходе можно реализовывать достаточно интересные по концепции и успешные с коммерческой точки зрения проекты.
Компания «Экодолье» занимается комплексным развитием загородных территорий в различных регионах страны: у нас есть проекты в Оренбурге, Обнинске, Самаре, Екатеринбурге, Калуге и в ближайшее время откроется ряд проектов в городах Урала и в Северо-Западном округе. У компании крупнейшие европейские инвесторы: Фонд прямых инвестиций Baring Vostok Private Equity Fund IV и Европейский банк реконструкции и развития. Именно поддержка инвесторов позволяет нам реализовывать комплексный подход к развитию территорий с использованием лучших европейских технологий строительной отрасли.
Проект «Экодолье Екатеринбург» подразумевает возведение 1800 домовладений на площади 140 гектаров вблизи поселка Горный Щит. Мы строим мультиформатный поселок, ориентированный на все сегменты покупателей. Ориентируемся на массовый сегмент. Наше предложение покупателю формулируется на основании стоимости домовладения. Мы предлагаем как индивидуальные дома (площадью от 88,6 до 393,6 кв. метров), так и таунхаусы (с площадью секции от 88 до 131 кв. метра). Не экономя на качестве, на инфраструктуре и центральных коммуникациях, за счет массового строительства мы предлагаем очень демократичные цены. Таунхаус можно приобрести по цене от 2 млн 763 тыс. рублей (это 88 кв. метров), самый дорогой таунхаус (131 кв. метр) стоит 3 млн 365 тыс. рублей. Самый компактный одноэтажный дом (89,6 кв. метров) стоит 4,5 млн рублей, самый дорогой дом (393,6 кв. метров) стоит порядка 14 млн рублей. Среднее ценовое предложение - 6 - 7 млн рублей. Первые дома с подключенными коммуникациями предполагается передать покупателям в декабре 2014 года.
Анна Кошмина, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО «Экодолье Екатеринбург»
На рынке сейчас наблюдается некоторый крен в сторону жилья эконом-класса. Многие говорят о том, что однокомнатные квартиры, которых когда-то остро не хватало, сейчас предлагаются даже в избытке. При этом жилья, обеспечивающего более высокий комфорт проживания, на рынке не хватает. Особенно в центре города. В микрорайоне «Университетский», который расположен на 13,7 гектара, сейчас мы возводим два новых здания (оба будут сданы в 2014 году), которые максимально приближены к стандартам жилья бизнес-класса. В части качества инфраструктуры, а также масштаба и уровня благоустройства придомовой территории эти дома даже превосходят существующие объекты класса «бизнес». Изюминкой проекта является рекреационная зона - это два гектара бульваров, детских и спортивных площадок.
Однокомнатные квартиры стоят у нас от 3,3 млн рублей, двухкомнатные - от 4,5 миллиона, трехкомнатные - от 5 млн рублей. Двух одинаковых квартир не бывает, поэтому каждый сможет подобрать оптимальный вариант: выбор у покупателя сегодня действительно есть.
Александр Скорин, начальник отдела маркетинга ЖК «Университетский»
Поселок «Золотая горка» находится в Коптяках - это территория в черте города Среднеуральска. Место очень хорошее, обладающее такими очевидными преимуществами, как превосходная экология и транспортная доступность. Но ограничиваться выбором удачной территории в наше конкурентное время нельзя. Поэтому поселок «Золотая горка» предлагает покупателям полноценную концепцию, которую я бы обозначил как «комфортное уединение», доступное каждому. Согласно этой концепции, житель «Золотой горки» по возвращении домой попадает в совершенно иную обстановку: единый архитектурный проект, гуманно организованное социальное пространство, продуманные правила проживания формируют стиль жизни поселка, отличающийся от того, что мы видим и в «хрущобах» спальных районов, и, в так называемых, «престижных» поселениях.
Поселок - мультиформатный; предлагается 10 вариантов коттеджей, таунхаусы и квартиры современных планировок. Мы действительно даем людям возможность, продав квартиру в городе, на вырученные средства выбрать комфортное жилье за его чертой.
В нашем поселке самый востребованный на сегодня вариант - это квартиры в готовых трехэтажных малоквартирных домах. Однокомнатная квартира площадью от 42 кв. метров стоит от 2,14 млн рублей, двухкомнатная от 55 кв. метров - 2,75 млн рублей, трехкомнатная от 75 кв. метров - 3,68 млн рублей. Важно, что водопроводная вода подается из собственной артезианской скважины и уже в квартире подогревается индивидуальным двухконтурным газовым котлом. Это позволяет иметь не только чистую горячую воду, но и в любое время самостоятельно включать отопление и регулировать его температуру. Согласитесь, за эти деньги в черте города предлагается жилье заметно худшего качества и меньшей площади.
Самое важное, повторюсь: сегодня у жителя спального района, уставшего от прелестей жизни в людском муравейнике, есть реальная возможность изменить свою жизнь, купив загородное жилье по цене квартиры в Екатеринбурге. При этом в нашем случае вся необходимая инфраструктура обеспечена: рядом есть и детские сады, и школы, и магазины.
Владимир Юдин, директор по маркетингу жилого загородного комплекса «Золотая горка»
Мы являемся эксклюзивным партнером по продаже коттеджного поселка «Скандинавия». Формат - «эконом плюс», 53 дома площадью 100 - 200 кв. метров. Спрос есть, однако люди предпочитают более компактные дома - 100 - 150 кв. метров. Стометровый дом с отделкой под чистовую с подведенными коммуникациями и земельным участком 7 соток стоит 4,6 млн рублей. Дом площадью 150 метров стоит 6,1 млн рублей.
Чтобы каждому покупателю по телефону не объяснять то, что лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, мы раз в месяц непосредственно на строительной площадке проводим дни открытых дверей, где встречаются застройщики, инвесторы и покупатели. Процесс общения и понимания проходит гораздо быстрее. Единственный нюанс: любой поселок продает дорога, покупателю нужна хорошая дорога с асфальтовым покрытием и чтобы грязи не было. Понятно, что на стройке за городом обеспечить привычную для города чистую дорогу очень сложно, но это надо делать - без дороги что-либо показывать и продавать покупателю очень сложно, это надо понимать. В «Скандинавии» дорога как раз сделана, поэтому показывать-рассказывать удобно.
Портрет покупателя у нас такой: молодые семьи до 35 лет, один-два ребенка.
Как эксперт по недвижимости могу сказать, что особым спросом пользуются студии - и у тех, кто покупает жилье для того, чтобы жить, и для тех, кто покупает студии с инвестиционной целью. За последние полтора года студии показали доходность 54%. Срок экспозиции готовых студий при продаже - две-три недели.
Наталья Девкина, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Поселок «Палникс» сегодня уже не относится к загородному жилью - мы давно уже в черте города с точки зрения расположения. Действующий поселок «Палникс» - это три очереди на площади 76 гектаров. Это всего 350 домовладений. Самый маленький дом у нас имеет площадь 250 квадратных метров, самый большой - полторы тысячи квадратных метров, и в этом смысле мы, конечно, по-прежнему обеспечиваем свободу и комфорт не квартиры, а полноценного дома на природе. К сегодняшнему дню мы закончили освоение: все участки проданы, сегодня участков на продажу нет вообще. К продаже предлагаются последние три построенных дома и три таунхауса. Кстати, самый маленький таунхаус у нас площадью 240 квадратных метров с участком пять соток земли. Кстати, около 6 гектаров земли, цена которой доходила до 500 тыс. рублей за сотку, отдали под озера и места общего пользования - детские и спортивные площадки: все это построено и уже функционирует. Ежемесячные платежи за дом площадью 250 метров составляют у нас в поселке от 7 тыс. рублей летом до 9 тыс. рублей зимой: в том числе 5300 рублей с домовладения мы платим в кооператив, остальное - за коммунальные услуги по счетчику (электричество, газ, вода).
Что же нужно будущему покупателю? Обязательно общее ограждение территории, асфальтовые дороги с освещением, централизованная канализация - обязательно, газ - на границе участка либо уже введенный дом, все коммуникации должны быть подземные.
Вадим Шамшурин, директор по развитию ЗАО ПКФ «Палникс»
Если многие поселки сегодня уже можно позиционировать как микрорайоны в черте города, то коттеджный поселок «Дубрава» - это действительно загородное жилье. Участки - в районе 20 соток, дома - от 200 квадратных метров. За уединением и жизнью на природе вдали от суеты к нам и переезжают.
Таунхаусов у нас нет, только дома, и их стоимость начинается от 16 млн рублей. Средняя цена продажи - 20 млн рублей. У нас определенная сложившаяся социальная среда - поселок заселяется с 2007 - 2008 годов. Раз в месяц мы проводим мероприятия для жителей, на которых они могут познакомиться и пообщаться. Многие к нам как раз за социумом едут. У нас есть ресторан, картинная галерея, храм, мини-парк, гостиница для внутреннего пользования (наши жители селят туда своих гостей), и сейчас строится конно-спортивный комплекс.
У нас стандартный фиксированный платеж с домовладения составляет 12 500 рублей в месяц + оплата коммунальных услуг (получается в районе 2 - 3 тыс. рублей). Поселок имеет собственную управляющую компанию, которая решает все вопросы по обслуживанию как домов, так и общественных зон, которых на 60 уже введенных в эксплуатацию домов приходится 6 гектаров. Освещение, ежедневный вывоз мусора, уборка снега - эти и все подобные необходимые услуги, разумеется, есть, но в обслуживание поселка входит и постоянно уход за газонами, разбивка цветников.
Дмитрий Гусев, руководитель проекта коттеджного поселка «Дубрава»
Наша компания работает в сегменте жилья эконом-класса. Наш покупатель - в основном молодые семьи. Есть много родителей, которые покупают жилье своим детям, - как местные, так и иногородние. Мы попробовали разные форматы, и на сегодня совершенно четко понимаем, какой формат в каком районе города востребован. Понятно, что первый и второй пояса - это большие трехкомнатные квартиры начиная от 90 - 100 квадратных метров, а также четырехкомнатные квартиры. Кстати, в центре города первыми распродаются как раз самые большие квартиры - их приобретают те, кто покупает жилье не в первый раз и уже точно знает, какая площадь нужна. За пределами центра мы строим и большие квартиры (скажем, четырехкомнатные площадью 124 квадратных метра), и студии площадью 28 метров - на них есть стабильный спрос. Сегодня студии стоят порядка полутора миллионов рублей: по этой цене купить жилье в Екатеринбурге вполне реально - на Сортировке, на Эльмаше в первую очередь заканчиваются как раз самые маленькие квартиры. Все квартиры у нас продаются с отделкой - наш опыт показывает, что в эконом-классе квартиры должны продаваться с отделкой. Через 2 - 3 года люди обживутся и сделают тот ремонт, который им нужен.
Каждый дом имеет паркинги, но в этом смысле есть нюанс: в домах эконом-класса люди покупают прежде всего жилье, у них на этом этапе просто нет денег на паркинг, но со временем парковочные места распродаются. Пользуясь случаем, хотел бы обратить внимание на то, что вопрос с паркингом надо решать уже на этапе покупки квартиры - по той причине, что парковочных мест в любом большом доме всегда меньше, чем квартир.
Сергей Покровский, директор по продажам группы компаний «Стройтэк»
