Продажа закладных на рынке ипотеки: стоит ли беспокоиться заемщику?

Закладная - это именная ценная бумага, обеспеченная ипотекой. Она оформляется в момент ипотечной сделки вместе с кредитным договором. В ней прописаны все базовые условия кредитного договора и отражены все взаимоотношения заемщика и кредитора. В конце закладной оставлено место для передаточных записей, ведь если банк испытывает дефицит «длинных» денег, он может продать эту ценную бумагу на свободном рынке. В таком случае закладная передается новому ее владельцу и будет храниться у него. По закону кредит может быть выдан и без оформления закладной. Теоретически, если у банка «длинных» денег много, и он собирается оставить ипотечные кредиты на собственном балансе, не будет реализовывать их, то он может выдать кредит и без оформления этой бумаги. Закон предусмотрел такую возможность. Но на практике, абсолютное большинство банков при выдаче ипотеки оформляют закладную.

Заемщику не нужно предпринимать никаких действий при продаже его закладной. Ведь это обычная практика. Она не несет для заемщика рисков утраты самого залога или одностороннего изменения кредитного договора. Заемщик будет выплачивать свой кредит по тем же ставкам и на тех же условиях, что и раньше. Но платежи будут поступать другому кредитору. Это закреплено законом. Закладную ввел в гражданский оборот закон «Об ипотеке», эта бумага в ст.13 описывается как документ, который «удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой». Государственная регистрация закладной обязательна. Поскольку ипотека - это долгосрочный кредит, а банкам нужны «длинные» деньги, они превращают и «короткие» деньги в долгосрочные кредиты с помощью перекредитования в других банках. Те банки, которые получают закладные, по сути, с выгодой вкладывают в них свои деньги. По закону они могут выпускать эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные закладными, а значит, привлекать средства для ипотеки на открытом рынке.

О том, что закладная передана другому кредитору, банк должен уведомить заемщика. Иногда заемщик продолжает вносить платежи на прежний счет, а банк, где изначально был оформлен кредит, самостоятельно пересылает их новому кредитору. Иногда же клиента предупреждают о необходимости вносить платежи на счет другого банка.

Комментарии

Алина Буслова, директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24:

- Своим клиентам мы объясняем, что возможность передачи прав по закладной предусмотрена законодательством, от заемщика ничего не зависит. Условия кредитного договора при этом не меняются, поэтому как таковых рисков нет. Единственные возможные «страдания» для заемщика могут возникнуть в виде дополнительных расходов при отправке платежей новому кредитору. Практика показывает, что в 50% случаев заемщик должен будет оплачивать платежи в том же банке, где он оформлял кредит. Но если закладную, например, передали в банк, отделения которого нет в городе, заемщику нужно будет оплачивать пересылку денег из своего города в другой за свой счет. Но это, пожалуй, единственное неудобство, которое может коснуться клиента. В одностороннем порядке новый кредитор поменять условия договора, как уже прозвучало, не может. Права новому кредитору передаются в объеме, предусмотренном условиями кредитного договора и закладной. Заемщика о передаче закладной другому банку должен уведомить банк, уступивший права. Как правило, в срок, не превышающий 30 дней, хотя условиями кредитного договора может быть предусмотрен иной срок для уведомления.

Для банков продажа закладных - один из способов привлечения «живых денег» путем выпуска и дальнейшего размещения облигаций (обеспечены закладными, т.е. ценными бумагами) либо чистой продажи самой закладной (т.е. реализация ее как обеспеченной ценной бумаги), при этом передаются полностью все права кредитора и залогодержателя.

Что касается снятия обременения в дальнейшем, то проблем быть не должно. Теоретически, конечно, возможны сложности, связанные с длительными сроками получения оригинала закладной. Так как она может оказаться абсолютно в любом месте (как в РФ, так и за ее пределами). Но в целом, когда речь идет о передаче закладной другому кредитору, это не должно внушать заемщику никаких опасений.

Игорь Смуров, региональный директор Уральского филиала Росбанка:

- Чаще всего портфели закладных продают банки, для которых ипотечное кредитование по каким-то причинам перестает являться приоритетным видом бизнеса: в этом случае продать портфель закладных выгодней, чем содержать его. У Росбанка нет такой необходимости: ипотека является одним из ключевых наших продуктов, поэтому мы работаем с ипотечным портфелем самостоятельно. Что касается заемщика, то здесь для него нет никакой опасности: ведь ценовые условия по кредиту не меняются. Соответственно, заемщик будет платить после передачи портфеля закладных на баланс другой финансовой организации такой же ежемесячный платеж и по такой же схеме, как и при взаимодействии с первичным кредитором. Естественно, компания-держатель закладных и банк-продавец обязаны проинформировать заемщика о смене бенефициара кредита и всех возможных способах его оплаты.