После того как Конституционный суд РФ в 2011 году «разрешил прописку на даче», а вернее, признал не соответствующим Конституции запрет на регистрацию граждан в жилых строениях, расположенных на садовых участках, относящихся к землям сельхозназначения, успел сформироваться миф, что прописаться на даче так же просто, как в любом другом доме. А значит, можно и в банки обращаться за ипотекой на строительство загородного дома на территории садового кооператива. Так ли это?
Из истории вопроса
Еще в 2008 году граждане, у которых кроме дачи не было никакого жилья, обратились в Конституционный суд. Суд встал на их сторону, признав положения закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», которые ограничивают право граждан на регистрацию в дачном доме, не соответствующими Конституции РФ. Тогда речь шла о дачах, расположенных в пределах населенных пунктов. В 2011 году история, как уже было сказано, повторилась и в отношении домов, расположенных на землях сельхозназначения. Прописаться отныне можно в любом пригодном для жилья доме. Но пока не устранены противоречия в российском законодательстве и не внесены изменения в закон, не соответствующий Конституции - главному закону страны, для решения вопроса о дачной прописке нужно обязательно обратиться в суд. Суд будет на стороне заявителей. Но станет ли это плюсом для собственника, если речь идет о банковском кредите?
Оценить очень сложно
Разрешена прописка или нет в дачном доме - для банка это не самый первый вопрос. Его интересует ликвидность залога. По словам банкиров, даже оценка обычного загородного дома довольна проблематична. Если речь идет о недвижимости на территории садового кооператива, то задача только усложняется. Это нетиповое жилье, стоимость которого можно оценить по внятным параметрам: квадратные метры, год постройки, инфраструктура, расположение в определенном ценовом поясе. Индивидуальность малоэтажного жилья в России трудно не заметить. Одно строение от другого отличается, как небо и земля. Начиная от архитектурных форм, на какую хватило фантазии собственника, до мест расположения, где не ступала нога профессионального оценщика. Так что, продать ипотечному покупателю свой дом, какой бы он ни был хороший по характеристикам, даже с возможностью прописки, будет очень сложно. В банке просто не одобрят выбор заемщика. Да и самому собственнику взять ипотеку для строительства дома на дачном участке также довольно сложно. «Чаще всего, когда речь идет о дачной ипотеке, подразумевается, что заемщик хочет получить кредит на строительство дома на дачном участке, то есть речь об ипотеке под залог земельного участка. Банки плохо дают кредиты „под землю“, даже когда речь идет о землях населенных пунктов, ведь в таком случае очень сложно оценить предмет залога. Мы рекомендуем заемщику взять кредит под залог имеющейся недвижимости. На эти деньги заемщик может построить загородный дом, в том числе и на дачном участке», - поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Райффайзенбанка Наталья Брусницына.Действительно, чаще всего встречаются программы, которые позволяют взять кредит в банке на покупку загородного жилья под залог имеющейся недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Такие программы есть во многих банках Екатеринбурга. Оценить их можно на нашем портале
Упоминание о возможности приобретения дачного участка или дома есть только у Сбербанка. Остальные банки предпочитают не работать с объектами, ликвидность которых оценить практически нереально.
Что касается индивидуального дома или коттеджа на землях поселений, то возможна также ипотека на загородные объекты под залог приобретаемого жилья. Но данные программы ориентированы, прежде всего, на коттеджи, таунхаузы в организованных коттеджных поселках, с понятной инфраструктурой и типовой застройкой, максимум - на дома, расположенные в населенных пунктах, с учетом удаленности от Екатеринбурга. Предложения можно оценить на нашем портале.
Из новинок - программа МБРР «Загородный дом» на приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке. Предметом покупки может быть сблокированный дом с земельным участком, индивидуальный дом с земельным участком в собственности или на правах аренды. В залог берется приобретаемое жилье. «Наша программа рассчитана на людей, желающих взять ипотеку на загородное жилье, в том числе на покупателей коттеджей и индивидуальных домов с землей в поселках, приближенных к Екатеринбургу. Если это организованный коттеджный поселок, то дом может быть расположен на расстоянии до 120 км от Екатеринбурга, если неорганизованный - до 50 км. Дом с землей в населенном пункте может стать альтернативой дому в дачном кооперативе. Если речь все же идет о покупке дачного участка с домом, то банк может предложить ипотеку под залог имеющегося жилья», - комментирует руководитель проектов Управления розничного бизнеса МБРР Олеся Каметова.
Очень часто банки среди условий загородной ипотеки указывают местонахождение коттеджа или дома, это может быть удаленность от Екатеринбурга или упоминание, что объект должен находиться в организованном коттеджном поселке, иногда прямо указывается конкретный поселок (например, Сберинвестбанк кредитует на участие в застройке коттеджного поселка «Николин ключ» в поселке Кашино). Порой отдельно поясняется, что невозможно приобретение объекта на земле с особым режимом использования, то есть дачный дом по этой программе не купить. Редкие банки готовы выдать ипотеку под строящиеся объекты, объекты незавершенного строительства, среди них: ЮниКредит Банк, Россельхозбанк, Газпромбанк, Связь-банк, Банк «Открытие» филиал «Губернский», Национальный Резервный Банк (под строительство жилого дома на имеющемся земельном участке, с приобретением объемных модулей производства ООО «ЗОМЗ»).
Большая редкость - ипотека земли, когда в залог берется приобретаемый участок. При этом сказать, что такие предложения вообще отсутствуют на рынке, нельзя. Такой вариант предлагает Сбербанк. Кроме того, Банк СОЮЗ предлагает кредит для любителей загородного жилья под названием «Земельный» на приобретение земельного участка, причем в залог идет сама земля. Банк «АГРОПРОМКРЕДИТ» готов выдать кредит на земельные участки, расположенные вблизи от Екатеринбурга, около п. Черданцево и п. Рассоха, также под залог покупаемого объекта, что является земельной ипотекой в чистом виде. У Банка Москвы есть программа с говорящим названием «Кредит на строительство жилого дома под ипотеку участка». Среди требований программы - залог земельного участка, а также (при наличии) строящихся или построенных на нем принадлежащих залогодателю зданий и сооружений незавершенного строительства.
Пожалуй, только Сбербанк предлагает весь комплекс - приобретение и (или) строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, в том числе незавершенного строительства, а также приобретение земельного участка. Но вполне возможно, для покупки такого вида недвижимости все же потребуется дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имеющегося жилья.
Собственно, с чего начали, тем можно и завершить обзор ипотечных программ на покупку малоэтажного загородного жилья. А именно - тем, кто хочет купить или построить дом на имеющемся дачном участке или купить землю в садовом кооперативе с целью строительства жилого дома, стоит либо переориентироваться на жилой дом с участком в поселках близ Екатеринбурга, либо рассмотреть программы кредитования под залог имеющегося жилья. Еще один вариант - оформить потребительский кредит. Но это тема другого разговора.
