Головоломка для покупателя

Ситуация, сложившаяся сегодня на рынке недвижимости и в сфере ипотечного кредитования, благоприятствует желающим решить квартирный вопрос. Правда, потенциальному новоселу придется сильно постараться, чтобы найти и подходящую квартиру, и именно ту сумму денег, которая нужна на ее приобретение.

Купить подходящую вам квартиру по приемлемой цене и в кредит по разумной ставке в принципе возможно. Но сложно. Даже очень сложно. Уж точно не получится сделать такую грандиозную покупку в перерыве между другими делами, что называется, без отрыва от производства. Тем более - быстро-срочно (потому, что завтра - очередная волна кризиса, который столько раз вроде бы уже заканчивался, но отчего-то все никак не закончится). Давайте не будем паниковать, не будем торопиться, а будем делать все как положено - с чувством, с толком, с расстановкой. Для того чтобы решить квартирный вопрос так, чтобы позже ни о чем не пожалеть, многое придется посмотреть, изучить, проанализировать, посчитать (и пересчитать), сравнить, проверить - как лично, так и с помощью специалистов.

Традиционный осенний обзор ситуации на рынке недвижимости столицы Урала и ближайших к ней городов, а также на рынке ипотечного кредитования, призван обратить внимание уважаемых читателей как на общие положения, тенденции и перспективы, так и на нюансы, которые помогут каждому потенциальному покупателю сложить-таки «квартирную головоломку» максимально выгодно для него. Главную тему октябрьского номера журнала «Наши деньги. Екатеринбург» мы обсудили в редакции за круглым столом с застройщиками, риэлторами и банкирами, каждый из которых, понятно, видит ситуацию со своей профессиональной колокольни. Истина - как водится, посередине, на пересечении разных точек зрения.

Избавляемся от иллюзий

Скажем честно: участники круглого стола на протяжении всего разговора уходили от конкретных ответов на те каверзные вопросы, которые являются принципиально важными для каждого, кто задумывается о покупке собственного жилья. «Ну не бывает температуры в среднем по больнице! Нельзя давать конкретные цифры, когда мы говорим о рынке в целом: все очень индивидуально, зависит от многих параметров», - настаивали собеседники, приводя массу доводов в подтверждение своих слов. В общем и целом они, наверное, правы. Но нашим читателям все равно нужны конкретные факты и цифры - чтобы избавиться от иллюзий в самом начале пути решения квартирного вопроса, чтобы сразу понимать, во что они ввязываются и каковы их шансы купить в обозримом будущем искомое жилье по доступной цене. Спасибо нашим экспертам: к концу двухчасовой дискуссии общими усилиями нам все-таки удалось обозначить некоторые базовые ориентиры, которые нужно держать в голове, прежде чем отправляться в агентство недвижимости за квартирой и в банк за кредитом.

Сначала о ценах на жилье. Как бы нам ни хотелось снизить их, потому что они - «завышенные» и «несправедливые», придется покупать жилье по тем ценам, которые есть. Цены эти определяются соотношением спроса и предложения. Так как спрос только растет, а предложение в целом по рынку не увеличивается, то рассчитывать на снижение стоимости жилья в столице Урала, равно как и в городах-спутниках, увы, не приходится. А вот расти цены будут - однозначно! Пока же (именно пока - на момент сдачи этого номера журнала в печать) совсем уж простенькую «однушку-хрущевку» в Екатеринбурге - на первом этаже, в изрядном удалении от центра, в неидеальном состоянии - можно отыскать за 1 млн 800 тыс. рублей. А вообще цены однокомнатных квартир стремятся к отметке в два миллиона рублей, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры будут стоить от двух с половиной и от трех миллионов рублей соответственно.

Переходим к ипотечной арифметике. Минимальный взнос за счет собственных денег покупателя при приобретении квартиры в кредит составляет 10% на вторичном рынке (уже построенное и сданное в эксплуатацию жилье) и 20% - на первичном рынке (это новостройки - как на этапе строительства, так и уже построенные, но не оформленные в собственность). Стало быть, потенциальному покупателю самой дешевой вторичной «однушки» нужно иметь хотя бы 180 тыс. рублей собственных денег, чтобы обратиться в банк за кредитом. Если же речь идет о квартире на первичном рынке, где и цены выше, и первоначальный взнос больше, то собственных денег у покупателя должно быть уже как минимум вдвое больше.

Предположим, что стартовую сумму для вступления в ипотеку вам собрать удалось. Важно: деньги на первый взнос можно не только попросить у родственников, коллег и друзей. На эти цели можно использовать материнский капитал. Заметим: сами риэлторы отмечают, что оформить ипотеку с использованием средств материнского капитала этой осенью гораздо проще, чем это было еще весной.

Попробуем рассчитать сумму, срок кредита и размер ежемесячных выплат. Так сказать, по минимуму и, уж простите, «в среднем по больнице». Если взять в качестве примера «средний по больнице» кредит на полтора миллиона рублей на срок 15 лет, то ежемесячные выплаты будут составлять примерно 14 - 15 тыс. рублей. Задумайтесь: готовы ли вы на протяжении ближайших полутора десятилетий каждый месяц «отщипывать» от семейного бюджета эти самые 14 - 15 тыс. рублей?

И еще одна цифра, которая поможет понять, каковы шансы на получение ипотечного кредита лично у вас и у вашей семьи. Банкиры говорят, что рассчитывают сумму кредита таким образом, чтобы на его обслуживание уходило не более половины месячного дохода заемщика или его семьи, если один супруг выступает созаемщиком другого. Это в теории, на практике расчеты банковских кредитных экспертов оказываются жестче: многие из них убеждены, что на выплату по кредиту должно уходить не более 40% месячного дохода. Таким образом, на кредит в размере 1,5 млн рублей (с ежемесячными выплатами в размере 14 - 15 тыс. рублей) могут рассчитывать семьи с месячным совокупным доходом на уровне как минимум 35 тыс. рублей после налогообложения.

Еще раз отметим, что все приведенные выше примеры, факты, расчеты - ориентировочные. Реальные цифры могут сильно отличаться от приведенных. И в этом смысле твердая уверенность, что, скажем, лично вы можете отдавать в погашение кредита всю свою зарплату и на протяжении многих лет жить на воде и хлебе - абсолютная иллюзия, от которой нужно избавиться прямо сейчас. В нынешней экономической ситуации, когда нам пророчат кризисное десятилетие, покупка квартиры в кредит - вариант, подходящий далеко не всем. В известной степени это подвиг. Возможно, будет выгоднее и надежнее квартиру арендовать. Хотя, разумеется, каждый из вас сам решит, как распоряжаться заработанными деньгами - арендовать жилье или приобрести его в собственность. Потому что это ваши деньги и, соответственно, ваша ответственность. Причем ответственность - полная и безоговорочная, без возможности переложить эту ответственность (читай: выплаты по кредиту) на кого бы то ни было.

Ипотечный калькулятор

Об условиях ипотечных кредитов - в следующем абзаце, а пока назовем основных игроков рынка. В первую очередь - это крупнейшие федеральные банки с государственным участием, которым государство поставило задачу кредитовать. Очевидным и безусловным лидером в этой группе является Сбербанк России, компанию ему составляют ВТБ24, Газпромбанк и Связь-банк. Активно на рынке ипотеки работает крупнейший частный банк страны - Альфа-банк. В группу лидеров рынка ипотеки входят также «дочки» иностранных финансовых институтов - Абсолют-банк, ДельтаКредит, Нордеа банк, Росбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк. Среди тех, кто активно продвигает ипотеку, также СКБ-банк, СМП-банк, банк «Союз», банк «Уралсиб». Разумеется, это не полный перечень банков, предлагающих ипотечные кредиты, однако активность перечисленных игроков рынка ипотеки очевидна и, соответственно, именно среди этих банков и нужно выбирать потенциального кредитора вашей покупки. Понятно, что ставки по кредитам в госбанках будут самыми низкими, однако и отбор заемщиков эти банки проводят достаточно жестко. Другие банки относятся к заемщикам чуть лояльнее, однако и ставки по их кредитам будут повыше. Но это опять же общее правило, из которого бывают исключения. Вот почему всегда нужно рассматривать и тщательно сравнивать предложения разных банков, чтобы найти самый выгодный вариант.

Теперь собственно о ставках. Сегодня можно оформить ипотечный кредит и под 8%, и даже под 7,5% годовых в рублях. Однако получить кредит на таких «шоколадных» условиях сможет далеко не каждый: самые дешевые кредиты предлагаются тем, кто готов за счет собственных средств внести в оплату покупаемой в кредит квартиры не менее 50 - 60% ее стоимости. Тем же, кто намерен взять кредит с минимальным первоначальным взносом, нужно ориентироваться на ставки от 10% годовых. Именно «от» - средние по рынку ставки составляют примерно 12 - 14% годовых. Ряд банков дополнительно к ставке возьмет с клиента и комиссию, все банки потребуют оформить страховку. Разумеется, есть вариант получения кредита без страховки. Однако ставка по кредиту будет в таком случае повышена. Наш традиционный совет - внимательно изучать все условия кредита и въедливо читать договор до подписания - для ипотеки актуален в высшей степени, ведь кредит берется на длительный срок, и любой недосмотр на стадии оформления документов обойдется ощутимыми дополнительными финансовыми расходами. В складывающейся экономической ситуации и неопределенности валютного курса рубля «Наши деньги» настойчиво рекомендуют не брать кредиты в валюте, какие бы выгодные ставки по ним ни предлагались.

Что касается срока кредита, то опять же самые выгодные ставки действуют по сравнительно коротким срокам - на 7 - 8 лет. Как правило, банки предлагают оформить кредит на 10 - 15 лет, однако есть возможность заключить договор и на 20, и на 30 лет. С одной стороны, чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, с другой - тем выше переплата (общие выплаты по кредиту).

Накладные расходы

Ответственно заявляем: как бы тщательно вы ни просчитывали свои расходы на приобретение квартиры, фактические затраты, скорее всего, превысят «плановые показатели». Вот почему не стоит сразу замахиваться на идеальный вариант - даже если, по вашим подсчетам, у вас хватает денег на покупку такого жилья. Лучше подобрать вариант чуть дешевле, чтобы в случае возникновения дополнительных расходов у вас была возможность эти расходы профинансировать. При любом раскладе стоит иметь резервный фонд на случай непредвиденных трат.

Понятно, что ипотечная сделка требует определенной квалификации и опыта, поэтому не стоит рассчитывать исключительно на собственные силы. Правильнее воспользоваться услугами риэлторов. Да, это будет стоить денег, но зато часть хлопот и оформления бумаг (а это, между прочим, требует отдельного времени, опыта и сил!) на себя возьмут профессионалы. Выбирать агентство недвижимости нужно тщательно. Во-первых, стоит изучить интернет-сайт Уральской палаты недвижимости (УПН), где есть необходимая информация. Во-вторых, собрать рекомендации ваших родственников, друзей и коллег, которые покупали квартиру через агентство.

Кроме того, как раз в октябре у всех читателей журнала «Наши деньги. Екатеринбург» есть уникальная возможность послушать и банкиров, и риэлторов, и аналитиков, чтобы понять, что происходит в экономике сейчас и что будет дальше, а также - это особенно важно! - получить индивидуальную консультацию. Приходите на Форум экономически активных горожан, который состоится 15 октября. Дополнительная информация и регистрация - по тел. редакции 345-03-34.

Кредитный тест-драйв

Тем, кто колеблется в принятии решения о получении ипотечного кредита и/или не имеет достаточно средств для оплаты первоначального взноса, специалисты советуют провести так называемый кредитный тест-драйв.

Представьте, что вы уже взяли кредит. Попробуйте ежемесячно (в один и тот же день!) откладывать ту сумму денег, которую, с вашей точки зрения, вы сможете направлять в оплату кредита после того, как оформите этот кредит. Разумеется, деньги нужно складывать не дома в кубышку, а на банковский депозит, чтобы получать дополнительный процентный доход (в скобках заметим, что государство гарантирует стопроцентную сохранность суммы вклада и начисленных процентов в размере до 700 тыс. рублей на одного вкладчика в одном банке). Кстати, многие банки предлагают клиентам специальные ипотечные вклады и накопительные программы, позволяющие в том числе получить льготную ставку по ипотечному кредиту после окончания срока вклада - при условии, что деньги с депозитного счета пойдут на оплату первоначального взноса по ипотеке.

В идеале бы прожить в «кредит понарошку» один год. Если эксперимент окажется успешным, то через год у вас будут деньги на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и вы сможете приступить к решению квартирного вопроса. Если же вам не удастся делать ежемесячные отчисления по выбранной схеме, значит, от получения кредита вам пока лучше воздержаться - решение квартирного вопроса придется отложить, но зато вам удастся избежать неприятностей и не придется платить неустойку и штрафные санкции за просрочку по «пробному кредиту». Иногда лучше попробовать «поиграть в кредит» и отказаться от кредита настоящего, чем получить-таки кредит без соответствующей подготовки, а потом жалеть о принятом решении.

Как пояснил аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили, вероятнее всего, до конца года на рынке жилья сохранится плавный рост цен. Его темпы не будут превышать 1 - 1,5% в месяц. По итогам года динамика средних показателей на рынке жилья составит в различных сегментах 10 - 15%. Объем предложения в этот период будет постепенно сокращаться, однако останется на достаточно высоком уровне, что не позволит возникнуть острому дефициту на рынке недвижимости. Высокая активность покупателей сохранится, сделки будут проходить в высоких объемах, однако ситуации ажиотажа не предвидится.

Комментарии

Евгений Шубин, директор ООО «Центральное ипотечное агентство»

Конкретную цифру приведу: по моим наблюдениям, за пару месяцев цены на однокомнатные квартиры, скажем так, самого простого потребительского качества выросли тысяч на сто. Если, положим, в июле можно было купить однокомнатную квартиру-хрущевку во Втузгородке за 1 млн 750 тыс. рублей, то в сентябре минимальная цена такой квартиры была уже 1 млн 850 тыс. рублей. Кстати, такие самые простые и самые доступные по цене квартиры уходят влет давно - с зимы, их на рынке становится все меньше. При том что покупатели ориентированы в основном на покупку самого дешевого жилья.

Понятно, что многим покупателям хочется купить новое жилье. Но надо понимать, что новостроек сейчас очень немного, зачастую они находятся не в тех районах, которые интересны покупателям. К тому же цены на первичном рынке выше, чем на вторичном. При этом на вторичном рынке выбор всегда больше, здесь реальнее найти то, что нужно. Я не призываю и не агитирую покупать именно на «вторичке»: это просто факт, который мы видим.

Хотел бы затронуть тему материнского капитала, что многим интересно. Спасибо банкам, что в этом году все-таки стало возможно использовать его на первоначальный взнос или как большую часть первоначального взноса, потому что буквально до весны, наверное, это только декларировалось. Сейчас это работает реально сразу в нескольких банках.

Марат Залялиев, начальник отдела продаж ООО «Агентство недвижимости «Мира 39»

Мы строим жилой комплекс «Университетский». Покупая у нас, люди выбирают не просто квартиру в отдельно стоящем доме, они попадают в грамотно спланированный, архитектурно единый микрорайон с современной инженерией и необходимой инфраструктурой. Мы находимся в районе УГТУ-УПИ - районе вузов, и во многом благодаря этому наши клиенты - в основном молодые семьи, часто студенты. Молодежи нужны адекватные для жизни метражи квартир. А подобных квартир на рынке до сих пор недостаточно, хотя именно они и нужны людям. Если, скажем, речь идет об однокомнатных квартирах в комплексе «Университетский», то их площадь - от 38 кв. метров, двухкомнатных - 55 - 62 кв. метра, трехкомнатных - от 74 кв. метров.

Что касается цен, то на начальном этапе строительства дома - при ценах, характерных для такого этапа, - его популярность у клиентов очень высока. Покупателю максимально выгодно приобретать квартиру у надежного застройщика, в активе которого уже не первый объект.

Среди тех финансовых инструментов, которые мы предлагаем покупателю, - во-первых, рассрочка от застройщика, во-вторых - прием в зачет вторичного жилья. И, наконец - самое важное: ипотека от банков-партнеров.

Татьяна Помазунова, начальник отдела по работе с партнерами Уральского банка ОАО «Сбербанк России»

Мы наблюдаем повышение спроса на жилищные кредиты. Если в первом полугодии 2010 года Уральский банк Сбербанка России выдал порядка 9 тыс. кредитов на 6,5 млрд рублей, то за тот же период 2011 года - уже 13 тыс. кредитов на сумму 12 млрд рублей. Наши кредитные программы позволяют купить практически любой объект недвижимости - жилой дом, таунхаус или квартиру. Сбербанк продолжает кредитовать покупку в том числе доли (части) квартиры. Также есть кредитные предложения на строительство гаража, машиноместа, частного жилого дома, садового дома, строения потребительского назначения и на приобретение земельного участка. Мы предлагаем ряд льготных программ, в том числе для молодых семей.

Самое главное для потенциального заемщика, чтобы максимально повысить шансы на получение кредита, - иметь стабильный доход, работать на финансово устойчивом предприятии, иметь образование и опыт, которые позволят, если наступят кризисные времена, найти новую работу и быстро восстановить свою платежеспособность. Любой банк выдает кредит, чтобы его возвращали, поэтому доход и перспективную платежеспособность заемщика мы анализируем особенно тщательно.

Из тех акций, которые действуют в Сбербанке, особое внимание хочу обратить на программу «В десятку». Она дает возможность оформить кредит на покупку или строительство жилья в объектах недвижимости, строящихся или построенных с участием кредитных средств банка, под 10% годовых на 10 лет при минимальном первоначальном взносе 10%. Эта акция действует до конца 2011 года, при этом выбрать подходящий объект недвижимости клиент сможет еще в течение четырех месяцев после принятия банком положительного решения.

Алина Буслова, начальник отдела ипотечного кредитования Уральского филиала ВТБ24

Банк ВТБ24 предлагает ипотечные кредиты по ставке от 7,5% годовых в рублях. По такой ставке - самой низкой в нашем банке - можно получить кредит на срок до 7 лет при условии, что клиент за счет собственных средств внесет в качестве первоначального взноса не менее 60% стоимости квартиры.

Чем меньше первоначальный взнос, тем выше будет ставка по кредиту. Важно: те заемщики, которые заключили договор с нашими партнерами-риэлторами (это, в частности, Центральное ипотечное агентство, АН «Новосел», «Ярмарка»), получат скидку в размере 1% от ставки по кредиту.

Важно: для погашения ипотечного кредита, а также для оплаты первоначального взноса можно воспользоваться материнским капиталом. Оформление нужных бумаг - процедура несложная.

Среди тех новых кредитных продуктов, которые будут интересны нашим потенциальным заемщикам, - кредит «Победа над формальностями». При наличии паспорта и второго документа, удостоверяющего личность, клиент может оформить ипотечный кредит, причем решение по кредиту будет принято в день обращения либо на следующий день, если он пришел вечером. Никакие дополнительные справки, копия трудовой книжки не понадобятся. При этом ставки - очень привлекательные. Можно оформить кредит под 8,5% годовых. Но есть два важных условия: во-первых, минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости квартиры; во-вторых, расчет с продавцом возможен только после государственной регистрации права собственности.

Кристина Волкова, заместитель управляющего филиалом ЗАО «ЮниКредит Банк» в Екатеринбурге

В последние месяцы банки предлагают заемщикам все более лояльные условия, и ЮниКредит Банк не остается в стороне. В 2011 году были внесены значительные изменения в части подтверждения доходов, требований к заемщику, новых продуктов и, конечно, были снижены процентные ставки. Так, последние изменения ставок в нашем банке произошли 1 августа (были снижены валютные ставки). На данный момент мы предлагаем ипотечные кредиты в иностранной валюте - по ставке от 7% годовых, в рублях - от 8,5% годовых без взимания комиссий. Полагаю, что в ближайшее время снижать ставки не будем, так как наши условия - одни из лучших на рынке ипотеки. Минимальный срок ипотечного кредита в нашем банке - один год, максимальный - 30 лет. Первоначальный взнос на квартиру составляет от 20%, на коттедж - от 30%. На таких же условиях предлагаем программы рефинансирования кредитов, полученных в других банках.

Надо подчеркнуть, что сегодня условия по ипотечным программам - доступнее, чем до кризиса 2008 года, и при этом цены на жилье в среднем продолжают держаться на приемлемом для покупателей уровне.

Ольга Зорькина, заместитель начальника отдела кредитных продуктов Управления развития розничного бизнеса Екатеринбургского филиала АКБ «СОЮЗ» (ОАО)

Сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что цены на жилье стабильно повышаются на фоне сокращения числа доступных основной массе населения объектов недвижимости. Это происходит в силу ряда причин. С рынка уходит ряд объектов - на рынке вторичного жилья становится меньше квартир эконом-класса, застройщики не нарастили объемы строящихся и сдаваемых в эксплуатацию квартир до докризисного уровня, поэтому сравнительно дешевых предложений на рынке становится меньше. На этом фоне откладывание средств на квартиру будет малоэффективным, так как в процессе накопления жилплощадь может вновь подняться в цене. Выходом из сложившейся ситуации может стать ипотечное кредитование, которое способно помочь в приобретении собственной недвижимости в кратчайшие сроки.

Учитывая ситуацию на рынке недвижимости, Банк СОЮЗ предлагает кредиты с минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости приобретаемой квартиры и 30% от стоимости приобретаемого дома и земельного участка.

Предлагая кредитные продукты населению, Банк СОЮЗ стремится сделать их максимально доступными для населения. Поэтому основными преимуществами ипотечных программ Банка являются низкая процентная ставка от 12% годовых и длительный срок кредитования по программе «Классическая ипотека» до 20 лет. За рассмотрение кредитной заявки не берется плата, равно как и за повторное. Обслуживание счетов также бесплатное, нет комиссии за снятие наличными суммы кредита. Кроме того, идя навстречу клиенту, мы предлагаем возможность выбора кредита, как с комплексным ипотечным страхованием, так и без него.

Думаю, не лишним будет отметить тот факт, что Банк СОЮЗ достаточно лояльно относится к своим заемщикам. Мы предлагаем широкий спектр кредитов, как для частного бизнеса, индивидуальных предпринимателей, адвокатов и нотариусов, так и для наемных сотрудников и военнослужащих. В части минимального пакета документов тоже все просто. К рассмотрению принимаются справки о доходах не только по форме 2-НДФЛ, но и в произвольной форме. Учитываются дополнительные доходы от сдачи в аренду недвижимости и совокупный доход семьи, если, к примеру, супруг или супруга выступает созаемщиком по договору. При этом необходимо иметь в виду, что все лица, доход которых учитывается при расчете кредита, должны соответствовать минимальным требованиям банка к заемщику. Простотой в оформлении и запросом минимального пакета документов на кредит обуславливается и популярность ипотечных программ Банка СОЮЗ у собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей.

Есть интересное кредитное предложение и для тех, кто имеет в собственности квартиру, дом и земельный участок, либо нежилое помещение и хочет получить кредит под залог имеющейся недвижимости на строительство коттеджа или иные цели. К тому же недвижимость, которая передается в залог банку, может находиться как в собственности заемщика, так и в собственности третьих лиц.

Интервью

Ставки адекватны риску

На вопросы журнала «Наши деньги. Екатеринбург» отвечает Алексей Павин, региональный координатор Росбанка в Екатеринбурге

- В условиях нарастающей нервозности из-за нестабильности на финансовых рынках люди, до сих пор откладывавшие покупку жилья, теперь торопятся сделать это. Что бы вы сказали тем, кто спешит купить квартиру?

- Не стоит приобретать квартиру в спешке. Помните, что на покупку квартиры вы тратите свои личные деньги. Поэтому будьте ответственными и проверяйте объект недвижимости до его приобретения, чтобы избежать неприятных ситуаций в дальнейшем, несмотря на то, что каждая сделка на рынке недвижимости проходит через достаточно серьезный фильтр проверки как риэлторов, так и банковских специалистов.

- А как проверить «чистоту» квартиры тем, кто выбирает ее на первичном рынке?

- На первоначальном этапе оценки поищите информацию о застройщике в интернете, форумах и блогах. Обязательно побывайте на объектах того застройщика, у которого вы намерены купить квартиру. Посмотрите не только тот дом, который предлагается к продаже сейчас, но и дома, что уже построены. Спросите у тех, кто живет в уже построенных домах, - получите много интересной и полезной информации.

- Чтобы сэкономить, многие покупатели пытаются обойтись без помощи риэлторов. Вы разделяете такой подход?

- Любая сделка на рынке недвижимости требует знаний и опыта: много нюансов, которые нужно контролировать. Непрофессионалу будет сложно разобраться во всем самостоятельно. Заключать сделку на рынке недвижимости без профессионального посредника - очень легкомысленное решение.

- Но ведь люди, приходя в банк за кредитом, уверены: банк за них все проверит, все риски увидит заранее и от беды отведет. Получается, люди не правы?

- Банки тщательно проверяют объект недвижимости, который потенциальный заемщик намерен купить в кредит. Но банк не может на 100% исключить все риски, тем более взять эти риски и всю ответственность на себя, поэтому в интересах заемщика внимательно отнестись к процессу.

Хотел бы также призвать потенциальных заемщиков очень пристально оценивать собственную платежеспособность. Иногда люди так сильно хотят поскорее въехать в новую квартиру, побыстрее получить кредит, что теряют контроль над своей финансовой ситуацией. В итоге оказывается, что они не могут выплачивать банку те ежемесячные платежи, на которые они согласились из-за неумения правильно оценить свои финансовые возможности. Кредитный эксперт поможет правильно сделать все расчеты, но они работают с теми документами и с теми данными, которые им предоставляет потенциальный клиент. Именно поэтому нужно быть честным в общении с кредитным экспертом. Пусть вы получите кредит на меньшую сумму и купите квартиру чуть меньшей площади, чем планировали, или в другом районе, но зато вы сможете расплатиться за эту квартиру и получить после выплаты все права на нее. Это очень важно.

- Вопрос, который волнует сейчас всех: будут ли падать ставки по ипотеке? И ждать ли обещанных нам властями 6% годовых по ипотеке?

- Любая рыночная ставка, будь то проценты по вкладу или проценты по кредиту, определяется общеэкономической ситуацией, положением дел на финансовых рынках, степенью риска. В нынешних условиях ожидать дальнейшего падения ставок по ипотеке не стоит.

Ажиотажа на рынке нет

На вопросы журнала «Наши деньги. Екатеринбург» отвечает Александр Бабичев, вице-президент, член совета Уральской палаты недвижимости

- Насколько реально сегодня срочно купить квартиру?

- Нет на рынке недвижимости вопроса «срочно купить». Срочно купить квартиру нельзя. Срочно можно купить только фотоаппарат, когда вы едете в отпуск.

- Тем не менее сейчас, когда все вокруг предвещают кризис, многие решили больше не ждать идеального варианта или лучших условий по цене и по кредитной ставке, а купить квартиру если уж не срочно, то максимально быстро.

- Рынок недвижимости сам по себе очень инертный, и на нем по определению отсутствуют вопросы срочности. Ну невозможно срочно найти 3 млн рублей на покупку квартиры! Поэтому на нашем рынке, наоборот, всегда присутствует «несрочность». Да, мы видим, что спрос на жилье увеличился в сравнении с прошлым годом, но увеличение это - рабочее, сбалансированное с предложением. Даже несмотря на нервозность на финансовых рынках, не думаю, что будет какой-то всплеск, что вот завтра цены вдруг резко пойдут вверх. Почему? Потому что рынок жилья очень сильно зависит от ипотечного кредитования, а в этой сфере пока нет ни революционных продуктов, ни низких ставок, ни реально массового кредитования. Осторожничают сами банки, которые столкнулись с проблемой невозврата кредитов в период кризиса 2008 - 2009 годов, не спешат оформлять ипотеку и заемщики: многие в кризис столкнулись с проблемой просрочки по кредиту и поняли, чем это все может обернуться. К тому же рынок ипотеки очень неоднороден: на одну и ту же зарплату разные банки дают существенно отличающиеся друг от друга суммы. Даже при сильном желании у покупателя не получится поторопиться - и на поиск денег, и на подбор квартиры понадобится время, и это, как вы понимаете, не один-два дня и даже не одна неделя.

- Как меняется цена жилья в Екатеринбурге?

- С начала года рост цен составил порядка 7,5%. Кривая роста цен идет достаточно ровно - стоимость квадратного метра растет плавно, нет никаких скачков, и эта тенденция, на наш взгляд, продолжится и дальше. Нет пока серьезного дисбаланса между спросом и предложением. Да, спрос немного выше, чем предложение, есть уменьшение доли объектов, выставляемых на продажу. Но ажиотажа мы не видим. В среднем цены растут примерно на 1% в месяц: понятно, что это в целом, по разным сегментам, по разным поясам цены по-разному растут. На наш взгляд, всплеска не будет в ближайшие месяцы - во всяком случае, в течение октября-ноября, хотя именно эти два месяца традиционно как раз наиболее активные на рынке.

- Стоит ли выжидать потенциальным покупателям жилья, когда условия станут для них ощутимо лучше?

- Любой риэлтор вам скажет: ждать и тем более выжидать на рынке недвижимости не стоит никогда. Квартирный вопрос нужно решать именно тогда, когда в этом появляется необходимость. На нашем рынке много связанных сделок: одну квартиру люди продают, а другую покупают. Если, предположим, вы хотите дождаться момента, когда вашу квартиру удастся продать значительно дороже, то вы должны понимать: одновременно подорожает и та квартира, которую вы хотели бы купить. Так что если вы решили покупать квартиру - покупайте. Ждать не надо. Но и спешить, успевать сесть в уходящий поезд, разумеется, тоже не надо.

- Как выбрать «правильного» застройщика?

- Выбирать не получается, застройщика можно только проверить. Новых квартир в городе строится сравнительно немного, и если вы нашли подходящий вам вариант, то вам придется иметь дело с тем застройщиком, который эту квартиру построит и вам продаст. У вас просто не будет выбора.

- Хорошо, тогда поставим вопрос по-другому: как проверить застройщика?

- Для начала соберите информацию о застройщике в интернете: посмотрите, что известно о директоре и бухгалтере, являются ли они учредителями предприятия. «Родословную» практически любой компании и любых руководителей можно найти в интернете. Посмотрите, как строится дом, пообщайтесь с жильцами тех домов, которые были построены раньше.

Если же говорить о документах, то ни в коем случае нельзя вступать в предварительные договоры долевого строительства (совершенно очевидно, что это «кривая» схема). Опять же в интернете откройте закон 214-ФЗ «О долевом строительстве»: в нем подробно прописаны все нормы и формулировки, которые должны обязательно быть в договоре. Но имейте в виду: проверка и заключение договора в полном соответствии с законом хотя и уменьшают риски, но не отменяют их. Риски в любом случае остаются - как на первичном, так и на вторичном рынке. Поэтому правильнее и надежнее проводить сделку как по продаже, так и по покупке квартиры с помощью специалистов, репутации и опыту которых можно доверять.

- Существует ли какой-то алгоритм выбора квартиры и взаимодействия с агентством недвижимости?

- Прописать какой-то алгоритм невозможно, потому что у каждого, кто приходит в агентство недвижимости покупать квартиру, уже есть в голове сложившаяся картинка - на основе собственного опыта, советов друзей и т.д. Задача агентства - особенно в том случае, когда к ним приходит клиент со строго определенным адресом поиска (хочу такую-то улицу или даже конкретный дом) - расширить поиск, расширить территорию поиска. Все познается в сравнении, нужно смотреть и сравнивать разные варианты. По собственному опыту могу сказать: всегда можно найти вариант равноценный или даже лучше по соседству с изначальным адресом или совсем в другом районе, если придерживаться базовых принципов - например, чтобы школа была рядом.

Ответственно заявляю: каждый, кто хочет найти и купить квартиру с определенными параметрами, сможет сделать это. Главное - адекватно оценивать свои возможности и соотносить с ними свои желания.