В 2009 году произошло сужение рынка кредитных ресурсов, как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек. Вот как комментируют ситуацию аналитики Уральской палаты недвижимости
«Сложности с получением заемных средств на реализацию проектов застройщики начали испытывать еще весной 2008 г. В дальнейшем ситуация только ухудшилась. Банки перестали выдавать не только новые кредиты, но и ограничили финансирование проектов по ранее заключенным договорам. В результате девелоперы оказались в ситуации, когда продажа квартир стала, чуть ли не единственным возможным источником финансирования строительства. А так как число покупателей в этот период только сокращалось, застройщики оказались вынуждены приостановить строительные работы на многих объектах. Часть проектов были полностью заморожены. В середине года доля строек, где не отмечалось какой-либо активности, доходила до 40 %. На большинстве остальных площадок темпы ведения работ были крайне низкими.
Наиболее «заметным» результатом всех этих процессов, безусловно, стало снижение цен на рынке. На протяжении 1-3 кварталов его темпы были весьма существенными - до 2 % в месяц. В итоге к концу года вторичный рынок «просел» на 15 %, а первичный на 12 %. В различных сегментах вторичного рынка падение цен оказалось достаточно синхронным. Так если рассматривать процесс в разрезе размеров квартир, то можно отметить, что диапазон корректировки здесь был незначительным. Однокомнатные квартиры с начала года подешевели на 14 %, «двушки» и «трешки» на 15 %, а большие объекты с четырьмя и более комнатами - на 16 %. Аналогичной оказалась разница в темпах изменения цен на квартиры различных качественных групп, правда с некоторым исключением. Наиболее устойчивым, к влиянию кризиса оказался спрос на квартиры в современных домах - «спецпроекты». С начала года они потеряли в цене только 10 %, тогда как остальные группы объектов подешевели на 17-19 %».
Еще одно веяние 2009 года в плане цен, которую отмечали риэлторы и строители города - это различия в динамике цен разных районов. Больше всего цены снизились в таких районах, как: Синие Камни, Уралмаш, Эльмаш, парковый и Заречный. Потери по ценам составили до 20%. Меньше всего «потеряли» Центр, Уктус и Втузгородок - минус 10, 11 и 12 % соответственно. Также сравнительно невысокой была корректировка в районах Елизавет, Автовокзал (-13 %) и Кольцово (-14,5 %).
Отрадно, что к концу года ситуация стала выправляться. Активность рынка и число сделок на нем возросло. Многие банки возобновили реализацию кредитных (в том числе ипотечных) программ. Некоторые из них смягчают условия для получения кредитов, в том числе и сокращают процентную ставку по ним. Ценовые показатели в октябре-ноябре перестали снижаться высокими темпами, а в декабре наметилась их стабилизация, которая отмечается во всех сегментах.
Аналитика УПН свидетельствует, что: «В последние месяцы 2009 года отмечалось сокращение средних сроков экспозиции объектов в базе данных УПН. Если в начале года квартиры выставлялись в среднем по 4-4,5 месяца, то к концу года срок экспозиции сократился до 3-3,5 месяца. При этом объем предложения на рынке постепенно сужается, в основном за счет сокращения числа однокомнатных и двухкомнатных квартир. С начала 2009 года к его окончанию база объектов УПН сократилась на 11 % и процесс этот продолжается. На первичном рынке также зарегистрировано некоторое повышение интереса покупателей. Число сделок в последние два месяца 2009 года здесь также увеличилось, и цены предложения перестали снижаться. Средний по городу показатель колеблется в районе 48 000 руб./кв. м.»
И банкиры, и риэлторы, и застройщики в начале 2010 года отметили, что можно говорить о предпосылках для стабилизации ситуации. Интерес покупателей постепенно возвращается, в том числе на рынок первичного жилья. Одной из причин можно считать возрождение многих ипотечных банковских программ и деятельность САИЖК, ориентированного в 2010 году на сектор новостроек. Но в то же время в своих оценках развития событий аналитики осторожны. Говорить об очень скором восстановлении рынка нельзя. В аналитическом отчете Риэлторского центра УПН за декабрь 2009 года говорится: «В начале нового года в различных сегментах, вероятнее всего будет отмечаться как незначительная положительная, так и отрицательная динамика. В целом же ситуация будет оставаться довольно стабильной, что также будет способствовать возврату на рынок части покупателей».
Обзор подготовила Юлия Зиберт, с использованием материалов Риэлторского центра Уральской палаты недвижимости www.upn.ru
