Считаю себя первопроходцем ипотеки! Ну, по крайней мере, одним из них. В 2003 году, когда я брала кредит на жилье, выбор был не велик
Особенность ранней ипотеки - сложно было найти ипотечную квартиру. Предложений вроде бы много, а как узнает хозяин продаваемой квартиры, что деньги он получит после регистрации сделки и не от самого клиента, а от банка, так качает головой. Мало ли, дескать, какие проблемки возникнут. Когда мой риэлтор Елена Владимировна (запомнила ее имя, как имя первой учительницы!) попыталась объяснить, что ипотека - это совсем не страшно, один из собственников понравившейся мне квартиры заявил: «Не надо мне тут агитацию разводить, знаю я эту вашу ИМПОТЕКУ». И попал в точку, ведь ипотека и впрямь была в те времена слаба. В конце концов пришлось выбрать квартиру более-менее подходящую из списка самого агентства. Со «своими» клиентами, продающими квартиру именно через это агентство, риэлтору всегда договориться проще. Доверие - великая вещь. Сразу скажу, что сегодня такой проблемы нет. Большинство сделок совершается с привлечением банковского кредита, люди попривыкли, жизнь доказала им, что ипотечный покупатель не хуже любого другого, а деньги из банка ничем не отличаются от денег из кармана покупателя.
Странность того времени - банки не особенно жаловали риэлторов. И мое общение с банковскими специалистами складывалось следующим образом: меня впустили в кабинет, а Елену Владимировну оставили за дверью со словами: «посторонним вход запрещен». Я периодически выходила в коридор, чтобы спросить, как и что заполнять, передавала на словах, какие справки с меня попросили. В итоге я перекочевала в коридор окончательно, где мы дружно все обговорили и заполнили. Надо сказать, что я ясно почувствовала - кураторство со стороны профессионального риэлтора не было лишним, хотя лично я от рынка недвижимости не очень далека, все же пишу как раз о недвижимости и ипотеке. Но все эти многочисленные бумажки и бумажечки, которые нужно было предоставить, вечерние «смотрины» чужих квартир, не всегда понятные требования со стороны банка... как подумаешь, что со всем этим нужно было бы возиться самой, так тоска берет. Каждый раз чувствовала, что за спиной у меня надежное агентство. Сейчас все изменилось, банки риэлторов «залюбили». Жизнь опять же доказала, что во-первых, от них клиент идет! Ведь люди таковы, что чаще они выбирают сначала квартиру, а лишь потом банк, если денег не хватило на приглянувшееся жилье. Во-вторых, клиент «организованный», в сопровождении риэлтора знает, чего хочет, элементарно имеет представление о том, что такое правоустанавливающие документы, не вздрагивает, когда ему сообщают, что ипотечную квартиру нужно оценить и застраховать. Он не вываливает на ошалевшего от информации банковского служащего кучу вопросов по поводу: как приватизировать квартиру или поделить ее с бывшим супругом, нужно ли прописывать детей к бабушке на время продажи жилья, сколько стоит узаконить перепланировку. Все это уже решено и обговорено в кабинете риэлтора, в банке речь идет только о конкретной сумме кредита по конкретной программе. И теперь клиент запросто может остаться в коридоре, а риэлтора позовут в кабинет, как его представителя.
Продолжая анализ перемен на рынке ипотеки, отмечу, что ипотечных брокеров тогда не было. Наверное, потому что народ нужды в них не испытывал. Помощь брокера нужна при подборе выгодной клиенту кредитной программы. Конечно, если 100 банков предлагают 300 программ, то анализировать все и выбирать самую подходящую по параметрам программу даже риэлтору проблематично, это займет у него все рабочее время. А кто тогда недвижимость продавать будет? А уж о неискушенных гражданах и речи нет, где уж тут все нюансы учесть. Но в те времена, как уже было сказано, предложений от банков было раз два, и обчелся. Особых усилий для анализа кредитных программ не нужно было прилагать. Вот и обходилось все без участия брокеров.
Это в идеале - клиент приходит к ипотечному брокеру, который подбирает ему выгодную программу и помогает получить одобрение банка. Затем клиент идет к риэлтору за подбором объекта и проведением самой сделки.
В Екатеринбурге многие агентства, глядя в будущее, обучили специалистов в Уральской палате недвижимости и аккредитовались в качестве брокеров. (Аккредитацию проводит УПН). Аккредитация признается целым рядом банков и, по сути, гарантирует клиенту высокое качество услуг, а брокеру лояльность банка. Но при этом на практике чем отличается агентство, получившее и не получившее аккредитацию, простые граждане затрудняются ответить. А все потому, что и сегодня предложений от банков не так уж много. Конечно, с 2003 годом не сравнить. Примерно 40 банков рекламируют свои программы, при этом по «агентурным» данным реально и результативно работают на рынке ипотеки чуть больше 10 крупных игроков. Хотя и на порядок больше, чем лет пять назад, но видимо, пока число не критичное, риэлторы и без брокеров справляются с объемом информации. И способны предложить своему клиенту комплексную услугу: подбор кредита с одновременной продажей старой квартиры и покупкой новой. Чаще всего клиент просто подписывает стандартный договор с агентством и платит комиссионные без учета брокериджа. Но по моим сведениям уже есть агентства, которые «развели» эти две услуги и предлагают клиентам заключить отдельно договор (или соглашение) на брокеридж и отдельно договор на оказание риэлторских услуг.
Есть на нашем рынке и брокеры в чистом виде. Они занимаются исключительно финансовым консультированием и риэлторами не являются. В списке их услуг не только ипотека, но и ПИФы, страховые продукты. Как правило, это столичные компании, которые вышли на рынок Екатеринбурга в надежде на востребованность услуг. У них более броские, чем у местных брокеров рекламные кампании и их имена в общем-то на слуху. Они также получают аккредитации в банках, в данном случае поодиночке, стремятся сотрудничать с агентствами недвижимости и оптимистично настроены. Не смотря на то, что посткризисное ипотечное пространство поредело и в плане банковских программ и в плане самих клиентов. Многие банки - следствие кризиса - свернули или приостановили программы. А клиенты не в состоянии пройти андеррайтинг из-за ужесточившихся условий, а порой просто не в силах «потянуть» ипотеку из-за повысившихся процентов по кредитам, невысоких официальных доходов, растущей инфляции и отнюдь не низких цен на недвижимость. Если работа у агентств недвижимости даже в этих условиях есть, ведь продавать и покупать квартиры люди все равно не перестают, то востребованность ипотечного брокерджа, напрямую зависит от восстребованности и доступности самой ипотеки.
Кстати, предкризисный период - отдельная песня. Давали кредиты всем, кто пожелает, под довольно низкие проценты (обещали снизить до 7%, но не успели), принимали справки, которые вряд ли подтверждают реальный доход, давали кредиты на покупку в ипотеку комнат в коммуналках и позволяли приобретать объект буквально вскладчину нескольким семьям. Может, оно и неплохо, что кризис в Америке всех немного отрезвил. Сегодня банки к качеству своих так называемых портфелей подходят со всей ответственностью, отсюда и ужесточение условий, повышение процентов.
В качестве резюме: хорошо там, где нас нет. В прошлом было меньше предложений от банков, не каждую выставленную квартиру можно было купить в ипотеку, из-за недоверия продавцов, но зато жилье стоило на порядок дешевле, а значит общая сумма кредитов была меньше, ежемесячные платежи - соответственно. Сейчас появился какой-никакой выбор: можно рассмотреть разные по условиям программы банков, почти все жилье сейчас продается с пометкой - «возможно в ипотеку», но зарплата за эти пять лет у народа не росла такими же темпами, как цены на квадратные метры. Да и кризис все усложнил. Выходит, как и раньше, ипотека это пока не универсальный инструмент решения жилищного вопроса для наших граждан. Вот когда строящегося жилья будет много, цены на квартиры станут адекватными, зарплаты вырастут в несколько раз, а проценты по кредитам снизятся, вот тогда! Мои бы слова, да Богу в уши, как говорится.
Материал подготовила Юлия Зиберт
