Заместитель руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Ирина Бормотова рассказала о том, как развивается ипотечный рынок, почему вторичка не продается и имеет ли смысл досрочно гасить ипотеку при текущих ставках.
- Каким рынок ипотечного кредитования встретил 2025 год? Назовите ключевые тренды на начало года.
- Главный тренд: драйвер ипотечного кредитования в начале 2025 года – «Семейная ипотека». В Абсолют Банке в Екатеринбурге доля заявок по этой программе держится на уровне 95-98%. Интерес к этой госпрограмме понятен. Ставка по «Семейной ипотеке» по-прежнему не превышает 6% годовых на весь срок кредита, а значит, с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей заемщикам значительно проще, чем в случае со стандартными ипотечными программами. К примеру, если заемщик берет кредит на сумму 5 млн рублей на срок 20 лет по ставке 5,75% годовых, то его ежемесячный платеж составит чуть более 35 тысяч рублей. Если ту же сумму на тот же срок заемщик берет по рыночным ставкам, то его ежемесячный платеж приблизится к 120 тысячам рублей.
Кредитование по рыночным программам будет держаться на минимальном уровне. Тем не менее, на фоне роста доходов населения, а также благодаря уже достаточно продолжительному периоду действия высоких ставок по вкладам, у граждан есть значительные накопления денежных средств, которые они будут стремиться вложить в надежные активы. Прежде всего, в недвижимость.
Банки сосредоточатся на работе с качественными заемщиками – с хорошей кредитной историей, подтвержденным доходом, позволяющим справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, а также имеющими накопления и готовыми оплатить значительную часть покупки (первоначальный взнос) за счет собственных средств.
Увеличивается спрос на «переключение» с рассрочки от застройщика на ипотеку. Это актуально в том случае, когда покупатель квартиры в новостройке планировал продать квартиру на вторичке, но она не продается так быстро, как ему бы хотелось. В этом случае некоторые покупатели оформляют у нас ипотеку на новое жилье, а то, что есть, сдают в аренду и за счет арендных денег частично или полностью закрывают ипотечные платежи.
Заемщики по всем льготным программам практически полностью отказались от досрочного погашения ипотеки. Причина – по вкладам сейчас проценты существенно выше (порой в 3-4 раза). Поэтому свободные денежные средства клиенты предпочитают направлять именно на депозиты, получая таким образом доход и формируя финансовую подушку безопасности.
- Что сегодня делать тем, кто хочет купить жилье в ипотеку, но не подходит под параметры семейной ипотеки как заемщик: готовиться платить много, отложить покупку или без вариантов только срочно обзаводиться семьей и ребенком?
- Безусловно, каждая ситуация индивидуальна, но есть и общие рекомендации.Тем, для кого актуально улучшение жилищных условий, но льготные ипотечные программы недоступны, а доходы не позволяют оформить займ по рыночным ставкам, стоит занять выжидательную позицию. Если уже есть сумма для первоначального взноса, то будет разумно разместить ее на депозит, чтобы приумножить и защитить от инфляции. Если первоначальный взнос еще не накоплен, то самое время его формировать, в том числе за счетсберегательных продуктов.
- Приходят ли такие люди вообще в банки и какой ответ получают?
- Наш опыт показывает, что подавляющее большинство заемщиков обращаются в банк не наобум, а тщательно изучив свои возможности, условия по программам в различных банках, а также потенциальные объекты недвижимости для приобретения. Такого, что человек просто так, не изучив вопрос, рассчитывает получить ипотеку под минимальный процент, практически не бывает.
Тем более что более 90% заявок в банк сегодня поступает через агентстванедвижимости и через застройщиков, соответственно, они заранееконсультируют заемщиков насчет их возможностей.
- В такой ситуации доля ипотеки вне госпрограмм, наверное, рекордно низкая?
- Доля заявок на ипотеку по программам без госсубсидирования снизилась до 2-5% от общего числа. Тем не менее, такие сделки все равно проводятся. Если по «Семейной ипотеке» средний чек составляет 5-5,5 млн рублей, то в случае со стандартными программами он держится на уровне 2 млн рублей. При этом первоначальный взнос составляет 50-70% от стоимости жилья.
Впрочем, встречаются и заявки на гораздо более крупные суммы, когда клиент хочет приобрести объект недвижимости, который «не укладывается» в лимиты «Семейной ипотеки». Так, у нас был клиент, подавший заявку на ипотеку на сумму 17 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж превысил бы 450 тысяч рублей. Сделка не состоялась, но теоретически, при соответствующем уровне дохода клиента, ипотека на такую сумму в рамках стандартных программ возможна.
Также по стандартным программам ипотеки наши клиенты в Екатеринбурге приобретают машино-места. Средний ипотечный чек по таким объектам – около 1 млн рублей. С учетом роста цен на автомобили покупка паркинга для машины – это разумное вложение средств.
- С каким уровнем дохода сегодня обращаются заемщики за ипотекой?
- Средний уровень дохода заемщика при подаче заявки на ипотеку в Абсолют Банке в Екатеринбурге в начале 2025 года – 130 тысяч рублей в месяц.
- Недоступность рыночной ипотеки перестроила привычные цепочки на рынке жилья, когда продавалась вторичка и покупалось новое жилье. Сегодня продать вторичку можно с большей вероятностью только за наличку, но таких сделок было и остается немного. К чему это может привести на рынке ипотечного кредитования?
- Надеяться на снижение стоимости готовых квартир однозначно не стоит. У рынка вторичного жилья есть своя специфика. В отличие от застройщиков, у владельцев готовых квартир крайне редко стоит задача продать квартиру в сжатые сроки, также они не заинтересованы в существенных скидках (более 10-15% от стоимости объекта). Поэтому подавляющее большинство продавцов жилья на вторичном рынке заняли выжидательную позицию и отказались от реализации своей недвижимости до более благоприятных условий (снижение ключевой ставки и последующая коррекция ставок по рыночным программам ипотеки).
Готовое жилье, выставленное на продажу, в ожидании покупателя часто параллельно успешно сдается в аренду. В условиях, когда доступность ипотеки снижается, закономерно растет спрос на аренду жилья. Распространенная сегодня ситуация: заемщик приобретает квартиру в новостройке по «Семейной ипотеке», сдает в аренду другое свое жилье, и за счет доходов от аренды частично или полностью закрывает ипотечные платежи. Мы прогнозируем, что ипотечные сделки с «вторичкой» заметно активизируются, когда ставки по рыночным программам кредитования снизятся хотя бы до 15-17% годовых.
- Сейчас стала популярна рассрочка от застройщиков. Какие риски она может нести для покупателя?
- Риск для заемщика прежде всего в том, что к моменту очередного платежа сумма может не появиться. Допустим, заемщик рассчитывал продать имеющуюся квартиру, но так и не нашел покупателя. В связи с этим мы наблюдаем со стороны покупателей квартир в новостройках интерес к возможности «переключиться» с рассрочек от застройщика на ипотеку. Это может стать решением, к примеру, когда семья ждет малыша. Будущие родители «здесь и сейчас» покупают жилье в рассрочку, затем, когда рождается ребенок, можно перейти с рассрочки на «Семейную ипотеку» (конечно, если есть соответствие ее условиям). Абсолют Банк предоставляет такую возможность. Также мы готовы рассматривать «переход» с рассрочки от застройщика к ипотеке в рамках стандартных программ.
- Предположим, у заемщика есть «Семейная ипотека» на сумму 6 млн на срок 20 лет. Также у него есть 500 тысяч рублей. Как выгоднее поступить – частично погасить ипотеку досрочно или положить деньги на вклад?
- Если у заемщика есть «Семейная ипотека» на 6 млн рублей на срок 20 лет по ставке 6% годовых, то его ежемесячный платеж будет равен 42,8 тыс. рублей. За 20 лет сумма переплаты составит более 4,3 млн рублей. Если заемщик вложит 500 тысяч рублей в частичное досрочное погашение и сократит срок кредита, то его переплата по процентам уменьшится до 3,3 млн рублей. Экономия составит 1 млн рублей. Но надо понимать, что этот сэкономленный «миллион» также растянется на годы выплаты кредита. Просто кредит станет короче на 35 месяцев (то есть не 20 лет платежей, а почти 17).
Если заемщик решит сократить размер ежемесячного платежа, то после внесения 500 тысяч рублей его ежемесячный платеж снизится до 39,4 тыс. рублей, а общая сумма переплаты по процентам – до 3,95 млн рублей. Таким образом, сокращать срок кредита при частичном досрочном погашении более выгодно с точки зрения уменьшения переплаты.
Теперь предположим, что заемщик оформляет вклад на те же 500 тысяч рублей. Ставка по одному из наших депозитов при размещении на 12 месяцев – 20,25% годовых. За год человек получит доход в размере чуть более 102 тысяч руб. Общая сумма у него на руках составит 602 тыс. рублей (депозит плюс проценты).
При досрочном погашении с уменьшением ежемесячного платежа экономия составит: 42,8 тысяч рублей – 39,4 тыс. рублей х 12 месяцев = 40 800 рублей. Таким образом, за год доход при размещении депозита на 61,2 тыс рублей больше, чем потенциальная экономия на частичном досрочном погашении ипотечного кредита.
Совершенно очевидно, что в условиях действующих ставок по льготной ипотеке и по депозитам выгоднее направлять свободные денежные средства не на досрочное погашение ипотеки, а на вклады.
