Где поставить запятую в этом извечном вопросе, обсудили с банкирами на онлайн- круглом столе. Поговорили про условия госпрограмм, ипотеку на вторичку и загородную недвижимость.
Какие изменения произошли в госпрограммах ипотечного кредитования и к чему они привели? Стоит ли сегодня покупать вторичку в кредит и можно ли выгодно рефинансироваться? Каковы условия кредитования загородной недвижимости и дают ли вообще банки кредит на строительство дома? Ответы в материале Bankinform.ru по итогам онлайн-круглого стола.
Изменения в госпрограммах
Bankinform.ru: В этом году изменения претерпели сразу несколько программ льготного ипотечного кредитования. Какие из них сегодня наиболее востребованы заёмщиками?
Антон Сандалов, руководитель ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге:
- Самое существенное изменение произошло в программе «Семейная ипотека». Эта программа стала доступнее для большей части наших потенциальных заёмщиков. Если раньше существовало условие о том, что, хотя бы один ребёнок должен быть рождён не ранее 2018 года, то сейчас «Семейная ипотека» доступна для всех семей, где есть двое и более детей. Главное, чтобы дети не были старше 18 лет. С начала года «Семейная ипотека» пошла, что называется, «в рост» и за январь-февраль текущего года её доля составляет до 31% в общем объёме ипотечного портфеля ПСБ в Екатеринбурге.
В другой популярной госпрограмме на новостройки «Ипотека 2020» увеличилась процентная ставка (до 8% - прим. ред.). У нас в ПСБ она составляет сейчас 7,7%. Кроме того, начиная с этого года, государство ужесточило условия: теперь программой с господдержкой можно воспользоваться только один раз в жизни. То же самое условие распространяется на госпрограммы «Военная ипотека» и «Семейная ипотека». Кроме того, «Семейную ипотеку» нельзя рефинансировать. Но, если, скажем, военнослужащий реализовал свое право на военную ипотеку, а затем создал многодетную семью, то он в праве купить следующее жильё с помощью «Семейной ипотеки» неограниченное количество раз.
Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:
- В начале 2023 года практически все квартиры в новостройках у нас оформляют в рамках госпрограмм. На первом месте по популярности Госпрограмма 2020-2024 (70% сделок на первичном рынке), на втором - «Семейная ипотека» (30%).
Ставка по «Семейной ипотеке» у нас в банке - 5,99% годовых. Благодаря тому, что теперь эта программа доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми, круг потенциальных клиентов значительно расширился. Но, к сожалению, мало кто из них знает о таком важном улучшении. То есть проблема в низкой информированности населения.
Также действует госпрограмма «ИТ-ипотека», по ней ставка самая низкая среди всех продуктов банка - 4,5% годовых. Но пока из-за ряда ограничений она не идёт активно. Сделки остаются единичными, даже после снижения минимального порога по заработной плате до 70 тыс. рублей в месяц.
Отмечу, что в рамках госпрограмм стали всё чаще приобретать квартиры с инвестиционными целями. На них приходится около 10-15% сделок на первичном рынке. Как правило, такие заёмщики выбирают небольшие студии площадью от 20 кв. метров с отделкой «под ключ» или чистовой, со сроком сдачи в пределах от 6 месяцев до 1,5 лет. В дальнейшем они планируют сдавать их в аренду и(или) перепродавать.
Главный сдерживающий фактор по госпрограммам сегодня - рост цен на новостройки на фоне стагнации доходов населения.
Противоречивая вторичка
Bankinform.ru: Есть ли сегодня кредитование вне госпрограмм? Насколько востребованы собственные программы банка и какова их доля в общем объёме выдачи?
Елена Холопова, руководитель Центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге:
- Вне госпрограмм самыми популярными сейчас являются программы по снижению процентной ставки на готовое жильё и программы покупки залоговых квартир. Доля таких сделок составляет порядка 30-35% от общего объёма выдач. А вот загородная недвижимость и земельные участки вышли из топа востребованных продуктов. Их вес составляет порядка 5%.
Антон Сандалов:
- Мы получаем много заявок на собственные ипотечные программы ПСБ. Уже сейчас можно утверждать, что в 2023 году будет «драйвить» вторичка. Причина - в высокой стоимости квадратного метра на первичном рынке. Кроме того, покупателя сейчас интересует недвижимость, в которую можно переехать сразу после покупки, без вложений времени и средств в ремонт и отделку. Поэтому покупка «вторички» в Екатеринбурге - актуальный тренд, и мы хорошо чувствуем это. По итогам февраля, треть жилищных кредитов выданы по программе «Вторичное жильё». По сравнению с январем, где доля данной программы составила 9%, можно говорить о росте более чем в три раза. По прогнозам на март этот показатель составит половину от всего объема выданной ипотеки. Ставки у нас ниже средних на рынке и начинаются от 10,5% годовых.
Светлана Ковалёва:
- В прошлом году доля сделок с готовыми квартирами составляла в Абсолют Банке в Екатеринбурге около 70%. В январе 2023 года она выросла до 80%. Но уже в конце февраля ситуация поменялась кардинальным образом: доля первички увеличилась до 75- 80%, а доля ипотеки на вторичное жилье снизилась до 20-25%. На таком уровне она сохраняется и в марте.
Главная причина - более высокие ставки по собственным программам банков.
Среднерыночный уровень рабочих ставок - 12-12,5% годовых. Как это сказывается на размере ежемесячного платежа и, соответственно, финансовой нагрузке заёмщика? Предположим, заёмщик берёт жилищный займ на сумму 4 млн рублей на срок 20 лет. Если он выберет ипотеку по Госпрограмме, то ставка по кредиту составит 7,35% годовых, а ежемесячный платёж - 31,8 тысяч рублей.
При тех же сумме и сроке, покупка готового жилья по собственной программе банка, обойдется дороже: ставка будет от 11,04% годовых, а ежемесячный платёж увеличивается до 41,4 тысяч рублей, то есть почти на 10 тысяч рублей в месяц. Это существенно снижает круг заёмщиков, которые могут позволить себе такую финансовую нагрузку.
Другая немаловажная причина - средняя стоимость квадратного метра первички и вторички в Свердловской области практически сравнялась - до 120 тысяч рублей. В этих условиях выбирают тот объект, который можно купить по более низкой ставке. Даже несмотря на то, что ключей от новостройки придётся подождать.
Заёмщики устремились загород
Bankinform.ru: Чувствуете ли вы интерес со стороны заёмщиков к программам на загородную недвижимость и земельные участки?
Антон Сандалов:
- Сейчас на рынке есть интересные льготные программы - «Сельская ипотека» и госпрограмма на покупку загородной недвижимости. ПСБ не работает с этими продуктами, но мы выдаём «Семейную ипотеку», которая распространяется и на покупку загородного жилья. Максимальная сумма по такому кредиту 6 млн руб. и ставка 5,5% годовых, то есть, условия те же самые, что и по стандартной «Семейной ипотеке».
Светлана Ковалёва:
- Одно из интересных для заёмщиков улучшений этого года по госпрограммам - возможность оформить льготную ипотеку не только на приобретение квартиры в новостройке, но так же на покупку дома с земельным участком и таунхауса. Мы уже увидели, что количество заявок на такие объекты выросло в два раза! Интерес к домам и земельным участкам объясняется, в том числе, тем, что стоимость квадратного метра там в среднем существенно ниже, чем в квартире в новостройке.
Рефинансирование на паузе
Bankinform.ru: Есть ли сегодня возможность выгодно рефинансировать ипотечный кредит? Для каких заёмщиков это актуально?
Светлана Ковалёва:
- Рефинансирование в рамках собственных программ банков сегодня в целом по рынку неактуально. Если учесть, что среднерыночный уровень рабочих ставок - 12-12,5% годовых, то для того, чтобы рефинансирование имело экономический смысл, исходная ставка должна быть не менее 14-15% годовых. Но, как правило, заёмщики, оформлявшие ипотеку на таких условиях, провели рефинансирование гораздо раньше.
Выгодное рефинансирование могут провести заёмщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновлённым требованиям по «Семейной ипотеке». То есть у них есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребёнок, который родился после 1 января 2018 года. В этом случае они могут рефинансировать ипотеку и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и финансовую нагрузку. Важно: рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит.
Антон Сандалов:
- Рефинансирование в целях уменьшения стоимости ипотечного займа сегодня действительно неактуально. Но это не значит, что оно не работает совсем. Я могу выделить две категории заёмщиков, для которых рефинансирование сейчас имеет смысл. Первая - это люди, у которых снизился ежемесячный доход, и текущий ипотечный платеж стал некомфортным. В этом случае можно уменьшить его, рефинансировав ипотечный кредит с увеличением срока кредитования.
Вторая категория - люди, которым требуется изменить состав созаёмщиков в кредитном договоре. Например, при покупке недвижимости вам не хватало собственного дохода для одобрения ипотечной сделки, и вы привлекли созаёмщиков - брата, сестру, родителей. При этом, у созаёмщиков нет фактических прав на это жилье. Вашим созаёмщикам, в свою очередь, понадобилось купить объект недвижимости с помощью ипотеки. В такой ситуации также поможет рефинансирование.
Елена Холопова:
- Клиенты стали более тщательно подходить к выбору банка для получения ипотеки, оценивают, где более выгодная ставка. Поэтому рефинансирование сегодня не пользуется большим спросом - доля таких сделок всего 5%.
Не ждите лучших условий, берите сейчас
Bankinform.ru: Какой совет вы можете дать сегодня потенциальному заёмщику?
Елена Холопова:
- Наблюдая общую картину на рынке недвижимости, видя прогнозы аналитиков как Альфа-Банка, так и других компаний и понимая последние тренды, я бы посоветовала брать ипотеку сейчас. Стабильность в конкретном моменте важнее долгосрочных планов. Если сейчас вы понимаете, что есть силы и возможности оформить сделку, делайте это и не откладывайте. Каждый день рынок делает новые повороты и лучше не рисковать ожиданием.
Светлана Ковалёва:
- Если для вас актуальна покупка квартиры и накоплен хотя бы минимальный размер первоначального взноса (от 15% стоимости будущего жилья) - не ждите лучших условий, действуйте. Выраженных тенденций к снижению цен нет ни на первичном рынке, ни на вторичном. В случае с новостройками - потому что стройматериалы и рабочая сила не дешевеют. А вторичка традиционно «подтягивает» цены вслед за новостройками. Кроме того, если застройщик заинтересован реализовать квартиры в чётко определенный срок, то владельцы готовых квартир обычно могут действовать более гибко и не заинтересованы в значительном снижении цены на свою недвижимость.
Также советую выбирать максимально бОльший срок кредита, чтобы размер ежемесячного платежа был меньше. Если всё хорошо, то вы сможете погашать ипотеку досрочно хоть каждый месяц и тем самым уменьшать переплату. У нас это тоже делается онлайн и без комиссий и минимальных ограничений по сумме. Если возникнут сложности, то вы сможете вернуться к утверждённому графику и придерживаться его.
Антон Сандалов:
- Потребность в жилье была, есть и будет всегда. Не нужно бояться «не тех времен». Даже если через некоторое время вы поймёте, что ставка по вашему ипотечному кредиту слишком высока, его можно рефинансировать. Совет один: если есть потребность и уверенность в своих силах - берите ипотеку!
А при выборе банка обратите внимание на удобство оформления сделки и наличие цифровых сервисов. У нас в банке, например, ипотечные заёмщики могут в формате одного окна оформить сразу целый ряд ключевых услуг: в онлайн-режиме получить отчёт об оценке недвижимости, оформить все виды ипотечного страхования, а также направить документы по ипотечной сделке для электронной регистрации в Росреестре. Процесс оформления не потребует личного присутствия в страховой компании либо банке. Аналогичный цифровой сервис есть в ПСБ для военной ипотеки. Также, буквально на днях банк запустил сервис дистанционного подтверждения дохода.
Согласитесь, важно, чтобы ипотека была не только выгодной, но и удобной.
Итоги
Возможно, вам кажется, что сейчас не самое подходящее время для ипотеки. Политическая и экономическая обстановка нестабильные, ставки по кредитам выросли, цена на недвижимость - тоже. Однако если посмотреть на ситуацию более детально, окажется, что ситуация не такая уж плачевная. Ставки по госпрограммам стали выше, но не существенно, при этом по некоторым программам смягчили условия и расширили круг потенциальных заемщиков. Чувствуете, что пора расширяться? Берите квартиру в ипотеку. Мечтали о доме и своей земле - госпрограмма в помощь. Хотите снизить кредитную нагрузку? Проверьте - наверняка, удастся сделать это с помощью «Семейной ипотеки». Думаете, куда вложить сбережения? Возможно, имеет смысл купить квартиру с инвестиционной целью. В общем, как говорят наши эксперты: не ждите лучших условий, действуйте!
