Свыше года программа господдержки была главным драйвером ипотечного рынка, благодаря которому прирост продаж составлял от полутора до двух с половиной раз в годовом выражении. Но трансформация льготной программы всё изменила. С 1 июля 2021 года ставка по ней выросла с 6,5% до 7%, а максимальный размер кредита был снижен вдвое. В результате в июле количество кредитов, выданных в рамках льготной программы, по данным ДОМ.РФ, упало вдвое относительно средних показателей первого полугодия, а продажи ипотеки на новостройки снизились на 30%. Это в свою очередь развернуло динамику всего рынка: по данным ЦБ РФ, в месячном выражении (июль к июню) выдачи упали на 20%.
Есть повод для оптимизма
Так сможет ли ипотечный рынок расти при урезанной госпрограмме? Учитывая, что во втором полугодии 2020 года продажи уже были рекордными, сравнение в годовом выражении сейчас имеет очень высокую базу и прирост тут маловероятен. Но заметного падения тоже не будет, а абсолютные показатели (те, которые измеряются не в процентах, а в рублях и штуках) останутся вблизи рекордных значений. По крайней мере, в ближайшие месяцы. Эксперты напоминают, что господдержка сократилась, но не закончилась.
«По оценкам аналитиков экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный», средний чек на ипотеку на первичном рынке в Свердловской области составляет 2,9 млн рублей, то есть, программа господдержки и с обновленными условиями сохраняет актуальность для региона», - сохраняют оптимизм в пресс-службе ВТБ.
«Сейчас можно говорить о постепенной смене трендов, в результате чего можно ожидать снижение объёмов выдач по сравнению с аналогичным периодом 2020 года во втором полугодии. Тем не менее, на рынок первичного жилья продолжает оказывать большое влияние государственная программа льготного ипотечного кредитования. В связи с изменением её условий мы видим перераспределение доли одних регионов в пользу других с более доступными ценами на жилье», - рассказывает руководитель ККО Росбанк.Дом Алёна Воюш.
Также эксперты призывают не зацикливать внимание на первичном рынке, ведь большую часть ипотеки занимает вторичка, которая росла без всякой господдержки и продолжает расти. «В целом по рынку жилищного кредитования драйвером и до 1 июля 2021 года, и после была и остаётся ипотека на вторичное жильё, - говорит руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалёва. - В августе доля выдач займов на покупку готовых квартир составляла у нас 61% от общего числа».
Рынок спасёт семейная ипотека?
Уместно вспомнить, что трансформации подверглась не только «всеобщая» льготная программа, но и другая, тоже ориентированная на весьма широкую аудиторию - семейная ипотека. С 1 июля её выдают на первенцев (раньше - только семьям, имеющим минимум двух детей), причём обращаться за ней могут те, у кого первенцы родились в предыдущие три с половиной года. Неудивительно, что выдачи в рамках этой программы резко подскочили. Так, по данным ДОМ.РФ в августе они на 48% превысили среднемесячный уровень первого полугодия. В Банке ВТБ говорят, что в августе выдали вдвое больше семейной ипотеки, чем за тот же месяц прошлого года, в Росбанк.Дом прирост составил 2,3 раза.
Но, может быть, семьи с рождёнными в прежние годы первенцами скоро закончатся, и спрос спадёт? Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалёва считает, что этого можно не опасаться.
«В июне 2021 года доля выдач по семейной ипотеке в Абсолют Банке в Свердловской области составляла 14% от всех выдач, - рассказывает она. - К середине сентября она увеличилась до 17,8%. До конца 2021 года, по нашим прогнозам, она достигнет 20-22% и стабилизируется на этом уровне. Количество заявок на семейную ипотеку у нас по сравнению с июнем выросло на 60%. В 2022 году интерес к семейной ипотеке вряд ли уменьшится. Единственным сдерживающим фактором может быть рост цен на квартиры в новостройках».
Тормозящие факторы
Рост цен на жильё действительно достиг грандиозных масштабов не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, цены на екатеринбургскую вторичку за последние 12 месяцев выросли на 17,6%, и в последние недели этот процесс вновь ускорился. «Ограничителем выступают и падающие реальные располагаемые доходы населения», - напоминает Алёна Воюш.
Рост ипотечных ставок идёт не в пример медленнее: по данным ДОМ.РФ, к концу августа ставки как на первичном, так и на вторичном рынке лишь на 0,5 процентного пункта превышали минимумы этого года. Однако и это уже бьёт по спросу. «Ставки выросли, и это снижает интерес к ипотеке, особенно с учётом роста цен на недвижимость в последний год, - говорит управляющий директор по розничному бизнесу Урало-Сибирского макрорегиона Банка Уралсиб Анастасия Перегримова. - Но рынок, тем не менее, продолжает расти, и мы прогнозируем по итогам года более высокий объём выданной ипотеки, чем в прошлом году. Что касается следующего года, то необходимость улучшения условий жизни сохраняется у определённого процента населения, поэтому рынок, вероятно, будет и дальше расти, хотя и не такими темпами, как в 2020 году. С другой стороны, многое будет зависеть от ключевой ставки и политики правительства в области льготных программ. Если ключевая ставка не будет расти, то в 2022 году вероятно увеличение объёмов ипотеки на 15-20%. Если ставка продолжит расти, то можно ожидать новых мер по поддержке рынка».
