Пенсионная реформа и ипотека

Планируемое повышение пенсионного возраста до 65 лет для мужчин и 63 лет для женщин, несомненно, отразится во многих сферах. Но изменится ли что-нибудь в отношении ипотечного кредитования? Как известно, банки устанавливают верхний предел возраста заемщика, точнее, момента последнего ипотечного платежа, согласно сроку заключаемого договора. Если люди будут работать дольше, поднимется ли эта планка? Эксперты неохотно рассуждают о влиянии еще неутвержденной реформы, но все же склоняются к тому, что в требованиях к заемщику ничего не изменится.

Любовь Торопицына, начальник отдела управления технологическими проектами УБРиР:

- Банк устанавливает максимальный возраст выплаты последних ипотечных взносов, ориентируясь на несколько факторов: на платежеспособность клиентов, на статистику по среднему сроку жизни и т. д. Поэтому повышение пенсионного возраста вряд ли повлияет на изменение требований к заемщикам. Во всяком случае, пока говорить об этом рано.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости

- Было бы логичным связать повышение возраста выхода на пенсию и политику банков по выдаче ипотечных кредитов. Это может несколько расширить круг потенциальных потребителей ипотечных продуктов. Но, пока рынок жилья не концентрируется на возрастных покупателях, да и рыночный запрос в этой группе не до конца оформлен. Поэтому ни рынок жилья, ни рынок ипотеки не заметит этих перемен в ближайшие годы. К тому же у банков могут быть свои представления о рисках работы с этой возрастной группой.

Заемщики предпенсионного возраста, действительно, отличаются от более молодых финансовым «портретом» и моделью поведения. Но банки к ним вполне лояльны: сравнительно меньшие доходы они компенсируют высокой платежной дисциплиной.

Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:

- Доля заемщиков в возрасте 45-50 лет является довольно значительной и в последние годы растет. В 2015 году она составляла 8,21% от общего числа, в июне 2018 года она выросла до 9,66% от общего числа. В то же время доля заемщиков 50+, наоборот, сокращается: в 2015 году она составляла 9,7% от общего числа, в 2017 году - 7,64%, к июню 2018 года она сократилась до 4,6% . Вероятно, это связано с тем, что все-таки квартирный вопрос заемщики стремятся "закрыть" раньше, а если вопрос о покупке жилья не стоит остро, то накопить собственные средства в полном объеме. Портрет заемщика старшего поколения отличается от более молодого: если среди заемщиков в возрасте от 21 года до 45 лет доля женщин больше - 53% от общего числа, то в возрасте 45+ их становится меньше - только 47% . Предпочтения этой категории заемщиков также отличаются от среднего показателя. Доля квартир в новостройках, которые заемщики возраста 45+ покупают в ипотеку, чуть ниже среднего по портфелю - не 32% от общего числа, а только 28%.

Доходы заемщиков в возрасте 45+ несколько ниже, чем, например, у категории 30-45 лет - в среднем на 15-20%. Но при этом их средняя сумма кредита даже чуть больше - не 1,92 млн рублей, а 1,96 млн рублей. Это объясняется довольно высокой финансовой дисциплиной, умением реалистично планировать нагрузку на личный и семейный бюджет, большой целеустремленностью в желании решить квартирный вопрос. Что характерно, чаще всего заемщики в возрасте 45+ покупают квартиры не для себя, а для детей и внуков. Как правило, у них имеется более значительный первоначальный взнос для покупки жилья - не 31,4% от общей стоимости жилья, как у более молодых заемщиков, а 40-50%.

Сейчас возраст последнего ипотечного платежа в большинстве банков находится на уровне 65 лет, причем независимо от пола заемщика. При среднем сроке кредитования в 16 лет (данные ЦБ РФ) максимальный возраст заключения ипотечного договора находится в районе 50 лет. Фактически банки в некотором смысле уже заложили повышение пенсионного возраста в свои требования к заемщикам: ведь логично предположить, что человек, берущий ипотеку в 50 лет, не собирается бросать работу по достижении пенсионного возраста. Кроме того, в России высока доля досрочно погашаемых ипотечных ссуд, так что 50-летний заемщик совсем не обязательно будет выплачивать свой долг до 65 лет.

К слову, 65 лет - самая распространенная планка последнего планового платежа только при счете по количеству банков. Многие из лидеров ипотечного кредитования держат эту планку значительно выше. Так, в Сбербанке и Россельхозбанке она достигает 75 лет, в «Уралсибе», УБРиР и Челиндбанке возраст последнего платежа равен 70 годам.