«Если офисы стоят $4000 за метр, бюджетное жилье должно быть по $2000», — Леонид Лопатин, гендиректор BPS International
Компания отказывается от прибыльных жилых проектов в пользу строительства за МКАД офисных комплексов с инфраструктурой
Компания BPS International недавно открыла третью очередь бизнес-парка класса А за МКАД. Философия компании — идти вразрез с устоявшимися на рынке тенденциями. Это означает: возводить в кризис дорогие офисы в Подмосковье, отказываясь от прибыльных жилых проектов; вкладывать миллионы в инфраструктуру и дизайн офисных комплексов и открывать их территорию прохожим. А также строить детские сады и дома престарелых — но не в Москве, а в Германии.
— Вы первым построили бизнес-центр класса А за МКАД, сейчас ввели третий корпус, хотя спрос на офисы не растет даже в Москве.
— Я согласен, новых клиентов меньше. Но все равно растет ввод новых площадей. За последние 10 лет сложилось мнение, что уж если не сдать, то продать любой офисный проект можно в 2-5 раз дороже, чем было вложено.
В России мало кто считает денежные потоки, зато все считают активы через стоимость квадратных метров, даже виртуальных. Мне недавно предложили участок на Ленинградском проспекте. У собственников нет ни денег на его освоение, ни концепции. Есть только ГПЗУ, предполагающее строительство скольких-то тысяч квадратных метров. Собственник хочет продать 60% площадей по цене $2500 за 1 кв. м (примерно 1800 евро), обещая мне, как потенциальному инвестору, что по окончании проекта их стоимость составит $4000 за 1 кв. м. Хотя правильнее было бы оценить участок через рынок земли, но тогда прибыльность проекта не впечатляет.
— Как вы из IT оказались в девелопменте?
— К девелопменту мы пришли от желания оптимизировать расходы в кризис 1998 г. Сидели тогда в МАИ, платили за 1 кв. м аудиторий по $200 в год. Это режимный институт, проблемы со въездом на машине, с проходом иностранцев, кабинки туалетов без дверей, студенческая столовая, неработающие лифты. В какой-то момент задумались, сколько стоит построить свой офисный центр. Посчитали — примерно $800-1000 за 1 кв. м (цена квартиры в Москве у метро тогда была $550 за 1 кв. м). При цене $200 за 1 кв. м за пять лет проект окупается.
Собравшись на стройку, захотели привлечь в долевое участие коллег по IT. Никто не захотел. Тогда решили опираться на банковские деньги. Но и тут возникли сложности. Банки на нас смотрели, как на сумасшедших, говоря: «Офис должен быть внутри Садового кольца!» И только небольшой в то время СДМ-банк рассмотрел нашу заявку положительно. А дальше подключился Среднерусский банк Сбербанка, сделавший ставку на развитие Московской области.
— Сразу решили строить много?
— Аппетит, как обычно, пришел во время еды. Нам не нужна была 18-этажная башня. Просто посчитали: мы развиваемся, штат увеличивается вдвое за год. Сейчас нам нужно 1000 кв. м, через год — уже 2000 кв. м и т. д. Лишнее запланировали сдавать в аренду. Немножко мальчишеские были посылы, но тем не менее сработали. Проект финансово и организационно был разложен по стадиям. Здание получилось эффективным — себестоимость строительства составила около $700 за 1 кв. м.
— У начинающих девелоперов обычно стройка оказывается на 20-30% дороже запланированного.
— В IT-индустрии вас «отжимают» серьезные заказчики: конкуренция высокая, и тендерные комитеты выдавливали из нас даже копейки. На их примере мы поняли, как закручивать гайки поставщикам.
— Как получили участок?
— Мы фактически пришли на нерегулируемый рынок. Пришли в химкинскую администрацию: «Нам нужно 1,3 га под офис и еще 0,5 га под благоустройство». — «А вы кто? Химкам чем будете полезными?» Мы пообещали сделать набережную и очистить Бутаковский залив. Так и получили участок. Без торгов и аукционов. Администрация Химок выделила 1,8 га, потом мы купили соседние частные дома, это добавило еще 0,7 га. В 2007-2009 гг. город выделил дополнительно еще 2,5 га под развитие, а права еще на 5 га мы выкупили в кризис у «ПИК-региона». Итого 10 га.
Когда построили первое здание, стали сдавать — перед заключением контракта с BMW из Мюнхена приехала целая комиссия делать аудит офиса. Изучали материалы, прочность конструкций, инженерные системы, коммуникации. Они были в приятном шоке — такого уровня они в России не видели.
— Как вы вышли на автопром?
— Через консультантов. Первым автомобильным арендатором стал Volvo, за ним — Porsche, Nokian Tiers и Yokohama, затем BMW, Mercedes Benz, Ferronordic, Mann Hummel, Alisson Transmission. Как-то из уст в уста.
— Для немецких компаний что важно в офисах?
— Качество важно, но при принятии решения об аренде это не главный вопрос, скорее приятный бонус. Основное — это эффективность, обеспеченный инфраструктурой класс А за адекватные деньги. Политика «Кантри парка» — «не быть дешевле Москвы, а дать больше, чем Москва». Хотя наши цены все-таки ниже московских.
Город дает арендаторам стены, а пригород — пространство. Клубная атмосфера создается здесь за счет того, что каждый арендатор чувствует себя как дома. Это меняет восприятие: у человека его личная территория больше не ограничена рамками квартиры. От нас почти никто не переезжает. Хотя по другим офисам ходят. Смотрят, чтобы понять, что не переплачивают, чтобы отчитаться перед корпорацией, аудиторами.
— Автоконцерн BMW съехал.
— В компанию пришел новый руководитель-экспат и сразу принял решение, что офис должен быть в Москве. Мне кажется, это эмоциональное решение. У BMW прекрасный новый офис, но съезжать из старого в авральном порядке, вложить несколько миллионов евро в переезд по соседству, заплатить штрафы за досрочное расторжение контракта — деловой логике это не поддается. Но в BMW, как в любой немецкой компании, не принято обсуждать решения руководства.
— Когда вернулись инвестиции в первое здание?
— По любому успешному проекту возврат средств происходит за 3-6 лет. Если деньги кредитные, то за 5-6 лет, если строить на свои — за 3-4 года.
— Срок окупаемости ниже, чем сейчас в Москве.
— Но в Москве сложнее строить. Например, чтобы сделать «Метрополис» (офисно-торговый центр у метро «Войковская» — «Ведомости».), надо было снести старый завод, вынести какие-то коммуникации. Мы фактически работаем в поле, но обеспечены необходимыми сетями. Поэтому деньги, которые потратили бы на разрушение старого, мы тратим на создание нового.
Сейчас стало понятно, что надо комплексно развивать территорию, находить синергию всего: применения лужаек, бассейна, энергетики парковок. Когда инфраструктура используется постоянно, она обходится дешевле. Иметь яхт-клуб такого уровня, как у нас, мало кому по силам. Но если он примкнул к деловому центру — то по силам.
— Во сколько вам обошелся ландшафтный дизайн, бассейн, яхт-клуб?
— На все «излишества» (парк, территория, залив) первой очереди, включая очистку залива и строительство набережной, к 2004 г. было потрачено примерно $3 млн, из которых $1 млн был вложен в ландшафт, парк, скульптуры. Это около 15% всего бюджета на строительство офисного здания и парковки. Ежегодно инвестируем в инфраструктуру 10-15 млн руб., так что за 10 лет она почти утроилась.
— На круглом столе «Ведомости. Недвижимость» остальные девелоперы на вас хмуро глядели, когда вы о яхт-клубе, бассейне и ресторанах при бизнес-комплексе рассуждали.
— Люди из строительной отрасли часто полагают, что мы играемся. Как можно посчитать эффективность бассейна, например? Это все равно, что улыбку монетизировать. Есть бизнесмены, а есть предприниматели. Один считает, а другой чувствует, верит и предпринимает. Новое, даже хорошее и правильное, сперва воспринимается как чуждое, подрывающее устои.
— Вы за деньгами не гонитесь?
— За деньгами все гонятся, бизнес должен зарабатывать. Другой вопрос: ты получаешь только доход или еще создаешь большее, чем только бизнес? «Кантри парк» в «Основных положениях развития Химок до 2020 г.» назван социально значимым проектом.
За счет того, что у нас нормальная доходность, мы можем позволить себе решать транспортную проблему. Какой бизнес-центр в Москве может построить свою улицу или сделать свою станцию метро? Никакой. А «Крокус» в Красногорском районе сделал дорогу и станцию, у нас тоже есть интересные идеи. Проект следующего года — устройство вертолетной площадки, чтобы бизнесмены могли быстро и удобно добираться до аэропортов или до мест отдыха в «Буревестник» или «Пирогово», например. К 2015 г. решим проблему пробок от метро до «Кантри парка», реализовав инновационный для Москвы проект общественного транспорта.
— Собираетесь дорогу через МКАД делать?
— Мы с 2004 г. обдумывали, не построить ли монорельс или трамвай до ближайшего метро. Запросили оценку бюджета строительной части у профильной организации. Нам ответили, что 1 км дороги стоит $27-30 млн. А по нашим расчетам, он должен стоить $2,5-3 млн. В Европе — дороже, в Азии — дешевле. Почему эта разница в 10 раз, я не разобрался. Если даже учесть непредвиденные расходы, то на 20-30, пусть на 50% цена может быть выше, но не в 10 раз.
— Это российские особенности.
— Вероятно. Я считаю стоимость дороги по количеству бетона, которое требуется. Потому что земли под опоры нужно по 4 кв. м.
Скоростной трамвай активно используется в городской инфраструктуре даже небольших городов небогатых европейских стран. Это намного дешевле, чем метро, не требуется дорогостоящих подземных работ, инженерии. Чем делать выделенные полосы под автобусы, я бы отдал их под трамвай. Во всем мире полосы для трамваев используются как полосы для такси, автобусов и т. д.
Почему рельсовый транспорт столь неразвит в таких густонаселенных районах, как Химки, мне непонятно. Наверное, такая политика властей.
— Это может быть частным проектом?
— В идеале это должно быть частно-государственное партнерство: государство входит в проект землями, а управляющая компания его реализует.
— Почему решили построить немецкий медицинский центр?
— Медицинских услуг не хватало. Уверен, медицина займет значительное место, и не только в нашем бизнесе. Под медцентр у нас создана отдельная структура — BPS Medical, 100% немецкие акционеры. Затем мы планируем создание российско-германского Центра сердца.
— На какие еще эксперименты пошли?
— Сейчас строим «зеленый» детский сад, доделываем жилой комплекс. Нам нужно было служебное жилье для экспатов и врачей, которые здесь работают. В кризис мы выкупили проект у компании МДК, построили ЖК «Левобережная дубрава» (всего 400 квартир, часть — служебное жилье, часть продается). Три 18-этажных дома стоят в окружении деревьев — мы старались сохранить их как можно больше. Объясняли местным жителям, что по окончании строительства все 6 га территории комплекса будут общедоступны.
— Будете еще строить дома?
— Нет. В офисном сегменте в кризис можно собрать российских специалистов и работать на европейский рынок — у нас там достаточно проектов. А московский рынок жилья — это бесконечно раздувающийся пузырь. Поскольку других инструментов инвестирования нет, спрос на квартиры остается высокий.
В Химках любой экономкласс — от 80 000 руб. за 1 кв. м, почти $3000. А офис наисовременнейший с зелеными террасами и умными системами, где каждую деталь обдумывает целое бюро инженеров и проектировщиков, продается по $4000 за 1 кв. м. Хотя объекты совершенно несопоставимы по качеству, трудоемкости, по всему! На мой взгляд, если офисы стоят $4000, бюджетное жилье должно быть по $2000, $1500.
— Полагаете, продажи квартир встанут?
— Это может произойти мгновенно и по всей стране. Как это было в 2008 г. Тогда только господдержка удержала обвал, аналогичный 1998 г., когда цена за московскую квартиру с $1000 за 1 кв. м опустилась за два месяца до $500.
— Потом рынок пошел вверх.
— Мог и не подняться. В Америке в 1985 г. люди выбрасывались из окон и стрелялись потому, что остаток по кредиту был больше, чем продажная стоимость жилья, за которое они не рассчитались. Как с МММ: все росло, росло, росло, а потом бац — и все выкинули пачки с бумажками.
Когда все время что-то дорожает — это пирамида. Нормальный рынок дорожает, дешевеет, колеблется вокруг спроса.
— Какие у вас европейские проекты?
— В основном консалтинг в коммерческой недвижимости и медицине, активно развивается IT-подразделение. Еще мы пробуем делать нишевые проекты: дома престарелых, реабилитационные центры, кампусы для иностранных специалистов, детские сады.
Картины в парке
«В «Кантри парк II» был красивый атриум, но какой-то пустой. К нам пришли галеристы и предложили организовывать выставки. Мы согласились, получилось красиво. Потом выяснили, что в Химках с советских времен живет и работает много художников и нет площадки для выставок. Так и пошло. Нам обычно дарят одну картину с выставки, так что уже есть коллекция. Всем нравится: художникам, посетителям, арендаторам, прессе, администрации.
BPS International - управляющая, девелоперская компания
Акционеры «Би-Пи-эС Русланд»: Леонид Лопатин — 99%, BPFS Bavaria — 1% (согласно СПАРК).
Финансовые показатели не раскрываются.
Создана в 2008 г. Сферы деятельности BPSI: недвижимость, технологии, медицина, индустрия гостеприимства. В российском портфеле: МФЦ «Кантри парк», рекреационный торгово-развлекательный квартал «Старый город», медцентр «Кантри парк клиника», российско-германский Центр сердца, «Кантри парк отель».
