Инвестиции в метры

Сегодня без преувеличения можно сказать, что Екатеринбург по уровню развития рынка недвижимости является городом федерального значения. Это отмечают все участники рынка, в том числе управляющие и девелоперы. Прошедший 2012 год показал, что рынок недвижимости столицы Урала вернулся к докризисным темпам развития. Рынок стабилен, уровни цен, спроса и предложения сбалансированы. Кроме того, растут объемы ввода новых объектов недвижимости практически во всех сегментах. И все же цены, складывающиеся на рынке, обгоняют платежеспособный спрос. Потенциальным покупателям и арендаторам коммерческих площадей не хватает денег, чтобы купить (или арендовать) именно то помещение, которое требуется и нравится, а не то, что оказывается вынужденным компромиссом между потребностью и возможностью. В этих условиях участники рынка нуждаются в комплексном финансировании со стороны банков и ждут соответствующих специальных предложений и особых программ.

Рынок в разрезе

Крылатые фразы из фильма «Бриллиантовая рука» про «такое же, но без крыльев» и «такое же, но с перламутровыми пуговицами» наглядно демонстрируют отношение потенциальных покупателей и арендаторов к предложению. Например, в секторе торговой недвижимости, по мнению экспертов, не хватает разнообразия форматов торговых центров, что не лучшим образом сказывается на их привлекательности для покупателей. В сегменте гостиничной недвижимости не хватает недорогих двух- и трехзвездочных отелей. Их нишу начинают активно занимать мини-отели в жилых домах, главным конкурентным преимуществом которых являются цены размещения на порядок ниже среднерыночных. А в секторе жилой недвижимости нужны принципиально новые форматы - апартаменты, жилые кварталы, которые должны стать полноценной единицей городской застройки, что соответствует международной девелоперской практике. Также необходимо уделять внимание городам-спутникам Екатеринбурга, которые предполагается активно расширять и застраивать новыми жилыми комплексами с одновременным созданием современной инфраструктуры и новых рабочих мест в рамках формирования индустриальных парков. Обо всем этом и многом другом шла речь на традиционном рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов, который был посвящен итогам работы на рынке недвижимости в 2012 году и ближайшим инвестиционным планам участников уральского рынка недвижимости.

В ходе работы саммита в каждом сегменте коммерческой недвижимости были определены ценовые ориентиры рынка: стоимость продажи, ставки аренды и перспективы на 2013 год. Отдельное внимание было уделено вопросам финансирования новых проектов и стратегиям развития рынка недвижимости на ближайшие годы.

Полезная площадь

Как отметили участники саммита, несмотря на многочисленные проблемы и нюансы, стабильность и сбалансированность стали основными трендами рынка жилой и коммерческой недвижимости в прошедшем 2012 году. Так за год в Екатеринбурге появилось 126 тыс. квадратных метров новых офисных площадей, и еще примерно половина от этого объема будет введена в эксплуатацию в новом 2013 году. При этом у девелоперского сообщества в течение года было ожидание снижения арендных ставок, которое, к сожалению, не оправдалось. По итогам прошлого года арендные ставки продемонстрировали рост в среднем до 10% и сегодня стоимость аренды 1 квадратного метра в офисах класса А составляет порядка 1,5 тыс. рублей в месяц, класса В+ - от 1,1 до 1,4 тыс. рублей, а класса С - от 600 до 1 тыс. рублей в зависимости от объекта недвижимости. На этом фоне сегменту гостиничной недвижимости Екатеринбурга еще есть куда расти. По данным директора Уральского филиала РМАТ Людмилы Сафоновой, сегодня в столице Среднего Урала насчитывается 101 средство размещения на 8,3 тыс. мест (порядка 5 тыс. гостиничных номеров при загруженности около 49%). Причем показатель обеспеченности номерами (5,9 места на тысячу жителей) в Екатеринбурге в 1,3 раза выше среднего по России, третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Хотя объем номерного фонда впервые с 2008 года перестал расти. Для сравнения: в 2008 году номерной фонд в уральской столице увеличился на 5%, в 2009 году - на 20% (на фоне подготовки к саммитам стран ШОС и БРИК), а в 2010 году - на 15%. Причем обеспечивали этот рост в основном четырехзвездночные отели, которыми сегодня город перенасыщен.

По объему ввода качественной складской недвижимости (порядка 130 тыс. квадратных метров новых площадей) Екатеринбург также вышел на третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. «Разрыв до второго места, конечно, очень велик - нужно будет ввести не менее миллиона квадратных метров складов, но это значит, что есть куда двигаться, - убежден директор Уральского филиала ООО «Логопарк. ру» Виталий Хиль. - О развитии рынка говорит динамика размера арендных ставок, который уже вышел на докризисный уровень (от 400 рублей за квадратный метр и выше при условии «все включено») и будет продолжать расти в следующем году на уровне 10 - 15%, а также изменение состава арендаторов. Сегодня ими все чаще становятся крупные федеральные торговые и производственные компании. Некоторые собираются в ближайшие годы строить у нас собственные центры».

По данным председателя правления НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов» Алексея Караваева, со стороны инвесторов растет интерес к торговой недвижимости, поэтому темпы ее ввода будут увеличиваться. Хотя в 2012 году они были не особенно высоки - введено только 33 тыс. квадратных метров торговых площадей, но уже в 2013 - 2014 годах ожидается ввод свыше 600 тыс. квадратных метров торговой недвижимости. И пока спрос в данном сегменте существенно превышает предложение, а доля вакантных торговых площадей в их общем объеме составляет всего 2% (при этом во всех торговых центрах пополняются листы ожидания). И это несмотря на увеличение арендных ставок с 5 - 7% до 10% в 2012 году.

На первичном рынке жилой недвижимости средняя стоимость квадратного метра в прошлом 2012 году составила 59 тыс. рублей, а на вторичном рынке - 68,5 тыс. рублей. В среднем цены на жилую недвижимость выросли на 9 - 10% от уровня цен 2011 года. Хотя рост объема продаж в 2012 году наблюдался только на вторичном рынке, где была совершена 31 тыс. сделок, что на 5% превышает уровень 2011 года. На первичном же рынке жилой недвижимости количество сделок осталось на уровне 2011 года - порядка 8 тыс. сделок. При этом первичный рынок продолжает наполняться новыми объектами - всего за 2012 год в Екатеринбурге, согласно генплану, введено около 1 млн квадратных метров нового жилья. Как заявил на Саммите полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, это вовсе не заоблачная цифра, а вполне достижимый и сбалансированный показатель для рынка, все это свидетельствует о стабильности в секторе жилой недвижимости. Причем именно с этим сегментом рынка предпочитают работать крупные федеральные банки, такие как Сбербанк, который предоставляет кредиты на проекты точечной застройки, а также на комплексное освоение территорий и развитие ЖКХ. Причем есть финансовые продукты, предполагающие выдачу кредитов девелоперу и ипотечных кредитов на покупку новых квартир, что обеспечивает в целом бесперебойное финансирование девелоперских проектов. «В сфере коммерческой недвижимости мы кредитуем строительство торговых и торгово-развлекательных центров, а также бизнес-центров. Что касается ставок по кредитам, они зависят от конкретного проекта. Иногда мы даже участвуем в разработке таких проектов, чтобы организовать наиболее эффективную схему финансирования, - заявила на Саммите ГУД руководитель Управления финансирования недвижимости Свердловского отделения ОАО «Сбербанк России» Виктория Требушинина. - В целом же на сегодняшний день Сбербанк готов кредитовать проекты со сроком окупаемости до десяти лет и выше».

Однако участники рынка недвижимости по-прежнему нуждаются в более доступных финансовых продуктах, поскольку около 70% проектов на рынке недвижимости остаются нереализованными. Уровень кредитных ставок, сложившийся сейчас, не устраивает бизнес: им хочется, чтобы российские ставки стремились к европейским - 3 - 4% годовых. Впрочем, все понимают, что до Европы нашей экономике еще далеко и, соответственно, кредитоваться на европейских условиях у российских девелоперов получится не скоро.

Комментарии

Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области

Нехватка определенных объектов на рынке в целом проблемой не является. Практика показывает - если рынку что-то нужно, оно появится. Есть куда более сложные вопросы, по которым у участников рынка и у власти нет разработанных решений. Например, что делать с огромным земельным фондом (ветхое и аварийное жилье, то есть частный сектор, промзоны, «хрущевки», вырабатывающие свой ресурс), который мог бы быть использован под жилищное строительство? Нужны законы, позволяющие взять эти земли в оборот, не нарушая интересов собственников. Кроме того, городу нужны новые памятники архитектуры. У нас есть идея, согласно которой можно при поддержке муниципального и областного бюджетов, СОСПП, УПН, ГУД, организовать строительство жилых кварталов, но поставить девелоперам только одно условие - чтобы каждый квартал имел единый архитектурный стиль. Пока мы только озвучиваем эту идею, чтобы посмотреть, может ли она заинтересовать общественность.

Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости

На рынке офисов основной тенденцией 2012 года стал рост объемов. Были запущены несколько крупных проектов, что способствовало усилению конкуренции в сегменте. Динамика ценовых показателей была по большей части положительной как на рынке аренды, так и на рынке продажи. Однако темпы роста цен и ставок нельзя назвать высокими. В целом по рынку они не превысили 10%.

В 2013 году существенного роста объемов рынка не ожидается. При этом ценовые показатели, вероятнее всего, будут стабилизироваться. Возможна незначительная отрицательная корректировка по отдельным сегментам.

На рынке торговой недвижимости существенный рост объемов наблюдался только в сегменте торговых центров. В этом сегменте ставки аренды продемонстрировали за год очень высокую динамику - около +19%. Что касается рынка встроенно-пристроенных площадей, то здесь ценовые показатели практически не менялись. Средняя ставка аренды по-прежнему находится на уровне 1100 рублей за квадратный метр в месяц, а цена предложения в среднем по городу колеблется в пределах 98 - 99 тыс. рублей за квадратный метр.

В первом-втором кварталах 2013 года ставки, вероятнее всего, будут оставаться на текущем уровне. Заметная положительная динамика вернется на рынок ближе к лету. По итогам года рост ставок аренды вряд ли превысит +10 - 12%. На рынке продажи наиболее вероятным сценарием видится возобновление роста цен. Правда, корректировки не будут значительными. Динамика цен предложения по итогам года составит до +10%.

Алина Буслова, начальник отдела ипотечного кредитования Уральского филиала ЗАО «ВТБ 24»

В банке ВТБ 24 есть продукт «Бизнес-ипотека». Это новый продукт, который появился в четвертом квартале 2012 года. Такой кредит может оформит либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Основные параметры «Бизнес-ипотеки»: можно приобрести офисное, торговое, производственное помещение, складские площади, то есть любую коммерческую недвижимость. Ставка начинается от 10,9% и зависит от суммы кредита и от срока кредитования, который может составлять до десяти лет. Первоначальный взнос: если это офисные и торговые помещения, то от 20%; если складские и производственные помещения, то от 30%. Минимальная сумма кредита - от 4 млн рублей. Дополнительный залог не требуется: залогом является приобретаемая недвижимость. Что касается платежеспособности потенциального заемщика, то банк готов учитывать управленческую отчетность - по факту так, как ведется бизнес.

У клиентов большой спрос на торговые и офисные помещения площадью от 100 до 200 квадратных метров, но при этом большом спросе цены очень высокие. То есть спрос есть, но цены настолько высоки, что у потенциальных покупателей платежеспособности просто не хватает. Понятно, что чем больше будет площадей, тем ниже будут цены.

Анна Кох, заместитель начальника управления ОАО «МТС-Банк» в Екатеринбурге

Клиентам сегмента малого и среднего бизнеса мы предлагаем специальный кредитный продукт - «Инвестиционное кредитование». Сумма, которую мы можем предложить, - от миллиона до 80 млн рублей. При анализе платежеспособности потенциального заемщика мы готовы рассматривать любой режим налогообложения клиента. К моменту оформления кредита бизнес должен просуществовать от 12 до 24 месяцев в зависимости от суммы кредита.

Первоначальный взнос по этому кредиту 30%. В залог идет приобретаемая коммерческая недвижимость. Есть варианты, когда 30% первоначального взноса можно заменить дополнительным залогом. Ставка варьируется от 14 до 17% в зависимости от суммы кредита, размера первоначального взноса и финансовой устойчивости клиента. Мы готовы предоставлять индивидуальный график погашения, а также возможность отсрочки по оплате основного долга на шесть месяцев. Максимальный срок кредита до пяти лет.

Ирина Марданова, начальник ипотечного центра Уральского филиала Росбанка

Большая часть коммерческой ипотеки приходится на сегмент малого и среднего бизнеса. Программа кредитования предполагает сумму до 40 млн рублей. Максимальный срок кредитования - пять лет. Ставка составляет в среднем 14% годовых и зависит от срока кредита и запрашиваемой суммы. Для того чтобы рассчитывать на получение кредита, бизнес должен существовать не менее шести месяцев, также необходимо иметь минимальный первоначальный взнос 20%.

В рамках ипотечного кредитования возможно получение кредита для приобретения коммерческой недвижимости, при этом исполнение обязательств по договору будет обеспечено залогом имеющейся в собственности заемщика жилой недвижимости. Срок такого кредита - до 25 лет, ограничение только по возрасту заемщика. Ставки схожи с программами по вторичному рынку: в среднем 12 - 12,5% в зависимости от срока кредита и первоначального взноса.

Елена Рыльская, начальник операционного офиса № 5 «На проспекте Космонавтов» ОАО «Запсибкомбанк»

Программа кредитования на покупку нежилых помещений «Запсибкомбанк» ОАО уникальна по ряду параметров.

Во-первых, заемщик не ограничен в выборе объекта кредитования - это может быть как коммерческая недвижимость, так и машиноместа, гаражи, овощехранилища, складские помещения.

Во-вторых, первоначальный взнос не требуется.

В-третьих, длительный срок кредитования позволит рассчитать комфортный платеж, и выплата кредита не будет обременительной.

В-четвертых, при одновременном оформлении ипотеки и кредита на нежилую недвижимость действует специальное предложение.

Илья Коробицын, начальник управления партнерских продаж филиала АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в Екатеринбурге

Отмечу, что кредитование малого и среднего бизнеса является одним из основных направлений кредитования Абсолют Банка. В рамках программ для МСБ разработана и специальная программа для кредитования приобретения именно коммерческой недвижимости. Преимущества программы Абсолют Банка: длинный срок - до десяти лет; процентная ставка от 10,5 до 17% годовых, средняя ставка по выданным кредитам на сегодня это 13 - 14% годовых. Это обусловлено возможностью снижения ставки при определенных условиях: наличие кредитной истории у клиента, структура залога, действующие продукты в Абсолют Банке и прочее. Подчеркну, что воспользоваться коммерческой ипотекой могут только собственники бизнеса или индивидуальные предприниматели. Причем оформить данный вид кредита можно как на юридическое лицо, так и на собственника бизнеса. Программа дает возможность приобрести офисное, складское помещение, земельный участок, а также приобрести жилую недвижимость с последующим переводом в нежилую.

Также рассматривается возможность установления грейспериода по коммерческой недвижимости: у клиента будет возможность не гасить основной долг в течение определенного периода, а оплачивать только проценты за пользование и увеличение срока кредитования до 15 лет.

Сергей Кравчук, директор агентства коммерческой недвижимости компании «Атомстройкомплекс»

Я не совсем согласен с тезисом, что в городе не хватает помещений указанного формата (площадью 100 - 200 кв. метров). Но есть причины, по которым данный тезис я действительно слышу от тех или иных специалистов. Во-первых, не хватает качественных помещений, которые, несмотря на подходящий формат по площади, по каким-то другим особенностям технического характера не подходят для бизнеса (неудобная планировка, нехватка электрических мощностей и прочее). Во-вторых, очень часто предпринимателей интересуют помещения только в центре города, при этом они не готовы приобретать их по той цене, по которой предлагает рынок (в рамках ценового пояса и класса помещений). В результате участники рынка делают вывод о нехватке помещений, но он в чем-то ошибочный. Сегодня большое количество объектов формируется в развивающихся микрорайонах Екатеринбурга. Например, у нас на сегодня в прайсе более 50 помещений формата 100 - 200 кв. м, предлагаемых в продажу или аренду. Предпринимателям стоит обратить внимание на районы перспективной застройки, где уже сейчас есть потребность в создании инфраструктуры в виде «магазин у дома», салонов красоты, отделений банков и проч. Причем цена за квадратный метр там в разы меньше, чем в центре города. Кроме того, основное преимущество здесь как для малого и среднего предпринимательства, так и крупных девелоперов - это возможность с точностью рассчитать количество жителей-потребителей услуг и оценить потенциальный объем рынка.

Евгений Шестинский, руководитель «НОВОСЁЛ|КОММЕРЦ»

Действительно, на сегодняшний день есть зона особого внимания на рынке коммерческой недвижимости - так называемый «street retail». Это торговые помещения, расположенные на первых линиях городских улиц, на первом этаже, как правило, с отдельной входной группой. Офисные помещения, обладающие вышеуказанными характеристиками, также встречаются, но не так часто, поскольку использование помещения в виде торгового приносит намного больше выгод. Да и тот сервис и комплекс дополнительных бизнес-услуг (конференц-залы, точки общепита в бизнес-центрах (БЦ) и т.п.), который предлагается современными бизнес-центрами, заставляет бизнес перемещать офисы именно в БЦ.

При этом особым спросом пользуются торговые помещения с отдельным входом, расположенные на самых крупных магистралях города, метражом от 70 до 120 кв. метров. Это обусловлено и экономическими факторами. Стоимость 1 квадратного метра такой площади может доходить до 350 тыс. рублей. Основной объем сделок происходит в диапазоне от 150 тыс. до 250 тыс. рублей. Естественно, что при такой цене квадратного метра современный бизнес стремится оптимизировать размер занимаемой площади. Поэтому помещения с размером площади свыше 120 метров, обладающие признаками «street retail», пользуются меньшей популярностью именно из-за сроков окупаемости.

Ставки же аренды на такие объекты составляют в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Диапазон же - от 1 до 3 тыс. рублей за метр. Хотя встречаются объекты и с ценой в 3 500 рублей за метр. Такие цены обусловлены рынком - бизнес готов платить такую аренду и арендодатель охотно ее дает. В таких условиях помещения покупаются с целью арендного бизнеса - сроки окупаемости в среднем составляют 7 - 8 лет и дают владельцу до 16% годовых... Причина же всего вышесказанного кроется именно в дефиците таких объектов. Спрос на помещения намного превышает реальное предложение. Это касается не только рынка купли-продажи, но и аренды.

Что касается тех объектов, которые представлены в портфеле «НОВОСЁЛ|КОММЕРЦ», то они, как говорится, на вкус и кошелек. В основном это как раз офисные и торговые помещения. Помещения расположены как в современных бизнес или торговых центрах, так и в формате «street retail». Это и аренда, и купля-продажа. Всего же в нашем портфеле свыше 300 объектов коммерческой недвижимости.

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

В настоящее время мы предлагаем продажу торговых и офисных помещений на первых этажах в наших строящихся объектах площадью от 45 до 110 кв. м.

На двух объектах (ЖК «Дружба», 2 очередь строительства, и ЖК по ул. Ильича - Победы) у нас предусмотрены помещения под детские сады. В жилом комплексе по ул. Амундсена, который в настоящее время находится на начальной стадии строительства, у нас предусмотрены помещения под продуктовый супермаркет (площадью более 420 кв. м) и фитнес-клуб (площадью около 340 кв. м).