Сэкономить на покупке жилья можно, выбрав объект из числа тех, что достались банкам от заемщиков, которые не смогли выплачивать кредит.
Если клиент не может платить по кредиту, чаще всего банк идет ему навстречу и предлагает реструктуризацию займа (увеличение срока кредитования, финансовые каникулы), ведь реализация залога - это хлопотно. Расхожее мнение, что банкиры «спят и видят», как бы отобрать у заемщика квартиру, - миф. Для банка реализация залога - непрофильная деятельность, приносящая затраты. Поэтому банку выгоднее договориться с клиентом. Если очевидно, что кредит не будет погашен, платежеспособность заемщика не восстановится, то залог продается для погашения кредитного долга. Банкам необходимо вернуть свои деньги, и они реализуют залог, выставляя объект недвижимости на продажу.
В банках действуют разные программы реализации залогового имущества. Чаще всего они сулят выгоды тем клиентам, которые пришли в банк за ипотекой и готовы приобрести объект из числа «дефолтных». Некоторые банки предлагают новым клиентам купить залоговое жилье в ипотеку по ставке, по которой ее приобретал в свое время старый заемщик. При повысившихся процентах на жилищные кредиты это звучит привлекательно. Есть банки, которые готовы продать такое жилье покупателю всего с 10%-ным первоначальным взносом. И самое главное - практически все готовы снизить процентную ставку.
На рынке есть программы, когда добросовестные заемщики, попавшие в трудную ситуацию, могут реализовать по такой схеме по согласованию с банком свой объект и выплатить банку кредит. Например, ВТБ24 предлагает воспользоваться программой «Витрина залогового имущества», где реализуются объекты как доставшиеся банку по суду, так и те, что принадлежат проблемным заемщикам. Если при этом заемщики не бегают от проблем, а готовы продать квартиру, чтобы выплатить кредит.
Алина Буслова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Екатеринбурге: «В банке ВТБ24 ставка по данной программе для частных лиц составляет 10% годовых в рублях, ставка фиксированная. Существует возможность досрочного погашения кредита с первого дня, отсутствуют комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявления о предоставлении кредита. Так как процедуру сделки полностью контролируют сотрудники банка, существует гарантия юридической чистоты сделки, сведен к минимуму риск утраты собственности, нет необходимости привлекать к сделке риелторов. Программа успешно функционирует уже более 2,5 лет. На сегодняшний день суммарно размещено более 30 объектов (вторичка + загородная недвижимость)». В базе ВТБ24 есть и объекты, находящиеся в Екатеринбурге.
Возможность купить залоговое имущество предлагают и другие банки. Например, Абсолют Банк имеет в списке своих продуктов программу «Выгодная ипотека». Ставка по данной программе фиксированная (13,5% годовых) и не зависит от срока кредита, первоначальный взнос - от 20%. Кредитные средства перечисляются в счет погашения кредита продавцов. «Программа „Выгодная ипотека“ предусматривает реализацию залога с обременением Абсолют Банка. Таким образом, мы помогаем реализовать нашим клиентам, попавшим в трудные жизненные ситуации, их приобретенные ранее квартиры. Список объектов можно посмотреть у нас на сайте в разделе „Ипотека“. В данном списке можно посмотреть описание квартиры, фото и все необходимые телефоны», - комментирует заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в г. Екатеринбурге Светлана Ковалева.
В Связь-банке предусмотрена программа ипотеки на приобретение жилья, находящегося в залоге у банка. Процентная ставка фиксированная и составляет 9,5%, кредит по программе можно взять на срок от 3 до 30 лет и на сумму от 400 тыс. до 60 млн рублей. «Пока сделки по данной программе не заключаются просто потому, что такой недвижимости нет, так как у Связь-банка отсутствует база проблемных залогов», - отмечает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-банка Мария Зенина.
АИЖК предлагает продукт «Залоговое жилье» по ставке 3/4 действующей ставки рефинансирования
При этом многие думают, что залоговое жилье должно продаваться с дисконтом. Это не всегда так. Банку (или заемщику, который самостоятельно хочет избавиться от кредита) требуется продать жилье по цене, равной хотя бы сумме кредита. В лучшем случае после продажи квартиры на руках у заемщика останется сумма, на которую он сможет приобрести более дешевый объект. Поэтому цена на объект может быть даже чуть выше рыночной, но с учетом низкой процентной ставки и отсутствия комиссий сделка может быть все равно выгоднее любой другой.
Кроме сниженного процента, есть еще один плюс при покупке такой квартиры, связанный с ее юридической чистотой. «При приобретении залогового жилья покупатель может быть уверен, что ему на эту квартиру одобрят кредит, ее уже проверили с точки зрения юридической чистоты. Банк просто получит другого заемщика на объект, уже находящийся у него в залоге. Это выгодно и для банка, так как он улучшает качество кредитного портфеля, меняет плохого заемщика на хорошего, и для покупателя, ведь для клиента ипотека будет гораздо дешевле рыночной», - отмечает Петр Киселев, директор агентства недвижимости «Профессионал».
Если анализировать минусы варианта покупки залогового жилья, то основной - маленький выбор объектов. Не так много залогового жилья выставляется на продажу. С одной стороны, это хорошо, это говорит о том, что немного на рынке проблемных кредитов. С другой стороны, для покупателя ограниченный выбор залогового жилья - явный минус. Кроме того, есть нюансы с оформлением документов на такое жилье, в итоге сделка может длиться чуть дольше.
В целом, анализируя выгоды покупки залогового жилья, можно сказать, что имеет смысл просматривать базу, где выставлены «дефолтные» квартиры. Вдруг там окажется подходящий объект. Можно выиграть на проценте и получить другие бонусы от сделки. Но если в базе залогового жилья нет подходящего объекта, то ждать его - не слишком умное решение. Цены на квартиры могут подняться, а подходящий объект может так и не появиться.
