Рынок недвижимости и ипотеки: повторится ли ралли 2011 года?

Высокая ипотечная активность, увеличение предложения на вторичном рынке, дефицит новостроек, рост цен на все виды недвижимости, - итоги первых месяцев нового года свидетельствуют о том, что рынок продолжает развиваться по сценарию 2011 года. Об итогах первого квартала и перспективах рынка недвижимости и ипотеки рассказывает управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин.

- Сергей Юрьевич, как вы оцениваете результаты первого квартала по ипотечному направлению? Объем выданных кредитов, больше или меньше, чем в прошлом году?

- Позитивно оцениваю. Если сопоставить результаты с аналогичным показателем прошлого года, то объем и количество выданных кредитов, конечно же, больше. В первом квартале мы выдали почти в 2 раза больше кредитов, чем в прошлом году. Цифры: 680 млн рублей в этом году и 345 млн рублей в прошлом, для сравнения. Если брать первый квартал этого года и четвертый квартал прошлого года, то сейчас цифра ниже. В четвертом квартале прошлого года мы выдали 843 млн рублей. Но это не снижение, это довольно серьезный рост, если принять во внимание новогодние праздники. Существует закономерность, что в начале года традиционно низкий уровень рыночной активности. Даже у нас бизнес-планы по продажам построены так, что запланированный объем выдачи кредитов на конец года - это несколько большие цифры, нежели в начале. Однако в этом году ситуация иная, активность на рынке выше. Благодаря этому мы свои планы по кредитованию уже перевыполнили очень серьезно и с оптимизмом смотрим в будущее. За год, думаю, вырастем минимум на 40%.

- С чем связана такая высокая ипотечная активность?

- Рынок заметно ожил еще в прошлом году, началось активное строительство нового жилья. Потребительская активность - это следствие подъема в экономике, стабильности. Доходы людей растут, они уверены в завтрашнем дне, активно вкладывают в недвижимость, привлекают банковские кредиты.

- А политическая ситуация сказалась на росте потребительской активности? Не пытались ли люди обезопасить себя от политических и экономических рисков, инвестируя имеющиеся средства в недвижимость?

- Здесь две стороны медали. С одной стороны, люди вкладываются в недвижимость. Пытаются каким-то образом сохранить свои денежные средства. С другой стороны, мы хорошо помним тот момент, в кризис, когда недвижимость резко упала в цене. Поэтому объяснять сейчас рост активности на рынке тем, что люди волнуются и вкладываются в недвижимость - не совсем правильно. Увеличение продаж связано с тем, что рынок оживает. Появляется уверенность в завтрашнем дне. Люди больше доверяют себе, государству, банкам.

- Но ведь цены на жилье растут…

- Изменение цен действительно есть, первый квартал это подтверждает. Не исключаю, что по итогам года стоимость квартир на рынке подрастет на 12-14%. Это несколько ниже, чем в прошлом году, но все равно, тенденция к росту цен еще не сломлена. В первую очередь рынок растет за счет удорожания квартир на вторичном рынке жилья.

- А рынок выдержит такой рост цен второй год подряд? Не наступил ли коррекция?

- Психологически люди готовы покупать. Это подтверждается, в частности, тем объемом сделок по ипотеке, который сейчас есть. У нас сделки расписаны на 3 недели вперед, притом, что цены на недвижимость по сравнению с первым кварталом прошлого года уже выше на четверть. Это означает, что спрос существует, а цены пока всех устраивают. Также не стоит забывать, что в свое время цены на квартиры резко ушли вниз и по нашим оценкам, с учетом того провала, цены докризисного уровня еще не достигли. Возможно, кого-то новые ценовые уровни и отпугнут, но это будет исключением из общего правила.

Не стоит забывать и об инфляции, если она будет выше плановой, это еще подстегнет рост цен и потребительские аппетиты. Рост цен на энергоносители, однозначно скажется на стоимости строительства нового жилья.

Что касается коррекции, в летние месяцы мы ожидаем некоторое затишье. Это сезонный спад спроса на недвижимость, который влечет за собой замедление роста цен. Но это лишь временное затишье, далее ценовое ралли продолжится. Это повторяется из года в год.

- Какое жилье сейчас больше покупают в кредит, на первичном или вторичном рынке?

- Если обратится к статистике продаж в кредит, то около 70% - это готовое жилье, 30% - строящееся. Это удивительно, все мы замечаем строительство нового жилья в городе, его действительно за последний год стало строиться больше. И большинство заемщиков стремятся приобрести новое жилье. Но не всем это удается. Клиенты ощущают на себе дефицит новостроек. Поэтому в ближайшее время эта пропорция вряд ли изменится, не сдвинется в сторону нового жилья. Как бы нам этого не хотелось.

- А застройщиков устраивает ситуация дефицита первичного жилья?

- Вы знаете, законы рынка говорят о том, что правильно с экономической точки зрения зарабатывать на товарообороте, а не на отдельных сделках. В основном. Если это не какие-то специфические сферы бизнеса. Риэлторы сейчас открыто говорят, что новостроек не хватает. Застройщики отмечают сложности, в частности с земельными участками. Они готовы расширяться, готовы работать с низкой наценкой, чтобы просто увеличивать товарооборот. Но пока мы имеем такую ситуацию ограниченного предложения, и как на нее повлиять, я не знаю.

- Портрет заемщика претерпел ли изменения?

- Да, заемщик стал более молодым. И еще более финансово-грамотным.

- Наблюдается ли инвестиционный спрос на недвижимость?

- Он появился. Если раньше, в кризисный и пост-кризисный период, люди покупали жилье только для себя, то сейчас мы отмечаем, что люди покупают 2-ю, 3-ю квартиру, именно с целью в дальнейшем их продать. Но это связано в первую очередь с ростом цен на квартиры и пока эта тенденция сохраняется.

- Вы посоветуете продать или купить жилье с целью инвестиций?

- Каждый должен сам принимать решение исходя из объема своих накоплений и возможностей. Я бы все-таки придерживался дифференцированного подхода к инвестициям. Хотя цены определенно будут еще расти, поэтому интерес к покупке сохраняется. По этой же причине, если есть возможность пока жилье не продавать, я бы не продавал.

- Изменилась ли сумма кредитования, сроки кредитов?

- Что касается средней суммы кредита, то она несколько снизилась. В прошлом году она составляла 1,5 млн рублей, в 1 квартале этого года - 1,3 млн рублей. Заемщики стали больше использовать средства материнского капитала и еще увеличилось количество заемщиков с 50% и более первоначальным взносом. Заемщики начали больше интересоваться досрочным погашением ипотеки, такая возможность у нас есть.

- Какие Вы оцениваете перспективы развития рынка ипотеки и недвижимости во 2-3 квартале?

- Будет рост цен. Возможно, динамика к концу 2-го квартала будет чуть ниже. Точно можно ожидать новые маркетинговые акции со стороны застройщиков и риэлторов. Наступает сезон затишья, пора отпусков. Поэтому появятся скидки, будут новые интересные предложения, в том числе со стороны банков, чтобы поддержать спрос. Волнений на рынке не будет. Уверен, что будет в большем объеме вводиться в эксплуатацию новое жилье. Скорее всего, на рынке банковской ипотеки появятся новые игроки. Рынок сейчас позитивно настроен по отношению к своим участникам, он действительно очень интересен и притягивает новые банковские институты.

По данным УПН (www.upn.ru):>

В первые месяцы 2012 года наблюдается высокая активность продавцов: предложение продажи объектов недвижимости выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и тенденция к росту предложения сохраняется. Первичный рынок жилья при этом находится в состоянии дефицита. В отдельных районах выбор новостроек у покупателей отсутствует, и они вынуждены искать альтернативы на вторичном рынке. Ощущается как недостаток общего числа новых жилых проектов, так и их качественного разнообразия. Рост цен на первичном рынке с начала года составил около +2 %. Вторичный рынок за это время поднялся на +4 %. Темпы роста цен снижаются, но пока рано говорить о том, что тенденция к росту сломлена.