В целом, роль социальной ипотеки возрастает, все больше банков присоединяются к госпрограммам, предпочитая не оставлять за бортом льготных заемщиков
Дефицит объектов, подходящих по характеристикам для покупки по госпрограммам
Говорить о том, что социальные ипотечные программы реально работают, значит повторять известный факт. Но вот то, что они становятся актуальными настолько, что провоцируют очереди за квартирами, - это новое в ипотеке Екатеринбурга. Такой ажиотаж вызвала, в частности, программа с господдержкой. Кроме сниженного процента, равного 7,9-11%, по программе с господдержкой банк-кредитор в обязательном порядке должен учитывать совокупный доход поручителей и семьи заемщика. По таким программам отсутствует обязательное требование страхования жизни залогодателя. В Екатеринбурге ипотеку с господдержкой предлагают АИЖК, Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, УРАЛСИБ. Как отмечает директор Уральской брокерской компании «Магазин ипотеки» ГК ЦН «Северная казна» Екатерина Мяло, программы-то есть, они для заемщиков очень выгодны, но сегодня наблюдается дефицит квартир, подходящих по характеристикам для покупки по госпрограммам. По программе с господдержкой, например, можно приобрести не всякий объект, она предполагает покупку только нового жилья и только у юридического лица. «Таких объектов на рынке Екатеринбурга практически не осталось, счет идет на отдельные квартиры в готовых домах-новостройках», - поясняет Елена Мяло. Можно отметить, что идея простимулировать рынок оправдалась. Застройщики в буквальном смысле реализовали все, что построили.
Младенцы как причина роста ипотечных сделок
Еще одним бестселлером на рынке ипотеки является программа с использованием материнского капитала. Подавляющее большинство сделок - это погашение материнским капиталом уже действующего ипотечного кредита. Таким вариантом можно воспользоваться практически в любом банке. А вот вариант с использованием материнского капитала при оформлении кредита в качестве первого взноса - задача посложнее. Кроме САИЖК, где существует отдельная программа, при которой средства материнского капитала учитываются в качестве первого взноса, что позволяет клиенту купить более дорогое и, соответственно, качественное жилье, такой вариант предлагают несколько банков: ВТБ24, банк «Адмиралтейский», Мособлбанк, УРАЛСИБ, Челиндбанк, Меткомбанк, СМП-банк, банк «АК БАРС». Но, по словам брокеров, наиболее активно из всех работают по такой схеме САИЖК и ВТБ24.
Сами клиенты не всегда понимают, что не каждая семья сможет «вписаться» в требования программы. Ежемесячная сумма платежей заемщика по данной программе не может превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода. «С одной стороны, льготная программа с использованием материнского капитала, учтенного при расчете кредита, позволяет решить семье проблему накопления первого взноса. Допустим, если квартира стоит примерно 2 млн руб., то при первом взносе в 20% требуется 400 тыс. руб. Данная сумма сравнима с суммой материнского капитала, который в 2012 году составляет 387 640 руб. Но надо учитывать, что в данном случае, по сути, вся финансовая нагрузка ложится на одного работающего члена семьи. Мама и двое детей являются иждивенцами. Такой вариант подходит семьям, где зарплата отца-кормильца выше среднего», - считает Елена Мяло.
Раз, два, левой! На ипотеку - равняйсь!
Ипотека для военных также стала в последнее время очень популярна в Екатеринбурге. Участники накопительно-ипотечной системы (НИС) охотно используют накопленные паевые деньги, которые им перечисляет государство, для оформления ипотеки и покупки квартир в нашем городе. В принципе, военнослужащий имеет право получить всю сумму, накопленную на счету, уходя на пенсию, для этого надо прослужить не меньше 10 лет. Но ведь жить в нормальных условиях хочется уже сегодня, а не через десяток лет. Поэтому военные сертификаты все активнее используются в сделках купли-продажи недвижимости. Размер накопительного взноса для участника НИС в 2012 году предусмотрен в сумме 205 тыс. рублей. В дальнейшем кредит погашается из средств федерального бюджета. В 2012 году ежемесячная сумма погашения составляет 17 тыс. руб. Ежегодно цифра индексируется.
Сложности, которые возникают у военнослужащих, участников НИС, связаны с тем, что далеко не все агентства недвижимости берутся за такую сделку. Она сложнее обычной ипотеки. Кроме того, продавцы квартир порой пугаются и отказываются продавать недвижимость такому покупателю. Они считают, что получение денег не сразу, а после сделки, грозит им финансовыми потерями. «На самом деле гарантии в данном случае предоставляет государство, и тот факт, что деньги перечисляются на счет продавца не сразу, а после регистрации права собственности на имя покупателя, не несет продавцу никаких рисков», - комментирует ситуацию Елена Мяло. По программе «Военная ипотека» в Екатеринбурге работают САИЖК, Сбербанк, ВТБ24, Связь-банк, банк ЗЕНИТ, Мособлбанк, Газпромбанк, банк «Российский капитал». Ставки на первичном рынке жилья по военной ипотеке - от 9,75-10,75%, на вторичном - 10,25-11,25%.
Молодость не повод для льготного кредита
Многие путают отдельные банковские программы для молодых семей с государственной льготной программой «Молодая семья». «К нам приходят люди, которые искренне считают, что для получения жилищного кредита по программе «Молодая семья» достаточно быть молодыми и женатыми, - делится опытом Елена Мяло. - Люди не в курсе, что для получения ипотеки по социальной ставке необходимо соблюсти ряд условий. В частности, будущие заемщики должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилье, иметь невысокие доходы. Ведь речь идет о выплате государственной субсидии».
Для получения ипотеки по данной программе нужно подтвердить статус участника федеральной программы и получить соответствующее свидетельство, которое необходимо предоставить в банк - партнер федеральной программы, где семья собирается брать ипотеку. Специалисты рынка ипотеки считают, что стоит больше информировать население об особенностях льготных социальных программ.
Ипотека для молодых ученых, деятелей культуры и учителей
В 2011 году АИЖК запустило новую программу, нацеленную на решение жилищных проблем российских ученых. Кредит могут получить деятели науки 35-40 лет, являющиеся кандидатами и докторами наук. В АИЖК для этой категории заемщиков предусмотрен гибкий подход. Кроме того, в 2012 году уже решено подобную программу запустить для молодых учителей. Пока что ипотека для ученых не получила серьезного распространения в Екатеринбурге. На памяти брокеров «Магазина ипотеки» ЦН «Северная казна» всего один выданный кредит по программе для молодых ученых. Пока бюджетники чаще приходят на рынок с жилищными сертификатами. Ученые, учителя, медики и творческие работники пытаются реализовать выданные сертификаты, суммируя собственные накопления и субсидию, которую гарантирует государство. Для получения такого сертификата тоже существует ряд требований, и далеко не каждый учитель или музыкант может данной субсидией воспользоваться.
В целом, роль социальной ипотеки возрастает, все больше банков присоединяются к госпрограммам, предпочитая не оставлять за бортом льготных заемщиков. Все чаще брокеры и риелторы берутся за ипотечные сделки с использованием различных сертификатов, гарантом которых является государство, ведь появился опыт работы с такими бумагами. Да и сами нуждающиеся в жилье стали понимать, что бесплатно в наше время получить квартиру практически нереально, а вот льготная ипотека - это шанс жить в своей квартире прямо сейчас. Профессионалы пророчат появление новых льготных программ на загородное жилье. Это еще один тренд рынка 2012 года. В дальнейшем роль социальных программ будет только возрастать.
