Профессионалы рынка недвижимости рассказали, как не стать жертвой обмана
Профессионалы рынка недвижимости рассказали, как не стать жертвой обмана
Владельцы дорогой квартиры на улице Жукова, решили самостоятельно сдать недвижимость в наем. Они нашли арендаторов по объявлению. Получили предоплату за квартиру за три месяца. Через некоторое время арендаторы перестали отвечать на звонки собственников квартиры. Когда хозяева пришли к себе домой, они обнаружили, что замки поменяны, а в квартире живут чужие люди, так как…. квартира продана! После долгих разбирательств собственникам удалось вернуть право собственности на квартиру стоимостью 13 миллионов рублей, правда, пришлось потратиться на судебные издержки. Без вины виноватые покупатели пострадали, остались и без квартиры, и без денег, ведь купили жилье у мошенников, которые продали квартиру по подложным документам. Мошенников разыскивают. Такую реальную историю услышали участники очередного пресс-завтрака, организованного центром недвижимости «Северная казна», при поддержке портала eka-promo.ru. Как не попасть на удочку мошенников при покупке, строительстве и аренде жилья? Встреча с профессионалами рынка недвижимости была посвящена ответам на этот вопрос. Участники мероприятия отметили, что большую роль играет доступность информации, ведь как раз на правовую неграмотность населения опираются мошенники разных мастей.
Кто собственник? Азбучная истина рынка недвижимости
Выяснить, кому на законном основании принадлежит собственность - это азбучная истина рынка недвижимости. В риэлторских конторах при продаже недвижимости, в банке, если речь об ипотеке, у вас попросят оригинал правоустанавливающего (правоподтверждающего) документа. Делается это с целью исключить мошенничество, ведь только собственник по закону может совершать сделки со своим имуществом. Основным документом, говорящим о ваших правах на недвижимое имущество является свидетельство о праве собственности, выданное в Федеральной регистрационной службе. Есть кроме того ряд документов, подтверждающих право собственности гражданина, которые позволяют в дальнейшем получить свидетельство в ФРС. Имеется в виду: договор купли-продажи недвижимости, документ о приватизации жилья, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, договор долевого участия, справка о полной выплате пая в жилищном кооперативе, таким документом может быть и решение суда. Многие люди искренне уверены, что если они прописаны в квартире или же во времена СССР получили ордер на квартиру, то это говорит об их правах на недвижимость. На самом деле право пользования жилым помещением и право распоряжаться недвижимостью - не одно и то же. Кто-то считает, что решающим является факт оплаты. Но далеко не всегда тот, из чьего кармана оплачивалась покупка недвижимости, в итоге оказывается ее безусловным собственником. Поэтому архиважно понимать последствия тех или иных сделок, так как, повторюсь, только собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать с ним сделки самостоятельно или через своих представителей, на имя которых он может оформить у нотариуса доверенность.
Рустем Галеев, директор Уральской палаты недвижимости (УПН) отметил: «В любой сделке с недвижимостью, будь то покупка, продажа, строительство, аренда, основное правило - проверить документы на объект, выяснить, кто собственник. Нередко мошенники пользуются наивностью граждан и «реализуют» не свои квартиры, в том числе по подложным документам. Лучше, если сделку сопровождает специалист, знающий «подводные камни» сделок». Рустем Галлеев рекомендовал уточнить, есть ли у фирмы сертификат, состоит ли она в УПН, есть ли у агента удостоверение. В удостоверении, в частности, указано, имеет ли агент право подписи договоров от имени фирмы, что важно. Можно, прежде чем принять окончательное решение о продаже или покупке недвижимости, придти на бесплатную консультацию к юристу УПН, который поможет проанализировать договор, который вы намереваетесь подписать. Мошенники «любят» неискушенных граждан.
Дмитрий Ивасенко, директор по развитию филиальной сети «Северная казна» посоветовал обращаться к профессионалам, когда речь идет о недвижимости. Выбирая фирму, обратить внимание на рекомендации знакомых, срок работы фирмы на рынке. Лучше всего позвонить в Уральскую палату недвижимости, где есть информация о недобросовестных участниках рынка, и уточнить, нет ли фирмы в «черном списке», желательно избегать сделок по доверенности. Так как они несут наибольшие риски. Предостерег он и от радости по поводу низкой цены на объект, чаще всего заниженная цена означает проблемные моменты в юридической истории квартиры.
Продаем воздух…
Отдельная тема, которая обсуждалась на пресс-завтраке - обман на рынке аренды жилья. Информационные «лохотроны» специализируются на обмане студентов, рабочих из других регионов. Наивные граждане платят за адреса сдаваемых квартир по 2000 рублей, взамен получают список, состоящий из объектов никогда не сдававшихся в наем, или вообще несуществующих, либо уже сданных. Результата - ноль, а деньги уже отданы. Как посоветовал Андрей Артемьев, президент Всероссийской лиги защитников потребителей - нужно внимательно читать договоры. «В некоторых договорах черным по белому написано, что вы отдадите деньги, а взамен ничего не получите и спросить в дальнейшем будет не с кого. И такие договоры люди подписывают! Если вас обманули, соберите группу из обманутых людей, напишите коллективное заявление, на него в правоохранительных органах отреагируют быстрее, чем на жалобу одного пострадавшего, подайте внятную жалобу прокурору, с указанием лиц, которые провернули аферу, обратитесь в УПН, в Комитет по защите прав потребителей. Но лучше всего - соблюдайте превентивные меры. Обращайтесь в риэлторские агентства, имеющие членство в УПН и хорошую репутацию. Если с вас требуют деньги вперед до заселения, это сразу указывает на мошенников. Риэлторы, занимающиеся профессионально наймом не берут деньги вперед, а только по факту заселения».
В завершение было отмечено, что сделки с участием банков менее рисковые, ведь при покупке квартиры в ипотеку проводится проверка юридической чистоты объекта службой безопасности банка. Кроме того, как правило, при ипотеке страхуется титул (потеря права собственности).
Страхование титула. В таком случае страхуется не сама квартира, а риск от утраты права собственности на нее. В случае, если возникнут претензии со стороны третьих лиц, и суд признает их права законными, страховая компания должна будет выплатить своему клиенту оговоренную сумму. В идеале на сумму страховых выплат гражданин просто купит другое жилье. Поэтому занижать страховую сумму нет резона. (Разумнее всего в качестве страховой суммы определить рыночную стоимость жилья.) Но тут возникает первая причина непопулярности титульного страхования - такая страховка значительно удорожает сделку. Граждане предпочитают рисковать, вместо того, чтобы отдавать 1, 5% от стоимости квартиры (если речь идет о полном покрытии и сроке на три года). В год это получается 0,5 %. Правда если страховать титул на год, то и сумма страховых выплат будет меньше, но смысл при этом теряется. По статистике, именно в течение первых трех лет чаще всего возникают судебные тяжбы по поводу прав собственности на объект. Неверие в порядочность и добросовестность страховщиков - еще одна причина непопулярности страхования титула. При этом масса страховых компаний честны со своими клиентами, но общий фон недоверия портит им погоду.
Резюме встречи на тему афер на рынке недвижимости было однозначным - чтобы не стать жертвой мошенников, нужно опереться на помощь профессионалов: юристов, риэлторов, не отказываться от предложения банков застраховать титул, если речь о покупке вторичного жилья, собственники которого неоднократно менялись. За кадром осталась тема рисков при покупки «долевки», ее решено рассмотреть отдельно.
