Взять кредит на чуть большую сумму на покупку лишних «квадратов», да под чуть меньший процент… Возможен ли такой вариант? Какова схема сделки в таком случае?
Для начала я обратилась в риэлторскую компанию с этим вопросом. На что мне ответили: «Банки неохотно идут на реструктуризацию чужих кредитов. Но в случае, если заемщик добросовестный и платежеспособный, то попытаться стоит. Ведь, если банк пойдет навстречу, заемщик и в большее жилье переедет, и ежемесячный платеж сохранит практически на прежнем уровне». Как мне пояснили, на сегодня разница между 2-комнатной и 3-комнатной может равняться всего 200-300 тысячам рублей. Особенно выгоден обмен, если 2-комнатная в Центре города, а 3-комнатная на окраине. Причины такой невысокой разницы: сказывается стагнация рынка (многокомнатные квартиры продать сложнее), а также повышение коммунальных услуг (одинокие владельцы многокомнатных квартир вынуждены избавляться от «лишних» метров, чтобы не разориться на оплате услуг ЖКХ). Риэлторы посоветовали обратиться в БСЖВ, что я и сделала.
На мои вопросы ответил консультант нашего портала Сергей Александрович Козлов, заместитель генерального директора филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге. Он объяснил, что если у клиента имеется в собственности заложенная квартира с непогашенной частью ипотеки, то в любом случае нужно будет в процессе сделки погасить кредит и снять обременение. Для этого квартира выставляется на продажу и на нее находится покупатель. Одновременно с этим идет поиск нового объекта недвижимости (в данном случае квартира большая по площади). В итоге, обе сделки должны произойти практически одновременно: прежняя квартира продается, происходит расчет с покупателем, «закрывается» кредит. Еще один шаг - в банк предоставляется справка о погашении прежнего кредита, проводится сделка с использованием новой ипотеки.
Сделка пошагово, с участием БСЖВ:
1) Подается заявка на кредит в БСЖВ, выносится решение.
2) Поиск покупателя на заложенную квартиру, поиск объекта недвижимости для приобретения, сбор документов.
3) Открытие счета в БСЖВ.
4) Проведение сделки по продаже квартиры, расчет с покупателем, закрытие кредита, предоставление в БСЖВ справки о погашении кредита.
5) Проведение сделки по покупке квартиры с использованием кредитных средств БСЖВ.
Для наглядности мы просчитали такой вариант:
В собственности имеется 2-комнатная квартира, она находится в залоге, остаток долга - 550 тысяч рублей. Сумма при продаже - 2млн.200 тысяч рублей. Покупается 3-комнатная за 2 млн. 400 рублей.
750 тысяч рублей - минимальная сумма ипотечного кредита БСЖВ по программе «Квартира». После продажи квартиры за 2млн.200 тысяч и погашения оставшегося кредита в 550 тысяч рублей, сумма составит - 1млн. 650 тысяч рублей. Она будет использована в качестве первоначального взноса при оформлении следующего ипотечного кредита. Это более 40% от покупаемой 3-комнатной квартиры. При первоначальном взносе более 40% (как в данном случае) стандартная ставка будет от 11% до 13% годовых, в зависимости от срока кредита.
В случае, если заявка подается с участием ипотечного брокера УПН (у БСЖВ специальное соглашение с Уральской палатой недвижимости), ставка снижается на 0,5% годовых, также уменьшается на 50% размер комиссии за выдачу кредита (в данном случае будет 7500 рублей). Ставка не зависит от формы подтверждения дохода.
Какой доход должен иметь заемщик? При сроке кредита 10 лет, сумме 750000 руб., ставка 11,25% (со скидкой) чистый среднемесячный доход (за последние 6 месяцев) должен быть не менее 29822 руб. (если нет других обязательных ежемесячных расходов). При сроке 15 лет, сумме 750000 руб., ставка 11,5% (со скидкой) чистый среднемесячный доход (за последние 6 месяцев) должен быть не менее 25033 рублей (если нет других обязательных ежемесячных расходов).
Что касается ежемесячного платежа, то в данном варианте примерный расчет на «Калькуляторе» БанкИформСервиса показал цифру около 9000 рублей, при аннуитетном платеже. (Это даже меньше, чем наш предполагаемый клиент оплачивает сегодня за свою 2-комнатную квартиру, купленную 5 лет назад, с помощью кредита под 15% и остатке суммы в 550 тысяч рублей).
Правда, стоит учесть, что при проведении сделки нужно будет оплатить риэлторские услуги, страховку (оплачивается ежегодно), заплатить комиссию банку (если сделка с риэлтором - то со скидкой), в конце концов - потратиться на переезд. То есть «на руках» в любом случае нужно иметь 50-100 тысяч рублей. И всю ту же «коммуналку» нужно посчитать заранее, чтобы квитанция о квартплате не повергла вас в дальнейшем шок. После проведенных расчетов, сразу две семьи из моего окружения, взвесив сегодняшние свои финансовые возможности, решили «ввязаться» в новый кредит. Вполне возможно, что и кого-то из наших читателей эта схема заинтересует. Удачи всем кредитующимся и перекредитованным!
Автор благодарит Сергея Козлова (БСЖВ) за подробную консультацию.
