Ипотека: время пришло

- Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости? Вышел ли он из кризиса?

- Восстановление рынка недвижимости города Екатеринбурга в целом - налицо. Особенно это касается квартир в многоквартирных домах, которые пользуются стабильным спросом. Традиционно июнь и июль всегда считались застойными месяцами, активность покупателей увеличивалась осенью, в лучшем случае в конце августа. С этой точки зрения нынешний год стал исключением. У нас практически не было летнего спада по количеству совершенных сделок. Итоги сентября подводить пока рано, но очевидно, что осенью спрос на квартиры уже увеличился и, вероятно, будет расти и дальше. Возможно, как раз в октябре-ноябре нас ждет даже некоторый ажиотаж на рынке недвижимости, но, возможно, его и не будет. В любом случае, отвечая на первую часть вопроса, надо констатировать: рынок из кризиса выходит.

- Этому ипотека поспособствовала?

- Да. Одна из наиболее весомых причин восстановления и стабилизации спроса - снижение ставок по ипотеке и увеличение доступности жилищных кредитов за счет снижения требований к заемщикам в части первоначального взноса и по пакету документов. Мы видим значительное количество зарегистрированных сделок по ипотеке. Почти в каждой цепочке сделок, которая состоит иногда из двух, иногда из трех, иногда из пяти-шести звеньев, присутствует одно-два или три звена, в которых покупатели пользуются ипотечным кредитом для улучшения своих жилищных условий. Таким образом, каждая квартира так или иначе покупается с помощью ипотеки - даже если не напрямую, то в цепочке где-то все равно ипотека есть.

Количество сделок уже равно докризисному, даже превышает докризисный уровень в какие-то месяцы. Конечно, этот уровень колеблется, но еще раз скажу: в целом по Екатеринбургу сегодняшний уровень по количеству сделок купли-продажи превышает-таки докризисные показатели.

- А с ценами что?

- Цены ведут себя пока относительно стабильно. Больших изменений нет ни в сторону падения, ни в сторону увеличения. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади зафиксировалась на уровне 53 тыс. рублей в среднем по городу. Рост цен есть, но минимальный, практически незаметный - он составляет примерно 0,2 - 0,3% в неделю. Средние цены по городу, правда, не отражают конкретной ситуации по отдельным типам квартир - колебания могут быть более значительными, если анализировать ситуацию более детально.

- С вашей точки зрения - как президента УПН - пришло ли время сделать решительный шаг и купить-таки квартиру в ипотеку?

- Я не призываю бежать куда-то, торопиться - надо взвешивать свои желания, возможности и объективные реальности. Каждый покупатель принимает решение сам - в зависимости от той ситуации, которая складывается лично у него. Но если говорить в целом, то нынешний период - хорошее время, чтобы всерьез взяться за решение жилищной проблемы. С одной стороны, рынок жилья, рынок ипотеки выходит из кризиса. С другой стороны, ценовые показатели пока не достигли докризисного уровня. В целом, еще раз скажу, ситуация стабильная, цены не меняются. Объем квартир, выставленных на продажу, тоже стабильный. Ждать каких-то кардинальных перемен - во всяком случае, в ближайшее время - на мой взгляд, не стоит.

- Итак, сегодняшний период определенности и стабильности - оптимальный для покупки квартиры. Однако потенциальные покупатели квартир (и, соответственно, потенциальные заемщики) сетуют: найти именно тот вариант, который им интересен, в Екатеринбурге достаточно трудно.

- Дефицит некоторых особенно популярных сочетаний «цена - качество», наверное, есть. Если искать конкретную квартиру только в одном отдельно взятом районе, где, скажем, полгода назад было пять квартир на продажу, а сейчас осталась только одна, то именно эту квартиру, может быть, и не удастся найти и купить, как бы вам ни хотелось. Но это же не значит, что выхода из ситуации нет: свет клином на одной-единственной квартире не сошелся. Идеал всегда остается идеалом, и в этом смысле надо быть готовым к компромиссам. Я бы советовал шире смотреть на вещи. По собственному опыту знаю: бывает, что люди сконцентрировались на одном-единственном доме или на одной улице и, действительно, не могут найти то, что ищут. Но иногда достаточно рассмотреть варианты на двух-трех соседних улицах или в близлежащем микрорайоне, и окажется, что есть очень интересные варианты. На рынке Екатеринбурга представлено десять тысяч квартир на продажу, и я не могу поверить, что из этих десяти тысяч нет ни одной квартиры, в которую можно было бы заехать. Наверное, правильнее речь вести все-таки не о дефиците квартир, а о том, что желания покупателей не всегда соответствуют их финансовым возможностям.

Да, всегда есть о чем пожалеть. Скажем, сегодня нельзя купить что-то, что можно было купить вчера, тем более по той же цене, которая была вчера. Но выбор есть и сегодня. И всегда можно из имеющихся предложений выбрать лучшее. Я призываю людей выбирать лучшее из имеющегося, а не мечтать о том, что могло бы быть. Если жилищный вопрос стоит перед вами сегодня, именно сегодня и надо его решать, проявляя гибкость при выборе квартиры.

- Практически все банки, выдающие жилищные кредиты, предлагают их как в рублях, так и в валюте. Большинство заемщиков, очевидно, предпочитает рубли. Что вы скажете тем, кто думает о валюте?

- Прежде всего, я бы отметил, что потенциальные получатели жилищных кредитов - достаточно грамотные люди. Они четко просчитывают риски, связанные с тем, что такие кредиты оформляются на длительный период. А в современных условиях финансовой турбулентности даже пять лет - длительный период, не говоря уже о перспективе 10 - 20 лет. Подавляющее большинство потенциальных заемщиков осознают, что брать кредиты нужно в той валюте, в какой они получают заработную плату - у нас это, разумеется, рубли. Согласно статистике Банка России, с начала года лишь семь человек в Свердловской области решили оформить ипотечный кредит в валюте. Это их право, однако я бы все же советовал оформлять рублевые займы. И вот почему. С одной стороны, ставки по валютным кредитам ниже. С другой стороны, никто не может сказать и тем более гарантировать, как поведет себя в будущем по отношению к рублю доллар или евро. Вот последний пример: после полугодовой стабильности и фиксированных курсов и доллара, и евро в середине сентября они реактивно рванули вверх. И хотя ситуация в итоге стабилизировалась, кое-кому из заемщиков, оформивших кредиты в валюте, при внесении очередного платежа в счет погашения пришлось заплатить больше, чем месяц назад, если считать в рублях. Давайте на примере посчитаем: условно говоря, 400 евро по курсу ЦБ 20 августа (39,03 рубля за евро) стоили 15 612 рублей, а 20 сентября, на пике сиюминутного роста котировок (40,81 рубля за евро) уже 16 324 рубля. При том что разница, на первый взгляд, небольшая - 712 рублей, всего лишь за месяц платеж потяжелел на 4,56% - плюсом к базовой годовой ставке. А если бы курсы выросли еще сильнее? Тогда на заемщика легли бы новые дополнительные расходы.
Таким образом, вывод очевиден: правильнее всего оформлять кредиты, тем более долгосрочные, в рублях.

- Аналогичный вопрос по ставке: что предпочесть - фиксированную ставку или плавающую, привязанную к тому или иному финансовому индикатору?

- Честно скажу, что однозначного ответа на этот вопрос быть не может. В краткосрочной перспективе кредит, оформленный под плавающую ставку, может быть очень выгодным - значительно выгоднее кредита под ставку фиксированную. Но никто не может гарантировать, что ситуация кардинально не изменится в будущем. Все это мы проходили в 2008 году: кредиты под плавающую ставку, оформленные перед кризисом, оказались просто неподъемными и прямо-таки фантастически дорогими в острую фазу кризиса. Кстати, именно из-за этого осенью 2008 года многие заемщики не смогли расплачиваться по своим обязательствам, испортив себе кредитную историю.

Вывод я бы сделал такой: для большинства заемщиков, не искушенных в тонкостях поведения финансовых индикаторов, предпочтительнее все-таки фиксированная ставка, четко приписанная в договоре. Даже если сегодня она выше плавающей ставки, в конечном итоге это более рациональный выбор: пусть заемщик сегодня заплатит побольше, но зато он будет застрахован от неприятных сюрпризов и огромных платежей в будущем.

- И раз уж в нашем разговоре прозвучала фраза «застрахован от неприятных сюрпризов», не могу не спросить ваше мнение о том, стоит ли потенциальному заемщику страховаться? Или от страховки, как советуют некоторые представители надзорных ведомств, можно отказаться, сэкономив на этом какую-то часть денег?

- Совершенно очевидно, что страховаться нужно обязательно, и с моей точки зрения, вариантов здесь быть не может. Не могу согласиться с позицией некоторых чиновников, которые под предлогом заботы о потребителях провоцируют заемщиков на отказ от страховки. Мы же говорим о том, что ипотечный кредит - длинный. Он будет погашаться и десять лет, и пятнадцать, а у кого-то - и все двадцать, а за столь длительный срок может произойти что угодно. Если страховка оформлена грамотно, с учетом всех возможных рисков, то в случае ЧП семья заемщика сохранит квартиру, купленную в ипотеку. А если страховки нет, то семья может квартиры лишиться. Или - или, другого не дано. Вот когда такая семья без страховки окажется на улице, кто из чиновников, советовавших отказаться от якобы навязываемой страховки, возьмет ответственность за произошедшее на себя и поможет людям не остаться без крыши над головой?!

- Насколько я понимаю, ваши слова основаны на конкретных примерах?

- Конечно! К нам в Уральский банковский союз, действительно, несколько раз обращались с просьбой о помощи и органы власти, и общественные организации. Суть их обращений сводилась к следующему. Заемщик, полный сил и здоровья, единственный кормилец в семье, добытчик умирает совершенно внезапно (один разбился на автомобиле, у другого сердце прихватило). В результате без кормильца и, соответственно, без средств к существованию остается целая семья - как правило, жена, у которой нет доходов, потому что она занимается домом и детьми, один ребенок в семье точно есть, а в некоторых семьях - и два, и три ребенка. Перестав получать деньги в счет погашения кредита, банк (а деньги-то у него не свои, они взяты у вкладчиков, и их нужно вкладчикам вернуть - у вкладчиков же тоже семьи) начинает процедуру взыскания кредита. Возникает очень тяжелая ситуация как раз из-за того, что при оформлении кредита не была оформлена страховка, а так как накоплений у семьи нет, другого жилья тоже нет, то избежать выселения из ипотечной квартиры практически невозможно… И никакие слова, письма, обращения не сделают того, что может сделать страховка.

Не хочется, конечно, никого пугать. Но каждый должен понимать: в жизни может всякое случиться, самые неприятные события происходят внезапно, поэтому оформление полноценной комплексной страховки при получении кредита - вещь однозначно нужная.

Пользуясь случаем, призываю и тех, кто только думает об оформлении ипотечного кредита, и тех, кто уже получил кредит и расплачивается по нему: подумайте, посчитайте и все-таки оформите страховую защиту для себя и своей семьи. Страховая компания возьмет на себя покрытие выплат по кредиту, если с заемщиком что-то случится. Это значит, что будут надежно защищены члены семьи заемщика - им не придется расплачиваться по кредиту, если с самим заемщиком что-то произойдет. Да и без жилья они не останутся.

С точки зрения ипотеки Екатеринбург мало чем отличается от всей страны, потому что основные игроки и на федеральном, и на местном рынке ипотеки - это все те же федеральные банки, а также АИЖК. Если взять статистику Центрального банка, то на пике кризиса, в июле-августе 2009 года, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляла 14,9% годовых. На 1 июля 2010 года эта ставка составляла уже 13,7%. То есть снизилась на 1,2 процентных пункта. Но вот вопрос: много это или мало? В самое хорошее для рынка ипотеки время, в середине 2008 года, минимальная ставка была на уровне 12,5% годовых. То есть еще минус 1,2 процентных пункта. Соответственно, мы сейчас находимся где-то на середине пути возврата к докризисной ситуации по уровню ставок.

Между тем объемы кредитования за полгода 2010 года равны объемам выданных ипотечных кредитов за весь 2009 год. Таким образом, в этом году мы ожидаем как минимум удвоения объемов кредитования, но я думаю, что рост будет и в два с половиной, и, возможно, в три раза.

Что касается величины первоначального взноса, то в кризис проблема была, наверное, не в том, что ставки были слишком уж высокие, по сути заградительные, а в том, что банки кредиты просто не давали. Первоначальный взнос тогда был 30%, сейчас он 20, 15, где-то уже 10%. Про ипотеку с нулевым первоначальным взносом я не слышал, такого экстрима, наверное, уже не будет. Минимальный первоначальный взнос за счет собственных средств клиента при ипотечном кредитовании должен быть обязательно: это признак состоятельности, серьезности намерений и ответственности потенциального покупателя квартиры через механизм ипотеки.

Сделки по федеральной программе в сравнении с 2008 - 2009 годом не уменьшились, а увеличились. То есть федеральная программа жилищного кредитования на территории Свердловской области стабильно работает, при этом она стала более разноплановой. Если раньше по федеральной программе предусматривался один стандарт, то сейчас ипотечные продукты, как вы знаете, действуют разные: «Новостройка», «Вторичное жилье», «Военная ипотека». Программа «Материнский капитал» начала работать: подчеркну, программа не только вышла, но и реально уже заработала.

Еще одна программа - «Переменная ставка». По ней мы запустили пилотные сделки. Говорить, что она идет полным ходом, пока рано, пройдем ее от начала до конца, от выдачи до рефинансирования, и программа, возможно, тоже эффективно заработает.

Ставки у нас от 10,5% до 11% годовых по «Новостройке» без учета понижающих коэффициентов (это, в частности, коэффициенты «Молодая семья», «Материнский капитал», величина стоимости квадратного метра жилья - углубляться не буду, любую информацию можно получить на консультации в САИЖК). Срок кредитования на ставку не влияет - это большой плюс.

Обращаю внимание на то важное обстоятельство, что люди, просчитывая все «за» и «против», страхуют жизнь добровольно при оформлении ипотечных займов. При том что наши ставки «без личного страхования» лишь на 0,7% выше ставок «со страхованием», с начала 2010 года из всех заемщиков только четыре человека решили не страховать жизнь - все эти люди смогли также получить ипотечные займы.

Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с началом 2010 года, то ставка у нас снизилась на четыре процентных пункта. В сентябре наша минимальная ставка - 11% годовых в рублях. Первоначальный взнос в нашем банке снижен с 30% до 20%. Дальнейшего снижения этого порога мы пока не планируем: такой продукт, как ипотечный кредит, по-прежнему связан с высокой степенью риска. Банк должен сводить этот риск к минимуму.

Что касается отказов, то по ипотеке их процент составляет примерно 30% от всех заявок. Половина отказов связана с «закредитованностью» клиентов. Другая половина - это отрицательная кредитная история потенциальных заемщиков в прошлом. И это, к сожалению, не единичные случаи. Сегодня человек имеет стабильный доход, работает в хорошей компании, он перспективный, но в какой-то момент допустил длительные просрочки пусть даже и по небольшим кредитам. В связи с этим можно только предупредить наших граждан как можно более внимательно следить за своей кредитной историей.

В течение 2006 - 2008 годов банк занимался развитием государственной ипотеки. Мы не прекратили выдачу по стандартам АИЖК, и весь прошедший год занимались решением сложностей заемщиков, которые обратились к нам. Это сложности, связанные с финансовым кризисом. То есть мы и реструктурировали кредиты, и удлиняли срок кредитования, делали все возможное, чтобы наши заемщики остались с нами и столь же успешно вышли из кризиса. Сейчас, кстати, тем заемщикам, которые оформили кредиты в 2009 году, а также всем тем заемщикам, по которым мы в 2009 году с их согласия повышали процентные ставки в соответствии с конъюнктурой рынка, мы сейчас снижаем процентные ставки на 4 - 6%.

В нашем банке работает собственная ипотечная программа «12-12-12», которую мы разработали на основе опыта, накопленного по государственной программе. Условия понятны и прозрачны: 12% - первоначальный взнос, 12% - годовая ставка по кредиту, 12 лет - срок кредитования. Эту программу, в которой учтены в том числе и пожелания наших клиентов, отличает минимальный пакет документов, минимизация расходов, связанных с ипотечной сделкой, отсутствие жестких требований к страхованию объектов недвижимости, к личному страхованию и страхованию трудоспособности.

Замечу также, что мы по-прежнему поддерживаем государственную программу. Мы не закрыли центр ипотеки, продолжаем предоставлять кредиты, которые максимально приближены к стандартам АИЖК.

Политика нашего банка достаточно взвешенная. МДМ Банк работает по стандартам АИЖК, с которым банк сотрудничает уже более семи лет. Еще одно проявление нашей политики заключается в том, что МДМ Банк оформит ипотеку только на комфортных для клиента условиях с точки зрения кредитной нагрузки. Заемщик должен реально оценивать свои силы, чтобы кредитная нагрузка не превышала 40% от регулярного дохода. Кроме того, мы проверяем кредитную историю заемщика в прошлом: важно, чтобы в ней не было длительных просрочек.

МДМ Банк предлагает еще один кредитный продукт, кроме ипотеки, который позволит купить новое жилье. Кредит «Залоговый стандарт» от МДМ Банка подойдет тем, кто уже имеет в собственности недвижимость и хочет либо улучшить свои жилищные условия за счет сравнительно недорогих кредитных средств, либо приобрести дополнительно недвижимость. При этом неважно, что это за объект недвижимости хочет приобрести клиент: коттедж, дачу, недостроенную квартиру или гараж. В принципе целевое назначение кредита по данному продукту не имеет столь важной роли, так как обеспечением является существующая у клиента недвижимость.

До кризиса у нас работали множество собственных программ по ипотеке - направленных на вторичный рынок, на первичный рынок, на земельные участки, на объекты незавершенного строительства. Со второго полугодия 2009 года мы возобновили ипотеку, но уже стали работать по федеральным программам АИЖК. Соответственно, у нас действуют программы «Новостройка», «Материнский капитал», вводится сейчас и «Военная ипотека». Ставки - от 10,5% до 12% годовых по стандартам АИЖК. Планируем в дальнейшем разрабатывать собственные программы на такие объекты, как коммерческая недвижимость и паркинги.

Начну с того, что банк ВТБ24, как всегда, сохраняет активные позиции на рынке жилищного кредитования и осуществляет все действия для его поддержания и развития. Тому подтверждение - множество существенных изменений, произошедших в 2010 году, причем изменений в позитивную сторону, в сторону клиента. В апреле мы снизили процентные ставки по всем ипотечным программам, с июня запустили программу «Ипотека с государственной поддержкой» на кредитование новостроек под 11% годовых. В июне мы также снизили первоначальный взнос до 10%. Первоначальный взнос снижается до 10% при условии страхования риска невозврата кредита. Без оформления такой страховки первоначальный взнос в ВТБ24 составляет 20%. Тем, кто интересуется покупкой коттеджа, скажу, что в июне снижен первоначальный взнос по такому кредиту с 50% до 30%.

С 17 августа мы изменили условия по программе «Ипотека строящегося жилья». В частности, снято требование по 100%-ной готовности дома. Также отменено требование по дополнительному обеспечению на инвестиционный период, если возведено 40% и более этажей (условно говоря, если в 10-этажном доме построена еще не вся коробка, а только 4 этажа): разумеется, та норма работает только тогда, когда договор заключается в соответствии с законом о долевом строительстве № 214-ФЗ. Кстати, вопреки бытующим стереотипам, все больше строительных организаций переходят на работу по 214-ФЗ, и количество таких объектов растет.

Еще один важный момент: с мая мы запустили программу ипотечного кредитования на покупку строящихся и готовых гаражей. «Гаражная ипотека» выдается по формуле «ставка, действующая по стандартным ипотечным кредитам (на покупку квартиры), плюс 2%».

Минимальная ставка у нас составляет 12% годовых, при этом банк рассматривает вопрос о снижении ставок по ипотеке. На данный момент разрыв с тем уровнем ставок, который был у нас в Екатеринбурге летом 2007 года, когда мы начинали выдавать ипотечные кредиты, составляет всего один процентный пункт: три года назад мы кредитовали под 11% годовых. Сегодня мы можем предложить клиенту кредит с первоначальным вносом 10%, но в данном случае потребуется дополнительный залог. Если клиент хочет обойтись без предоставления дополнительного залога, то он должен внести в качестве первоначального взноса 20% стоимости квартиры за счет собственных средств. Мы предоставляем ипотечные кредиты даже в том случае, если клиент планирует участвовать в сложных риэлторских цепочках и альтернативных сделках. Например, в одновременной продаже старой квартиры, приобретении новой, в то время как аналогичные действия делает владелец недвижимости, которую наш клиент желает приобрести.

Если дохода клиента не хватает для получения необходимой суммы кредита, он может привлечь созаемщиков. Созаемщиками могут выступать лица, не являющиеся родственниками, общее число созаемщиков может достигать четырех человек. При этом, по желанию клиентов, приобретаемое жилье может быть оформлено в собственность одного из них.

Еще одной особенностью ипотечной программы нашего банка является возможность предоставления кредита индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Единственное условие, которое мы ставим таким заемщикам, - безубыточное ведение бизнеса на протяжении 12 месяцев.

В конце августа банк внедрил новую линейку ипотечных программ в российских рублях, долларах США и евро с дифференцированными процентными ставками, которые зависят от срока кредита. Минимальный размер ставки составляет 12,5% годовых в рублях и 12% годовых в рублях для всех сотрудников предприятий - клиентов банка. Максимальный размер кредита теперь единый во всех регионах и равен 45 млн рублей (ранее в Екатеринбурге не превышал 22,5 млн рублей), максимальный срок кредитования не изменился и составляет 20 лет.

Новые программы предусматривают гибкую комиссионную политику, предоставляя заемщикам возможность принимать самостоятельное решение о выплате/невыплате комиссии за выдачу наличных денежных средств и/или выдачу кредита. Также в новых программах минимальный первоначальный взнос снижен до 20%, что делает ипотечные программы нашего банка более доступными.

Я бы отметила, что оживление рынка в целом происходит очень сильно. Основной причиной этого, естественно, является потребительский спрос. А основным сдерживающим фактором остается недостаток, даже дефицит на рынке хороших предложений по квартирам - по приемлемым для клиента ценам. То, что ищет клиент, и то, что он готов купить в кредит по программе банка с первоначальным взносом, найти трудно, а идти на компромисс, покупать не совсем то, что хочется, клиенты не хотят. Заемщик вступает в длинную ипотечную сделку, рассчитываться по которой придется достаточно долго.

Если говорить о конкретных условиях по ипотечным кредитам Райффайзенбанка, то мы с начала года очень серьезно снизили процентные ставки по кредитам, уменьшили объем первоначального взноса - сейчас он составляет 15% от стоимости квартиры. Наша минимальная ставка не является эксклюзивно низкой, она составляет 13,5% годовых, но при этом одним из важных факторов я считаю то, что процентная ставка никак не зависит ни от срока кредита, ни от объема первоначального взноса. Такая «прозрачность» дает клиенту возможность изначально четко понимать, во сколько обойдется ему кредит.

Добавлю, что процент одобрения ипотечных кредитов у нас в банке достаточно высокий - 80 - 85% из целевой аудитории банка.

Мы сокращаем перечень документов для рассмотрения кредитной заявки и анализа объекта недвижимости, а также уменьшаем сроки рассмотрения заявок. В целях увеличения максимальной суммы кредита, предоставляемой банком, возможно рассмотрение дохода до трех созаемщиков, не состоящих в родственных отношениях. В части условий досрочного погашения отмечу, что по некоторым ипотечным программам мы отменили мораторий, а также убрали ограничения на сумму досрочного погашения. Связь-Банк одним из первых на рынке снизил процентные ставки по предоставляемым кредитам. Действующие сейчас в нашем банке ставки составляют от 9,5% до 12,5% годовых. При определении размера процентной ставки действует принцип: чем меньше срок и чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Так, ставку в 9,5% годовых могут получить те, кто направит на покупку квартиры более 50% собственных средств и при этом срок кредита составит не более 5 лет.

Минимальный размер первоначального взноса клиента у нас составляет: при покупке квартиры - от 20%, при покупке жилого дома либо таунхауса - от 25% (здесь важно отметить, что 100% стоимости земельного участка в этом случае оплачивается клиентом за счет собственных средств).

Отмечу, что в Связь-Банке имеется возможность оформить кредит без первоначального взноса для покупки квартиры, жилого дома или таунхауса на вторичном рынке. Данное предложение действует в том случае, если в качестве обеспечения (залога) выступает залог другого жилого помещения, при этом залогодателем этого жилого помещения могут выступать в том числе и третьи лица (за исключением несовершеннолетних).