Рынок недвижимости: лето 2010 г.

Перспективы ипотеки в 2010 году: что сбылось

В начале 2010 года многие аналитики давали прогнозы на ближайшую перспективу. Что уже сбылось?

Первое, что обещали - возобновление доверия граждан к ипотеке и программам банков. Можно сказать, что так оно и есть. Программы возродились, крупные игроки разработали новые интересные программы для клиентов. В частности, постарались пойти навстречу тем, кто испытывал финансовые затруднения и предложили им программы реструктуризации кредитов. Все это повысило доверие граждан и к банкам, и к ипотеке в целом. И вот уже «Дельта Кредит», «ВТБ 24», «Сбербанк» говорят о том, что объемы кредитования практически вышли на докризисный уровень.

«Стратегия развития» ориентировалась также на снижение процентных ставок до 13%. И до 10%, если речь о правительственных программах. Что касается ставок, то сейчас это в среднем - 11% - 14%. И 10% - 9% по программам АИЖК. То есть и тут - в точку.

Хотя не «ставкой единой» жив заемщик, по мнению банкиров. Во многом погоду делает цена на недвижимость. И здесь аналитики а также оказались на высоте. Цены на недвижимость, как и предполагалось, стабильны, зафиксированное понижение во время кризиса стимулировало спрос на ипотеку. Поэтому интерес к ипотеке растет. С возрастанием цен на квадратные метры, возможно, часть людей примет решение подождать с обращением в банк. Так как зарплаты у народа хоть и подрастают, но очень медленно.

Одновременно с этим можно констатировать, что спрос все же не так высок, как предрекалось. По мнению психологов, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Психологи оказались правы. Резкого скачка спроса на ипотеку пока нет.

Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.

Поскольку аналитики оказались в целом правы, можно надеяться, что их мнение о том, что ипотека в России окажется в своем апогее по окончании периода восстановления (2011-2012 гг.) также окажется на 100% правдой.

Ипотечные программы вы можете проанализировать в нашем разделе «Кредиты».

Цены на недвижимость топчутся на месте

По сведениям Уральской палаты недвижимости на 19 июля средняя цена предложения квартир на вторичном рынке по городу составила 52 915 руб. за кв.м., увеличившись за неделю на 0,05%. По отдельным ценовым поясам средние цены предложения за последние 4 недели изменялись в диапазоне от -0,59 до +1,09 То есть не смотря на некоторую положительную динамику о росте или падении цен говорить нельзя. Цены топчутся на месте.

Что касается активности самих участников рынка, сказывающейся в выставлении и снятии объектов из базы продаж - она была довольно высокой за предыдущий период. Активность участников рынка на прошедшей неделе несколько снизилась, но продолжает оставаться За неделю было выставлено и снято с продажи более 550 квартир. Объем базы УПН за прошедшую неделю незначительно сократился и составляет на 19 июля 8630 квартир на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга. Средний срок экспозиции квартир по базе данных УПН не изменился и составляет за последние 4 недели 95 дней.

Михаил Дэви, президент УПН:

«По отдельным типам квартир за последние четыре недели средние цены изменялись разнонаправлено, несколько выросли средние цены на полнометражные квартиры в первом ценовом поясе, «хрущевки» во втором и четвертом поясе, «брежневки» и «пентагоны» в центре, квартиры улучшенной планировки в третьем и четвертом поясе, а также спецпроекты в первом, втором и третьем ценовом поясе, на остальные типы квартир средние цены несколько снизились. Минимальные цены за последние 4 недели на различные типы квартир также изменялись разнонаправлено. Разброс цен на относительно дорогие и относительно дешевые квартиры в пределах одного ценового пояса за последние 4 недели незначительно сократился во всех поясах, кроме первого. Цены в нижнем ценовом сегменте изменялись в диапазоне от -0,25% до +0,29%, в верхнем ценовом сегменте средние цены изменялись в диапазоне от -0,80% до +0,71%. Разброс цен в целом продолжает оставаться весьма значительным - средние цены в секторе относительно дешевых квартир отличаются от средних цен в секторе дорогих квартир в два и более раза».

Аренда под прицелом.

Цены восстановились. Жара гонит народ за город. Налоговики объявило охоту за неплательщиками налогов.

Конец лета и осень - традиционное время для повышения спроса на аренду жилья. Среди тех, кто ищет жилье в аренду студенты, командировочные, молодые семьи. Центр недвижимости «Северная казна» и портал www.ekbrealty.ru провели для журналистов очередной пресс-завтрак на тему аренды и найма жилья в Екатеринбурге.

Тенденции этого лета:

- жара провоцирует высокий спрос на аренду загородного жилья.
- цены возвращаются на докризисный уровень.
- люди стремятся снизить риски и обращаются к риэлторам, юристам, нотариусам за
услугой по подбору и оформлению договора аренды все чаще.
- налоговая инспекция заявила, что будет заниматься выявлением собственников, которые сдают квартиры без уплаты налогов.
- банкиры готовы разрешать сдавать в наем ипотечные квартиры.

Галина Кочнева, руководитель департамента аренды ЦН «Северная казна»:

- Цены на недвижимость во время кризиса снизились на аренду всех видов недвижимости. Правда, на эконом-класс снижение произошло на 15%, а на элит-сегмент аж на 35%. Это объяснимо. Ведь и цены на аренду «упакованных» апартаментов с площадью 100 квадратов и на простую хрущевку несопоставимы. Самый дорогой объект был сдан в Екатеринбурге в докризисный период за 320 тысяч рублей в месяц. Это был коттедж с дизайнерским интерьером, расположенный в Екатеринбурге, площадью 1000 кв. метров. Конечно, такие сделки - редкость. Чаще бизнес-уровень - это квартиры в центре города, на Жукова, Хохрякова за цену до 70 тысяч рублей. На цену влияет то, как развивается город. Большие стройки гарантируют спрос на аренду жилья. Если это «Хаятт», то это арендаторы из Европы с европейскими же притязаниями и желанием платить за комфорт. Если это «Академический», то это российские строители и специалисты, которые считают деньги и снимают более скромное жилье. Но в любом случае кризис снижает спрос на аренду, так бизнес замирает, что и произошло в 2008-2009 годах. Сегодня цены подросли, им осталось совсем немного, чтобы дотянуться до докризисных. Загородное жилье в этом году особенно популярно, ведь на дворе такая жара! 15-20 тысяч рублей в месяц за дом в пределах 70 км. от города, коттеджи с бассейном неподалеку от Екатеринбурга - до 100 тысяч. Рублей пользуются спросом.

Павел Ваняшин, главный инспектор отдела налогообложения УФНС по Свердловской области.

- Все большее количество людей стремятся сдавать квартиру в наем официально, уплачивая с доходов налоги. Думается, что таких станет еще больше, так как инспекция намерена сделать выявление таких неплательщиков приоритетным направлением в работе. Работа будет вестись в сотрудничестве с ТСЖ и УВД. В настоящий момент если договор заключен между физическим лицом и юридическим, то договор нужно регистрировать (если на срок более 1 года) в ФРС. Если договор между двумя физическими лицами такая регистрация не обязательна, но это не освобождает собственника от уплаты налога - 13%. При этом можно самому заполнить декларацию по итогам года, а можно купить патент. Стоимость патента - 30 тысяч рублей за год. При этом количество сдаваемой недвижимости не играет роли. Как раз люди, которые сдают несколько квартир стремятся купить такой патент, так как по деньгам это выгоднее, чем оплачивать налоги с полученного дохода. Сейчас, когда коммунальные платежи возросли, ТСЖ активнее помогает в выявлении неплательщиков, ведь зачастую в квартире. Где зарегистрировано 2 человека живут по 7 и более и нагрузка на сети возрастает, и оплата за перерасход ложится на членов ТСЖ. В целом, совет такой - платить налоги, чтобы не было в дальнейшем неприятностей.

Олег Ярушин, юрист

- Можно говорить об отсутствии у наших людей правовой культуры оформления письменных договоров. Люди «пожимают друг другу руки» и это означает, что договор заключен. Нередко этим пользуются мошенники - есть случаи, когда сдают квартиры вовсе не собственники, деньги берут себе и скрываются в неизвестном направлении. Чаще же всего споры возникают из-за того, кто должен оплачивать возникший ущерб (соседей затопили), или в каком случае договор может быть прекращен и арендатор должен освободить помещение. Или кто должен платить за установку интернета или скамеек во дворе дома. В целом, можно сказать, что лучше всего защищены те люди (и собственники, и арендаторы), кто обратился в риэлторскую или юридическую контору, к нотариусу, там специалист и договор поможет составить, и правоустанавливающие документы на квартиру проверит, и разъяснит заранее, кто по закону за что должен отвечать, а о чем можно договориться «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем споров. Один из моментов - сдача в наем ипотечной квартиры. Здесь нужно помнить, что если есть официальный договор, то даже при обращении взыскания на заложенную недвижимость банк не может выселить арендатора до окончания срока договора. Но тут же надо сказать, что это не касается тех моментов, когда квартира изначально покупалась в ипотеку и заемщик подписывал договор, в котором указано, что сдавать квартиру без письменного согласия банка он не имеет права. Если собственник нарушил этот пункт, то сделка считается ничтожной. И со сменой собственника арендатор будет выселен. В общем, нужно в каждом конкретном случае смотреть, есть ли обременения на квартиру и какие. В связи с кризисом банки идут навстречу людям, которые хотят сохранить за собой объект и при этом испытывают сложности с оплатой ежемесячного платежа. Им позволяют сдавать квартиру или одну из комнат. Так что бояться, что банк в любом случае будт против - не нужно.

Андрей Артемьев, вице-президент Всероссийской лиги защитников потребителей.

Многие люди попадаются на удочку мошенников. Это информационные агентства, которые предлагают не недвижимость в аренду, а информацию, где ее можно взять эту недвижимость. На сегодня за счет Уральской палаты недвижимости и правоохранительных органов, которые над проблемой работали очень хорошо и результативно поток обращений граждан к нам снизился значительно. Но еще раз хочется напомнить, что нужно обращаться к агентствам, состоящим в УПН, имеющим сертификаты соответствия стандартам качества деятельности, а не к псевдо-специалистам, которые берут деньги вперед и выдают список с липовыми адресами квартир. Риэлторы не возьмут с вас денег вперед за свою услугу по подбору и проверку юридической чистоты объекта, а только после того, как объект будет найден и ключи переданы.

Марат Сагитов, риэлтор АН «Жилищная инициатива»

- В настоящий момент аренда комнаты составляет 5-6 тысяч рублей, 1-комнатной квартиры - от 12 до 16 тысяч, 2-комнатной - от 15 до 18 тысяч, 3-комнатной - от 20 до 25 тысяч . Это цифры, относящиеся к эконом-классу. То есть, цены вышли на докризисный уровень. И вряд ли будут расти дальше.

Система безопасности при сделках с недвижимостью

Покупая или продавая квартиру, арендуя офис или жилье, подписывая договор долевого участия или оформляя у нотариуса договор дарения на недвижимое имущество, мы РИСКУЕМ. Рискуем, если надеемся на русский авось, пренебрегая консультацией специалиста. Сегодня мы начинаем серию публикаций на тему как провести сделку с недвижимостью и не пострадать при этом.

Король Лир зря оформил договор дарения

Что прежде всего должно интересовать участника сделки с недвижимостью? Если вы считаете, что самое главное - это в каком районе находится квартира или сколько она стоит, то глубоко ошибаетесь. Самое важное - кому она принадлежит! И соответственно, первый вопрос, который вы должны выяснить - кто является законным собственником квартиры, земельного участка, офиса или коттеджа.

Петр Киселев, директор агентства недвижимости «Профессионал»:

«Выяснить, кому на законном основании принадлежит собственность - для риэлтора азбучная истина. В риэлторских конторах при продаже недвижимости у вас при попросят оригинал правоустанавливающего (правоподтверждающего) документа. Делается это с целью исключить мошенничество, ведь только собственник по закону может совершать сделки со своим имуществом. Основным документом, говорящим о ваших правах на недвижимое имущество является свидетельство о праве собственности, выданное в Федеральной регистрационной службе. Есть кроме того ряд документов, подтверждающих право собственности гражданина, которые позволяют в дальнейшем получить свидетельство в ФРС. Имеется в виду: договор купли-продажи недвижимости, документ о приватизации жилья, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, договор долевого участия, справка о полной выплате пая в жилищном кооперативе, таким документом может быть и решение суда. Многие люди искренне уверены, что если они прописаны в квартире или же во времена СССР получили ордер на квартиру, то это говорит об их правах на недвижимость. На самом деле право пользования жилым помещением и право распоряжаться недвижимостью - не одно и то же. Кто-то считает, что решающим является факт оплаты. Но далеко не всегда тот, из чьего кармана оплачивалась покупка недвижимости, в итоге оказывается ее безусловным собственником. Поэтому архиважно понимать последствия тех или иных сделок, так как, повторюсь, только собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать с ним сделки самостоятельно или через своих представителей, на имя которых он может оформить у нотариуса доверенность.»

Поэтому, если вы думаете, что выяснив, кто является собственником, вы можете наконец поинтересоваться, выходят ли окна во двор, то ответ снова не верный! Следующий вопрос, который вы должны себе задать - к кому перейдет собственность в результате сделки, кто в итоге станет новым собственником, имеющим право не только пользоваться, но и распоряжаться имуществом. Если вы небрежно отнесетесь к этому вопросу, то вполне возможно, что в дальнейшем вас постигнет разочарование или настоящее горе. Вспомните классический шекспировский сюжет про короля Лира. Судя по развитию сюжета, он при жизни составил и зарегистрировал в ФРС договор дарения, что означало, утрату им права собственности на недвижимое имущество. Опытный специалист наверняка подсказал бы королю другой вариант - завещание. В таком случае имущество перешло бы к детям венценосного Лира только после его смерти (кстати, завещание не требует регистрации в ФРС). Шутки шутками, но и в реальной жизни нередко старики не понимают разницы между двумя сделками. И подобно персонажу Шекспира оказываются на старости лет без всего.

Каждая сделка с недвижимостью влечет за собой серьезные правовые последствия. Поэтому прежде чем что-то сделать, проконсультируйтесь со специалистом: риэлтором, юристом, нотариусом. Они знают законы, помогут выяснить, является ли гражданин собственником, имеет ли право распоряжаться недвижимостью. А собственнику подскажут, что в итоге будет означать для него та или иная сделка.

Назидательные истории из жизни
История первая. «Возвращение живых трупов»

Анна приехала в Екатеринбург на учебу и решила, что в шумном общежитии ей не место, нужно снять квартиру. Она увидела объявление на столбе о сдаче в наем вполне приличного жилья за умеренную цену. Посмотрела квартиру в тот же день и осталась довольна, согласилась и на предоплату за 6 месяцев, уж больно вариант был хороший. Деньги отдала молодому парню сразу же. Арендодатель пояснил, что квартира ему досталась от покойной бабушки, сам он живет с родителями, а это жилье сдает. Говоря о бабушке, парень утирал слезы. Через неделю в квартиру к Ане нагрянула «покойная» бабуля. С воплями: «Не дождетесь!», внезапно воскресшая старушка стала энергично выкидывать вещи Ани на лестничную площадку и грозилась вызвать участкового. Идею позвать милиционера Аня горячо поддержала. В итоге выяснилось, что внук - наркоман со стажем, буквально обобрал всех родственников, вот теперь и до бабушки добрался. Мало того, что в отсутствие хозяйки квартиры вынес все наиболее ценные вещи, но еще и «сделку» провернуть успел, пока настоящая собственница жилья гостила у своей племянницы за городом. Квартиру пришлось освободить. Аня написала заявление в милицию на внука-мошенника. Аня допустила самую главную ошибку - даже не взглянула на документ, свидетельствующий о том, кто является собственником жилья. Сейчас Аня живет в общежитии, удастся ли ей вернуть отданные в руки мошенника деньги неизвестно.