Ипотека по новым правилам

Каково сегодняшнее состояние рынка ипотеки, насколько доступны сегодня кредиты на жилье и кто может их получить? На эти и другие вопросы журнала «Наши деньги. Екатеринбург» отвечает Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК)

- Как себя чувствует сегодня ипотечный рынок? Действительно ли ипотечное кредитование начало «оживать» после кризиса?

- Да, начиная с конца апреля - начала мая 2009 года мы увидели оживление на рынке ипотечного кредитования Свердловской области. Обращений потенциальных заемщиков стало гораздо больше и по сравнению с первыми месяцами текущего года мы стали проводить больше сделок. А в августе - сентябре 2009 года наше Агентство предоставило займов в количественном выражении даже больше, чем в аналогичный период прошлого года. А ведь это был еще благополучный период, кризисные явления только начинались.

На спрос повлияли несколько факторов, в том числе снижение ставок по кредитам, коррекция стоимости жилья. ОАО «САИЖК» начало год с процентной ставкой около 15,5%, сейчас минимальная ставка - 11,5% годовых в рублях. Средневзвешенная ставка по кредитному портфелю займов выданных в сентябре-октябре 2009 года, - как раз в районе 11,9 - 12% годовых. Средняя стоимость жилья в Екатеринбурге за год снизилась примерно на 10 тысяч рублей за квадратный метр, что существенно. Так, по итогам сентября 2009 года она составила 52,5 тысячи рублей, а в сентябре прошлого года она колебалась в районе 63 - 66 тысяч рублей.

В общем можно сказать, что ситуация успокоилась. И те люди, у которых были сбережения на покупку жилья, и которые в начале и середине года в целях сохранения средств делали выбор, возможно, в пользу депозитов или других инструментов, начали покупать квартиры.

- Что позволило снизить ставки?

Действия федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования и Центрального банка России. С 2009 года ставка устанавливается не в соответствии с таблицей ставок, как раньше, а рассчитывается по определенной формуле в зависимости от срока кредитования, доли самофинансирования, возраста заемщика, количества иждивенцев и иных моментов. Ставка индивидуальна для каждого конкретного заемщика - у одного будет 12,45%, у другого - 13,75%, а у кого-то - и 11,9%. Задав все параметры, ее можно в реальном времени рассчитать при помощи так называемого «ипотечного калькулятора» на сайте АИЖК. В основе калькулятора - ставка рефинансирования Центрального банка РФ. И в течение года вслед за снижением ставки рефинансирования снижались ставки по общефедеральной программе ипотечного кредитования. И наше Агентство, как региональный оператор, также снижало процентные ставки.

- Почему именно такой принцип?

- Это рыночный механизм формирования ставки. В будущем она может качнуться как вверх, так и вниз. Важно, что ставка фиксированная на весь срок кредитования. От повышения ставки в одностороннем порядке заемщик абсолютно застрахован, а в случае понижения он имеет возможность перекредитоваться - получить заем на погашение ранее предоставленного кредита уже по новой ставке. Для этого нужно снова собрать пакет документов, и если зарплата не уменьшилась, даже если за это время заемщик сменил работу, проблем не будет. Более того, его и оценивать будут по-другому - как заемщика с положительной кредитной историей.

- А уже были факты перекредитовки?

- Думаю, что если ситуация будет меняться в лучшую сторону, то желающие перекредитоваться из числа тех, кто получил кредит в начале этого года, появятся в начале 2010 года. Ловить десятые доли процента экономически нецелесообразно. Ведь при перекредитовке возникнут дополнительные расходы. А вот снижение ставки на 2 - 4 процентных пункта уже ощутимо. Сегодня возможностью перекредитоваться больше интересуются не те, кто получил кредит в январе - феврале текущего года, а оформившие ипотеку в 2004 - 2006 годах, под 14 - 15% годовых.

- Несмотря на активизацию ипотечного кредитования, сегодняшние требования к заемщикам жестче, чем действовавшие до осени прошло года. Кто сегодня может рассчитывать на получение кредита?

- На самом деле требования к заемщику серьезно не менялись. Изменились подходы к анализу платежеспособности заемщика и повысились требования к минимальной доле самофинансирования. Кризисные явления, как лакмусовая бумажка, показали, где были недоработки - заемщики какого возраста, с какой долей самофинансирования, формой подтверждения дохода и иными параметрами принесли наибольшую долю просроченных платежей. Ими оказались достаточно молодые люди, заемщики с долей самофинансирования не более 10% и те, кто подтверждал платежеспособность справкой в свободной форме. Поэтому с 1 января 2009 года оценка платежеспособности проводится только на основании справки по форме 2-НДФЛ. Вначале это был шок для заемщиков, но опыт показал, что достаточно большое количество людей получает нормальную официальную зарплату.

Агентство стало более внимательно относиться к кредитованию, допустим, семейных пар, где супруги работают на одном предприятии. А также стали активнее использовать механизм поручительства в качестве дополнительного обеспечения. Эти меры были правильными. Платежная дисциплина заемщиков, получивших ипотечные займы в 2009 году, намного лучше, чем у тех, кто кредитовался в период активного роста рынка.

Сегодня максимальная сумма кредита - 4 млн. рублей, минимальный взнос от 30% от стоимости приобретаемого жилья, срок - до 30 лет, но не позднее достижения заемщиком 65 лет.

Полную версию интервью читайте в печатной версии журнала «НАШИ ДЕНЬГИ. Екатеринбург» № 11 (48), ноябрь 2009 года. Журнал в продаже с 9 ноября 2009 года.

СПРАВКА
ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» было создано в 2003 году в качестве регионального оператора в рамках общефедеральной программы ипотечного жилищного кредитования, действующего на территории Свердловской области, и нацелено на развитие системы кредитования и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. ОАО «САИЖК» имеет отделения в городах Нижний Тагил, Первоуральск, Каменск-Уральский, Краснотурьинск. Кроме Екатеринбурга и городов-спутников займы выдаются в городах: Асбест, Верхний Тагил, Верхняя Пышма, Верхняя Салда, Кировград, Новоуральск, Полевской, Ревда, Заречный, Невьянск.

Обратите внимание!

Калькулятор на сайте АИЖК можно найти по ссылке:
http://service.ahml.ru/InterestRateCalculator.aspx
Калькулятор дает возможность в считанные секунды предварительно оценить основные параметры вашего будущего кредита - процентную ставку по кредиту с фиксированной процентной ставкой и по кредиту с пересматриваемой процентной ставкой, а также сделать расчет графика ежемесячных платежей по займу/кредиту. Для того чтобы произвести нужные расчеты, потенциальный заемщик должен будет ввести в соответствующие поля калькулятора дату предполагаемой выдачи кредита/займа, тип предмета ипотеки (квартира или дом; на комнаты займы не выдаются), отметку о наличии/отсутствии личного страхования, стоимость предмета залога на момент выдачи кредита/займа в рублях и срок кредита (сколько лет).