Ипотека: а был ли кризис?

Сергей Козлов, начальник управления по работе с частными клиентами филиала банка Сосьете Женераль Восток отметил, что сегодняшнюю ситуацию с повышением требований к заемщикам и процентов по кредитам считает нормальной. Требования не ужесточились, скорее их привели в надлежащий вид. Еще недавно на рынке были предложения клиентам, у которых нет ни первоначального взноса, ни справок о доходах. Вряд ли это хорошо, как раз такие рисковые кредиты и спровоцировали кризис в Америке. В 2006 году, когда банк презентовал свои программы агентствам недвижимости, они отказывались от них под предлогом, что другие банки готовы выдать ипотеку «не глядя». Сейчас наблюдается приток клиентов, которые считают требования андеррайтинга вполне адекватными. Что касается ставок, то они выросли у всех. Это 1-2%. Бить тревогу и говорить о кризисе в данном случае нет причин. Если анализировать заявки, то так же как и раньше 50 процентов из тех, кто подал заявку на рассмотрение проходят андеррайтинг, 50 процентов по разным причинам - нет. Что посоветовать людям? Брать ипотеку сейчас. Ждать чудес от ипотеки не стоит. Если «на руках» есть первоначальный взнос, ожидать понижения процентов по кредитам - не умно. Нужно учитывать уровень инфляции, которая все равно обесценит часть накоплений. Если говорить о кризисе в масштабах страны, то все показатели: состояние фондов, которые до сих пор не «распечатаны», цены на нефть, золото-валютные резервы в норме и можно сказать, что разразившийся в США кризис касается в основном только самой Америки.

Владимир Герасименко, член международной академии ипотеки, Вице-президент национального фонда развития недвижимости и оценочной деятельности согласился с основной мыслью Сергея Козлова.
Еще недавно банки действительно готовы были кредитовать всех без разбора, оценки заемщика как таковой просто не было. Многие банки вели агрессивную политику по продвижению своих программ, как раз привлекая отсутствием андеррайтинга. То, что сейчас происходит, а именно: ужесточение оценки заемщика - положительный момент, не имеющий никакого отношения к кризису. Напротив, это позволит избежать кризиса! Передел рынка в любом случае будет. Региональные мелкие банки не смогут работать по стандартам АИЖК, ведь после 15 сентября агентство будет выкупать кредиты у банков-партнеров по номиналу, с дисконтом или премией в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была одна, а при после конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, то закладная будет выкупаться дешевле номинала. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке, напротив, снизились, то продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, и поэтому агентство будет платить партнеру премию. Это принципиально новый подход в работе. АИЖК может не выкупить некачественный кредит или выкупить с дисконтом. Более того, у банков-партнеров есть обязанность выкупать кредиты обратно, если выяснится, что кредит особо рисковый. Дл мелких банков такой подход не особо выгоден. Для крупных игроков вряд ли ситуация несет большие перемены. Сегодняшняя ситуация не несет самим банкам кризиса. Что касается заемщиков, то ипотека по-прежнему не для всех. И в этой связи, прозвучала мысль, что грамотнее иметь в стране не одну единственную модель ипотеки. У нас так и есть. Мы внедрили американскую модель, которая успешно работает. Но было бы неплохо запустить еще и немецкую модель. Речь идет о ссудо-сберегательных кассах. Сегодня на уровне власти это обсуждается. Готовятся также поправки в законы, в частности планируется отменить для застройщиков налог на добавленную стоимость. Если они будут приняты, это станет более выгодно строителям, которые прекратят «уходить» в вексельные и другие схемы, чтобы избежать налога, а также сделает более защищенными потребителей. В то же время Владимир Герасименко не согласился с мыслью о том, что Россия не пострадала совсем в результате американского кризиса. Отголоски кризиса в США, конечно, отразились на России, достаточно вспомнить, что наши деньги все же вкладывались в американскую ипотеку и вопрос, сколько Россия потеряла, остается открытым. Но все же, это все не глобально и не повлияет на жизнеспособность российской экономики и развитие ипотеки. Повысившиеся проценты по кредитам, кстати, это не следствие мирового кризиса, они зависят от внутренней ситуации. Повышение инфляции, а не макроэкономические показатели, на взгляд Владимира Герасименко, здесь главная причина.

Михаил Пойманов, директор представительства СтарБанка подтвердил, что паники в банковской сфере России нет. Повышение ставок также объясняет повышением уровня инфляция, при этом считает, что нельзя исключать, что при снижении уровня инфляции снизятся и проценты по ипотеке. Индикаторы: ВВП, золото-валютные резервы и т.д. говорят о том, что все у нас в порядке. Происходит текущая работа: АИЖК теперь будет не все скупать подряд, а станет оценивать качество закладных. Не исключено, что АИЖК перестанет быть «законодателем мод» на рынке ипотеки, ведь сегодня есть предложения от федеральных игроков, сравнимые с предложениями агентства. И даже выгоднее. Сейчас каждый банк вносит изменения в ценовую политику. Кто-то, безусловно, с рынка уйдет, кто-то захватит новые пространства. То, что меньшее количество граждан смогут воспользоваться ипотекой - это факт. Плохо это или хорошо, вопрос спорный. Выдавать рисковые кредиты уже никто не станет. К решению же жилищной проблемы граждан нужно подходить не только, снижая проценты по кредитам, здесь важно участие государства, причем во всех сферах: в банковской, в строительной, в налоговой, в области социальной политики.

Александр Комаров, директор филиала «Фосборн Хоум» подвел резюме заседанию ипотечного клуба, суммировав все мнения. А именно: кризиса в России ждать не стоит. Банки чувствуют себя уверенно. Если и есть отдельные кризисы в отдельных банках, то это не повлияет на всю экономику страны. Часть банков откажется от ипотеки, оставив все остальные услуги без изменений. Крупные банки перетянут от АИЖК часть банков-партнеров и клиентов. В почете клиенты со справками 2 НДФЛ, с хорошей кредитной историей. Цены на недвижимость стоят, и каких-то изменений не предвидится: цена может колебаться чуть в стороны повышения, чуть в сторону понижения. Количество инвестиционных объектов на рынке невелико, а значит, обвала рынка не будет. Ипотека выстоит и не свернется окончательно, хотя надеяться на получение банковского жилищного кредита пенсионерам и бюджетникам вряд ли стоит. Для них должны разрабатываться социальные программы.

Юлия Зиберт