На ипотечном рынке грядут перемены
В недавнем отчете компании "Ренессанс Капитал" было указано, что на долю лидеров ипотечного кредитования - Сбербанка, ВТБ и АИЖК - уже сейчас приходится 54% рынка. По словам гендиректора агентства, АИЖК занимает около 10% рынка, но в ближайшем будущем может усилить свои позиции. Дело в том, что первоначально банки охотно рефинансировали свои кредиты в АИЖК, но со временем у них возникло желание зарабатывать больше и потому они с особым рвением взялись за секьюритизацию ипотечных портфелей. Но сегодня многие игроки вынуждены отказываться от секьюритизации или откладывать ее на неопределенный срок. В итоге им ничего не останется, кроме как возобновить свои отношения с АИЖК. Правда, на новых условиях. В агентстве тоже извлекли уроки и пообещали, что требования к банкам будут ужесточены. По словам гендиректора АИЖК, жестче станет отношение не к заемщикам, а именно к так называемым первичным кредиторам. "Первичный кредитор иногда начинает халтурить, и мы имеем право вернуть кредит в течение трех лет, если нас обманули», - сказал глава агентства. Такие прецеденты уже были, хотя, по его словам, банков, которые ведут себя нечестно, единицы. Чтобы еще больше охладить халтурщиков, сейчас обсуждается вопрос о том, чтобы ввести совместную ответственность банков и агентства в случае дефолта по выданным кредитам. То есть даже после продажи пула кредитов агентству банки будут принимать на себя кредитные риски. Такова западная практика, и в России изначально риски тоже распределялись между банками и агентством пополам. Подобная ответственность банков может быть введена уже в следующем году.
Песнь о просрочках
Впрочем, предпосылок для массовых дефолтов сегодня не существует, заверил Александр Семеняка. Просрочка по кредитам сократилась. Если на 1 июля этого года просрочка по кредитам АИЖК составляла 1,297 млрд рублей (что превышало показатель на 1 января в шесть раз), то к 1 октября она сократилась на 735 млн рублей. По словам представителей агентства, особой опасности эти просрочки не представляют, а их рост вызван в большей степени увеличением объема рынка ипотечного кредитования. «Просрочка - это повышение температуры, но не каждое повышение температуры ведет к летальному исходу», - объяснил Александр Семеняка.
Самый опасный «возраст» для кредитов - шесть - девять месяцев. Именно к такому сроку относится начало большинства просрочек. Кроме того, обычно возникают трудности с кредитами выше среднего. Таковыми АИЖК считает все кредиты свыше 1 млн рублей.
С должниками пытаются решать проблемы по-хорошему, однако случаи выселения все же случаются. С 2003 года (времени первой тяжбы агентства с должником) решения принимались неоднократно и в пользу коммерческих банков, и в пользу агентства. Правда, пока до продажи квартиры доходит редко. По словам гендиректора АИЖК, они столкнулись с тем, что суды чувствуют себя некомфортно, выселяя людей из квартиры. За всю историю существования агентства было инициировано 112 исков, по более чем 30 принято решение о выселении. Хотя сейчас суды стали принимать решения о выселении более хладнокровно.
Со своей стороны АИЖК предпочитает, чтобы дела решались полюбовно. В понимании агентства это значит убедить заемщика, что ему выгоднее продать квартиру и расплатиться с долгами, не доводя дело до суда. Ведь если за дело возьмутся судебные приставы, они могут продать ее по непонятно какой цене, и после того как будет погашен долг банку, заемщик от такой продажи может не получить ни копейки.
Проект реализуется
В целом представители АИЖК констатируют, что население все охотнее берет ипотеку и нацпроект выполняется успешно. По оценке агентства, в этом году будет выдано около 300 тысяч кредитов, а в следующем их количество может увеличиться до 420 тысяч. Наибольшую заинтересованность в ипотеке проявляют Приволжский и Сибирский округа, там в первом полугодии 2007 года выдано 39,5 тысячи и 34 тысячи кредитов соответственно. А недоступнее всего жилье - в Дальневосточном округе. В этом году АИЖК планирует рефинансировать 41 тысячу кредитов на общую сумму 41 млрд рублей. При этом, несмотря на панические настроения рынка, о повышении ставки речи не идет. Она должна остаться в нынешних пределах - 10,75-14% годовых.
ЮЛИЯ ЛОКШИНА
