После недавнего бума на рынке городской недвижимости появился новый тренд - кредиты на загородную недвижимость
После недавнего бума на рынке городской недвижимости появился новый тренд - кредиты на загородную недвижимость. Дело в том, что, с одной стороны, купить квартиру в Москве, даже с привлечением заемных средств, стало очень дорого, а с другой - появилась мода на загородные дома. Как же купить коттедж в кредит?
Банкиры пока не спешат говорить о буме кредитования загородной недвижимости. По их оценкам, основной объем ипотечных сделок (порядка 80%) приходится на квартирные кредиты. "На загород (дома, земельные участки) приходится пока не более 5-10% кредитов. Тем не менее это довольно перспективное направление, и объем таких ипотечных сделок будет несомненно расти", - говорит Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
А кто у вас застройщик?
Выбрать самому строительную компанию, у которой вы купите дом на деньги банка, будет трудно. Как правило, кредитные организации предпочитают изначально сотрудничать с девелоперами, хорошо им известными. Прозрачные правила игры - вот то, в чем они заинтересованы. Каждый проект должен быть максимально понятен, кроме того, необходимо наличие разрешительной документации. "В банке существует перечень строительных компаний и объектов, включение в который возможно после соответствующей проверки с нашей стороны", - говорит Алексей Любченко, директор департамента розничного кредитования Банка "Союз". По словам Максима Грекова, начальника управления ипотечного кредитования НОМОС-банка, у этого банка более 20 партнеров в десяти регионах страны.
"Большую роль играет также предыдущий успешный опыт взаимодействия девелопера и банка по ипотечному кредитованию городской недвижимости", - утверждает Ринат Янтурин, заместитель гендиректора по развитию ипотечного кредитования компании "Пересвет-Инвест". Некоторые банки не обязывают клиента сотрудничать с "их" компаниями: "Если кредит оформляется на строительство дома - мы не обязываем заемщика обращаться в аккредитованные банком строительные компании, так как в залоге у банка будет находиться либо земельный участок, либо другая жилая недвижимость", - говорит Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка. Идеальной банкиры называют ситуацию, когда "кредитуются те объекты, которые банк финансирует сам", объясняет Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-банка.
Популярно и перспективно
Особенно перспективна, по мнению банкиров, ипотека на вторичном рынке загородной недвижимости. Как объясняет Валерий Кардашов, заместитель председателя правления по развитию розничного бизнеса Русь-банка, рынок вторичного жилья, которое по ценовым характеристикам имеет широкий диапазон и доступно людям как с большими доходами, так и с небольшими, достаточно широк. Кроме того, при таком кредитовании возникает ипотека на жилье, которое уже построено, имеет хороший спрос и всегда может быть реализовано, если возникнут трудности с погашением кредита.
Если в ваши планы входит только строительство дачи или ремонт дома, вы сможете взять целевой кредит. "Мы предоставляем кредиты на строительство или дострой индивидуального дома, а также на его ремонт. Они пользуются спросом у населения, особенно в дальних районах Московской области и в регионах. В залог по таким кредитам можно передать как приобретаемый дом с земельным участком, так и имеющуюся недвижимость", - рассказывает Марина Малайчик, заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение".
Для банков, по словам Дениса Земана, начальника отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка, важно, чтобы дома "уже были сданы в эксплуатацию и на них оформлено право собственности". "Наиболее популярно приобретение готовых коттеджей, а также кредит под залог имеющейся квартиры на покупку дачи либо земельного участка и строительство на нем дома", - резюмирует Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
А вот с кредитами на землю не все так однозначно. "Для клиентов наиболее перспективно кредитование земельных участков, в то же время банку сложно оценить объект с землей, так как на его оценку влияет слишком много факторов: высоки риски, возможна переоценка объекта, кроме того, затруднена реализация предмета залога", - признает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют-банка.
Сколько можно взять в кредит
Банкиры называют средние суммы кредита, который они могут выдать на покупку коттеджа: у банка ГЛОБЭКС это $50-100 тыс., у Городского ипотечного банка - порядка $200-250 тыс., в регионах $100-150 тыс. В МКБ средняя сумма по кредитам на покупку жилого дома с земельным участком составляет $250 тыс. В ТрансКредитБанке - $180-400 тыс., в Райффайзенбанке - 140 тыс., а в НОМОС-банке - в среднем $150-200 тыс. В Банке "Союз" в московском регионе средняя сумма выдаваемого кредита около $190 тыс. ($186 514 по данным за 2007 г.), в регионах средняя сумма - $84 тыс. ($83 423). А в Промсвязьбанке в среднем - 1,5 млн руб. для Москвы и регионов. В Москве 3-5 млн руб., в регионах - 850 тыс. руб.
Несмотря на рост объемов загородной ипотеки, она могла бы развиваться быстрее, если бы не несколько "но". Эксперты называют разные причины медленного роста числа выдаваемых загородных кредитов - это и недолгая история их выдачи, и трудность в оценке имущества, и только недавно разрешенные законодательные проблемы. Игорь Жигунов называет еще несколько: "Загородные кредиты стоят дороже, чем квартирные. И слой людей, готовых перебраться жить за город или приобрести там второе полноценное жилье, тоже пока невелик. На загородном рынке своя специфика, связанная в том числе с землей, кроме того, необходимо и иным образом классифицировать риски. Объекты различны по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям - премиум, бизнес, эконом, и то это пока еще условность. Формируется цивилизованный рынок загородной недвижимости, его инфраструктура. Кроме того, нужно учитывать, что срок экспозиции жилья, то есть период, за который на жилье можно найти покупателя, в городе составляет в среднем от 2 недель до 2 месяцев. На загородном рынке - средний срок 4-6 месяцев, а порой и 12-18. Если же коттедж еще только строится либо на рынке предлагается недострой, то срок экспозиции такого объекта точно не определить".
