С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки скорректировали, до этого они тоже неоднократно менялись, к тому же обсуждаются новые (но пока не принятые) правки. Несложно и запутаться. Мы собрали в одной статье все актуальные условия программы.
Основные условия
- Ставка не выше 6% годовых (банк может делать ставку ниже)
- Первоначальный взнос 20%
- Максимальный размер кредита - 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, 6 млн рублей в других регионах (30 и 15 млн соответственно при использовании комбо-ипотеки, когда на часть кредита, превышающую 12/6 млн рублей, начисляется рыночная ставка)
- Заёмщик и его дети должны быть гражданами РФ
- Супруги обязаны выступать созаёмщиками. Можно привлекать и дополнительных созаёмщиков, которые не обязаны иметь детей.
Ипотека может быть выдана на покупку квартиры или жилого дома на первичном рынке, строительство дома, рефинансирование кредитов, ранее взятых на эти цели. А в некоторых случаях и на покупку жилья на вторичке (об этом ниже).
Кто может взять семейную ипотеку?
1. Семьи, в которых хотя бы один ребёнок ещё не достиг возраста 7 лет.
2. Семьи с ребёнком-инвалидом.
3. Семьи, в которых есть два ребёнка (или больше) в возрасте 7-17 лет включительно, но нет детей младше 7 лет.
Важно! Для последней категории (семей с детьми 7-17 лет) действует ряд ограничений!
Ипотеку на свой дом (покупку на первичном рынке или строительство) они могут взять в любом регионе
Рефинансировать по льготной ставке ранее взятую обычную ипотеку они не могут. А вот ранее взятую семейную - могут (это актуально, прежде всего, для тех, кто брал комбо-ипотеку и хочет снизить ставку по рыночной части кредита).
Ипотека на квартиру на вторичном рынке им недоступна
Ипотеку на квартиру на первичном рынке они могут взять только:
а) в городах с населением меньше 50 тысяч человек (население берётся по данным статистики на начало года, предшествующего году оформления кредита) - в любом субъекте РФ, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей (административно в состав Москвы и Санкт-Петербурга входит несколько небольших городов, например, Кронштадт, Павловск, Щербинка - они и попали в исключение)
б) в 35 регионах с низкими объёмами строительства. Это (в алфавитном порядке): Адыгея, Республика Алтай, Алтайский край, Белгородская область, Дагестан, Еврейская АО, Забайкальский край, Ингушетия, Калмыкия, Карачаево-Черкесия, Кемеровская область, Кировская область, Коми, Костромская область, Курганская область, Курская область, Магаданская область, Марий Эл, Мордовия, Мурманская область, Ненецкий АО, Нижегородская область, Новгородская область, Омская область. Оренбургская область, Псковская область, Саратовская область, Севастополь, Тамбовская область, Томская область, Тыва, Хакасия, Чечня, Чувашия, Чукотка. Во всех случаях в расчёт берётся регион, в котором находится покупаемое жильё, а не тот, в котором в данный момент прописан заёмщик.
Можно ли взять семейную ипотеку, если уже брал льготные кредиты?
Второй раз взять семейную ипотеку нельзя, даже если в первый раз человек выступал только созаёмщиком или поручителем. И когда именно был взят первый кредит, значения не имеет.
Если человек брал льготную ипотеку иного вида - дальневосточную, сельскую, айтишную, льготную ипотеку для всех, действовавшую до июля 2024 года, или льготную ипотеку для новых регионов - принципиально, когда он это делал:
- кредит, взятый до 23 декабря 2023 года, не препятствует оформлению семейной ипотеки
- кредит, взятый, начиная с 23 декабря 2023 года, закрывает доступ к семейной ипотеке. Однако есть исключение. Если уже после оформления льготного кредита у заёмщика родился ребёнок, и кредит этот полностью погашен, появляется право взять семейную ипотеку.
Естественно, эти ограничения не распространяются на случаи, когда заёмщик хочет рефинансировать ранее взятый в рамках семейной ипотеки комбо-кредит.
Семейная ипотека на вторичном рынке
Ситуация зависит от категории заёмщика. Семьи с детьми 7-17 лет, как уже упоминалось, к вторичке не допускаются.
Семьи с ребёнком-инвалидом могут купить квартиру или дом на вторичном рынке при условии, что в данном регионе не строят многоквартирные дома. Внимание: здесь речь идёт о целом регионе.
Семьи с детьми до 7 лет могут купить с использованием семейной ипотеки на вторичном рынке квартиру (но не свой дом!) при условии, что в данном городе (именно городе!) строится не более двух многоквартирных домов, при этом дом, в котором приобретается квартира, не может быть старше 20 лет.
По факту возможности использования семейной ипотеки на вторичке сведены к минимуму. Для семей с детьми-инвалидами тут подходит только Ненецкий автономный округ. У семей с детьми до 7 лет выбор шире: формально условию удовлетворяют почти 900 городов, но во многих из них попросту нет многоквартирных домов моложе 20 лет.
Подробнее о семейной ипотеке на вторичном рынке (есть ещё ряд мелких деталей) можно узнать в отдельном материале.
Сейчас всерьёз обсуждаются ещё два изменения в семейной ипотеке: дифференциация ставки в зависимости от количества детей и привязка к региону прописки заёмщика. Однако никаких решений по ним не принято. Если условия программы вновь изменятся, в эту статью будут внесены соответствующие правки.
