7 февраля Уральская палата недвижимости провела в Екатеринбурге традиционный «День риэлтора» (сам профессиональный праздник отмечается 8 февраля). На мероприятии выступали эксперты из разных отраслей. Общая оценка рынка недвижимости выглядит оптимистичной, несмотря на целый ряд событий, оказавших негативное влияние на сектор: отмена льготной ипотеки, заградительно высокие ставки по рыночной ипотеке и жесткий надзор регулятора. На чем же строится оптимизм экспертов? Приводим ключевые выводы главы аналитического отдела УПН Михаила Хорькова.
Рекорды стройки
В 2025 год мы зашли с рекордно высоким объемом строительства. Еще никогда в городе не строилось так много жилья, и никогда в предыдущие годы не было такого длительного цикла подъема рынка. По сути, с 2017 года рынок новостроек показывает рост в объемах почти без остановки. Была небольшая инвестиционная пауза в 2020 году в начале пандемии, но она быстро завершилась. Была запущена льготная ипотека, и стройка очень сильно выросла. Сейчас в Екатеринбурге в стадии строительства находится более 5 млн квадратных метров жилья.
Источник: презентация к докладу Михаила Хорькова
На январь 2025 года на первичном рынке жилья были свободны 56 тысяч квартир, большинство из них находятся на стадии строительства. Цифра внушительная, можно было бы сделать вывод о затаваривании рынка. Однако это не так: количество непроданных квартир в готовых домах менее 3 тысяч. Это очень мало! В 2017-2019 годах доля таких квартир была существенно выше, поэтому пока критичных проблем с избытком предложения мы в аналитическом отделе УПН не видим, как и глобальных проблем с устойчивостью строительного рынка и банковской сферы. Есть риски отдельных компаний, есть ограничения для дальнейшего развития, которые могут реализоваться в условиях низкого спроса. Но это не характеристика текущего момента.
Вторичный рынок в анабиозе
В противовес рекордным объемам строительства на первичном рынке, предложение на вторичке очень ограничено: всего лишь 7-8 тысяч квартир в продаже. Разброс цен на квадратный метр от застройщика и на готовое жилье также существенный. После отмены «льготной ипотеки» ситуация должна была начать выравниваться, но этого не происходит.
Источник: презентация к докладу Михаила Хорькова
На рынке ипотеки продолжают превалировать льготные программы. К декабрю доля рыночной ипотеки в объеме выдачи была лишь 18%. Это крайне мало, и это основная причина анабиоза на вторичном рынке. В условиях дорогой ипотеки с рынка уходят не только покупатели, но и продавцы. Ставки по ипотеке на готовое жилье слишком высокие: к концу года разрыв между ипотечными ставками на первичку (по льготным программам) и вторичку достиг 23 процентных пунктов – это исторический максимум. Процесс выравнивания цен начнется не раньше, чем снизятся ставки по рыночной ипотеке. И случится это точно не в этом году.
Рассрочка от застройщиков вместо ипотеки
Доступность и популярность ипотеки для покупки нового жилья тоже снижается. Доля сделок с ипотекой на первичном рынке в первой половине 2024 года была 80%, во второй половине она упала до 59%. А предварительные данные за январь 2025 дают цифру около 42%. В этих условиях застройщики ищут варианты стимулирования спроса. Логичным ответом на изменение рынка стал стремительный рост собственных программ рассрочек. Это компромисс и, пожалуй, один из немногих возможных путей развития рынка.
Источник: презентация к докладу Михаила Хорькова
Рассрочка нравится покупателям и дает возможность застройщикам больше и быстрее продавать. Но такая модель продаж несет и определенные риски. Во-первых, застройщик фиксирует цену объекта, но не получает деньги сразу в полном объеме. В такой ситуации необходимо взвешенно относиться к распределению будущих расходов, учесть возможное повышение стоимости ресурсов. Всем ли застройщикам эта задача по плечу?
Во-вторых, есть риск, что покупатель может не рассчитать свои финансовые возможности и не сможет выполнять свои обязательства по полной оплате. Смогут ли риэлторы и девелоперы фильтровать входящий поток покупателей и отсекать откровенно авантюрных персонажей, у которых нет денег и четкого понимания, как они будут закрывать эту сделку?
Ответы на эти вопросы будут видны лишь спустя время. Сейчас некоторые застройщики выдают рассрочку довольно сдержанно, оставляя приоритет за ипотекой, другие, напротив, наращивают объемы продаж за счет собственных программ для покупателей. Понять, кто был прав в этой конкурентной борьбе, можно будет не раньше, чем в следующем году.
Темпы продаж падают, но катастрофы в этом нет
Актуальный информационный фон на рынке недвижимости не самый лучший. Часто новости из федеральных СМИ транслируются на рынок Екатеринбурга с посылом «все плохо». А ситуация на Урале, на самом деле, гораздо лучше, чем во многих других городах страны – за счет хорошего оборота.После отмены льготной ипотеки, продажи квартир в новостройках, действительно, кратно упали – с уровня почти четыре тысячи сделок в месяц до тысячи. Но при этом во второй половине года было зафиксировано очень быстрое восстановление спроса. Показатель декабря – уже около 2700 сделок в месяц на рынке строящегося жилья. В текущих условиях это достаточно хорошая цифра, даже выше среднемесячных объемов продаж за предыдущие несколько лет. Это значит, что с риэлторским бизнесом на рынке все хорошо.
Гораздо сложнее ситуация у застройщиков, которым надо продавать большой объем квартир. В первой половине 2024 года ежемесячно продавалось 6% от выставленного на продажу строящегося жилья, во второй половине года уже всего лишь 3,5% квартир. Но даже этот показатель не является критичным для рынка: все квартиры, выставленные сегодня на продажу, можно будет реализовать за два с небольшим года. Это неплохая цифра, так что я призываю не преувеличивать масштаб трагедии на рынке новостроек.
Как будет развиваться рынок жилья в 2025 году?
Большинство застройщиков будут занимать более осторожную позицию. Количество новых проектов начнет сокращаться, но процесс будет медленным. Объем предложения все еще будет довольно высоким, а конкуренция за покупателя – сильной. Спрос при этом останется на прежнем уровне. Нам кажется, что самое серьезное падение спроса уже произошло в 2024 году, а в 2025-ом будет продано примерно столько же квартир, как и в прошлом году. Допускаем лишь небольшое снижение процентов на 5-10%.
Цены, скорее всего, будут повышаться немного – примерно на уровень инфляции. На вторичном рынке ситуация зависит от ставок по рыночной ипотеке. Все ждали, что рост объема предложения начнется еще в прошлом году, но рекордно высокие ставки по ипотеке отбили желание выходить на этот рынок у всех, в том числе, затормозили и обменные цепочки. Рост объема предложения на вторичке начнется не раньше, чем произойдет какое-то заметное снижение ставок по ипотеке. А это случится не раньше второй половины 2025 года.
Покупка недвижимости будет актуальна не с инвестиционной целью, а скорее для сохранения капитала. Для многих это не финансовый расчет, а житейская логика. Не спекулятивный инструмент для быстрого и большого заработка, а способ не потерять деньги. Поэтому на рынке остаются покупатели, которые выходят на него не только ради изменения жилищных условий. Но теперь в такие сделки вовлекаются покупатели, которым доступна семейная ипотека, а не профессиональные инвесторы. В 2025 году сложно отказаться от соблазна взять ипотеку под 6%.
