СберИндекс и Домклик представили первое исследование о разнице цен на жильё в объявлениях и при сделках. Результатами исследования делится пресс-служба финансовой организации.
Рынок жильяв России продолжает меняться. Ключевые льготные ипотечные программы становятся всё более адресными, ипотека на вторичное жильё остаётся труднодоступной. На этом фоне первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному.
На новостройки, как ни парадоксально, цены выросли за счёт распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичке проблема высоких ставок существует уже давно, поэтому ограничение доступности госпрограмм способствовало переключению части спроса с первичного на готовое жильё. Пока спрос в этом сегменте остаётся низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены вторички во многих регионах, - отмечается в сообщении.
«Как показали результаты нашего исследования,стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продаётся. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. При этом цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнениюс ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен. Тем не менее, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось привело к дальнейшему снижению цен. Пока первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу понижательной динамики», - комментирует Михаил Матовников, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка.
Важной предпосылкой возможности проведения такого анализа стала гармонизация методологии расчета индексов цен витрины ДомКлик и данных ипотечных сделок Сбербанка, которые консолидируются в лаборатории СберИндекс. Теперь эти ряды данных можно анализировать совместно, что обеспечивает лучшее понимание динамики рынка, «снижает «шум» от большей волатильности цен предложения, которые не всегда транслируются в снижение цен сделки».
Что происходит на первичном рынке
По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость м2 на первичном рынке России составила 169,3 тыс. рублей. С большим отрывом лидируют Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс.и 245,6 тыс. соответственно). Уровень цен выше общероссийского также отмечен в Московской обл.и Республике Татарстан.
Средняя цена предложения (по объявлениям на сайте Домклик) — 188,4 тыс. рублей. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Также лидируют Москва, Санкт-Петербург, Московская обл. и Республика Татарстан. Несмотря на снижение доступности ключевых льготных программ, Москва, Московская обл.и Санкт-Петербург продолжают лидировать по спросу на новостройки: в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок. Около 40% всех ипотечных сделок в Москве и Санкт-Петербурге - сделки с первичным жильём. Из крупнейших регионов наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской обл.: по данным о заключённых в Сбере ипотечных сделках, м2 в них стоит 110,6 тыс., 111,3 тыс., 117,2 тыс. и 117,4 тыс. рублей соответственно. Цена квадратного метра в объявлениях в этих регионах также минимальна.
Как меняются цены на новостройки (по данным об ипотеках в Сбере)
В октябре ситуация на рынке новостроек остаётся неопределённой: после перераспределения лимитов по «Семейной ипотеке» период выдачи новых кредитов оказался непродолжительным. Кроме того, в очередной раз были ужесточены условия выдачи по всем льготным программам. Результатом столь резких изменений стали колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на первичке менялось от 1 до 11 тыс.в неделю.
На сложившуюся ситуацию рынок отреагировал повышением цен: по статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость м2 по стране увеличилась на 0,4% и достигла169,3 тыс. рублей.
В большинстве крупнейших регионов цены выросли сильнее, особенно в Омской (+4,2%) и Нижегородской обл.(+3,4%), Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской обл.(+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской обл.(-0,1%).
В целом первичное жильё дорожает уже три месяца подряд. А в пяти рассмотренных субъектах - уже больше года. К таковым относятся Республика Башкортостан (21 месяц), Волгоградская (19), Ростовская (16), Самарская (15) и Воронежская (13) области.
Что будет с ценами дальше
Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, что подрывает представления об инертности рынка недвижимости. Однако цена сделок всё же ведёт себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.
Такая иерархия логична: если каждая сделка единична, а её совершение связано с процедурой оформления, поиском средств для первоначального взноса, а зачастую — с продажей вторичной недвижимости, то объявление о продаже сделать гораздо проще. К тому же цену предложения можно изменить. С другой стороны, спрос существенно волатильнее предложения, поскольку последне еможет «подстраивать» цены под изменения спроса, тогда как для покупателя, если не вдаваться в детали есть только позиция: купил — не купил.
Меньшая волатильность цен фактических сделок подсказывает: разницу между ценами предложения и сделки неправильно рассматривать как дисконт. Не цена сделки формируется из цены предложения за вычетом «уступки», а, наоборот, предложение представляет из себя сумму запланированной стоимости сделки и некоего коэффициента уверенности продавца. Именно этот коэффициент и колеблется исходя из изменения спроса. Разрыв между ценами предложения и сделки растёт при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену.
Такие же закономерности можно заметить на рынках Москвы и Санкт-Петербурга.
Видно, что разница между ценами предложения и сделки как в столичных регионах, так и в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что говорит о скором снижении цен на первичном рынке. Отметим также, что уровень в 2% и менее продаж от всего объёма стройки в месяц обычно приводит к замедлению роста цен, а потом - к их снижению. Наблюдаемый последние три месяца уровень ниже 2% также позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшие месяцы начнут снижаться.
Изменения на вторичке
По статистике ипотечных сделок Сбера от СберИндекса, в октябре квадратный метр на рынке готовых квартир в среднем стоил 110 тыс. рублей. По данным из объявлений Домклик— 128,1 тыс. Разница составляет 16,5% — больше, чем на рынке строящегося жилья. Эксперты Домклик считают, что столь значительный разрыв говорит о высокой распространённости скидок на вторичном рынке.
Наибольшая стоимость готовых квартир, по данным ипотечных сделок, вновь отмечена в Москве и Санкт-Петербурге — 298,4 тыс. и 198,6 тыс. за м2. В Москве цена почти в 3 раза выше среднего значения по стране, в Санкт-Петербурге — в 1,8 раза. Цены заметно превышают общероссийские также в Московской обл., Краснодарском крае и Ленинградской обл. Результаты анализа стоимости объявлений аналогичны: в лидерах Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Краснодарский край и Ленинградская обл.
Наименьшие цены на готовые квартиры зафиксированы в Челябинской и Волгоградской обл., Пермском крае, Республике Башкортостан и Свердловской обл.: по данным ипотечных сделок, квадратный метр в них стоит 75,8 тыс., 77,3 тыс., 77,9 тыс., 80,9 тыс. и 86,3 тыс. рублей соответственно. Эти же регионы входят в топ-5 регионов с наименьшей стоимостью предложения.
На фоне снижения доступности «Семейной ипотеки» и высокой вероятности дальнейшего роста ключевой ставки в октябре спрос на готовые квартиры оживился: по отношению к сентябрю количество ипотечных сделок выросло на 11% - это один из самых быстрых темпов роста в текущем году. Рынок оживился по всей стране, включая крупнейшие регионы. В Москве и Московской обл., где льготная ипотека теряет актуальность быстрее, количество выдач выросло на 30%.
Как меняются цены (по данным об ипотечных сделках в Сбере)
В октябре средняя по стране цена м2 на вторичном рынке (по сделкам) увеличилась на 0,5%. Наибольший прирост отмечен в Новосибирской обл.(+1,1%), Красноярском крае (+0,8%) и Самарской обл.(+0,8%). Причём в Новосибирской обл. цена растёт уже два месяца, в Красноярском крае — четыре. В трёх регионах цены снизились — это Санкт-Петербург (-0,6%), Краснодарский край (-0,6%) и Республика Башкортостан (-0,4%). Однако тренд ещё не устоялся: снижениеотмечено только в октябре.
Что будет с ценами дальше
Закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы. Наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, и цены сделок стабильнее цен предложения.
Ожидание окончания программы «Господдержка» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.
С начала 2024 года число сделок на вторичном рынке сильно сократилось. На минимальных уровнях находится и разрыв между ценами предложения, и сделки. Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жильё перейдут к снижению, - говорится в релизе.
