2024 год начинается ужесточением условий льготной ипотеки, причём на этот раз не со стороны государства, а от самих банков. Крупнейшие участники рынка намерены выдавать льготные кредиты только на квартиры от застройщиков-партнёров банка.
На 9 января официально об этом объявил только Сбер - правда, не в каналах самого банка, а релизом на своём ипотечном портале ДомКлик. Изменения вступают в силу 11 января - с этого дня льготная ипотека выдаётся только с субсидированием от застройщика. Это касается почти всех льготных программ - ипотеки под 8% для всех, семейной, дальневосточно-арктической и айти-ипотеки, но относится только к кредитам на квартиры и не относится к ипотеке на индивидуальное жилищное строительство.
В результате ограничения количество новостроек, в которых можно взять льготную ипотеку, резко снизилось. Так, в Екатеринбурге с пригородами это 41 жилой комплекс (согласно ДомКлик), при этом без фильтра субсидирования поиск выдаёт 176 жилых комплексов, квартиры в которых доступны по ипотеке Сбера. Кроме того, банк оговаривается, что даже новостройки, указанные как субсидируемые, на практике могут не иметь этого статуса - застройщик не обязан предоставлять скидку, и окончательные условия по интересующему объекту нужно уточнять особо.
По ипотечным договорам, подписанным до 11 января 2024 года, ничего меняться не будет.
Аналогичное ограничение - выдачу льготной ипотеки только на объекты от аккредитованных банком застройщиков - с 12 января будет применять ВТБ. Пока банк не публиковал официального релиза, но информацию нам подтвердили в пресс-службе: «Новые условия распространяются на покупку квартир по всем льготным программам и не затрагивают кредиты на индивидуальное жилищное строительство. Клиентам, которые выйдут на сделку до 12 января, финансирование доступно на прежних условиях. Новая модель работы по госпрограммам позволит ВТБ сохранить для своих заёмщиков возможность оформления льготной ипотеки, а удержание параметров по базовым продуктам - стабилизировать размер ежемесячного платежа».
ВТБ подчёркивает, что принял решение не менять ставки по собственным (нельготным) ипотечным продуктам, несмотря на рост ключевой ставки на последнем заседании ЦБ.
На сайте ВТБ в качестве партнёров в Екатеринбурге значатся шесть застройщиков: Брусника, «ТЭН», Атомстройкомплекс, Эталон, ЛСР и «Страна Девелопмент». Однако точную информацию об аккредитации и участии в льготной программе клиентам следует узнавать непосредственно у застройщиков или у ипотечных менеджеров банка.
В качестве причины своего решения банки указывают декабрьское ужесточение условий льготных программ. «Совместные программы с застройщиками позволят сохранить льготные ставки по ипотеке для наших клиентов, несмотря на ужесточение требований к выдаче кредитов», - сообщает Сбер. В отсутствие дополнительных разъяснений такая позиция не вполне ясна. Единственное ужесточение, введённое в декабре для всех льготных программ - понижение субсидии, предоставляемой государством банкам, на 0,5 процентного пункта. Аналогичное ужесточение имело место и в августе 2023 года, однако тогда банки восприняли его спокойно, единственной реакцией стало сокращение добровольных дисконтов по ставкам (впрочем, отказались от них далеко не все - у того же ВТБ дисконты действуют до сих пор). Между тем, сокращение в разы ассортимента жилья, доступного по льготной ипотеке, неминуемо снизит спрос на неё, а дополнительные расходы застройщиков на субсидирование выльются в рост цен.
Возможно, таким решением банки как раз и пытаются сбить спрос на льготные кредиты и «перебросить» часть потенциальных заёмщиков на рыночные программы. Сейчас, в условиях высоких ставок для банков усилилась разница между кредитами, выданными по собственным программам и по льготным: по первым высокая ставка фиксируется на весь срок кредита (хотя, конечно, потом заёмщик может его и рефинансировать), а по вторым доход банка будет падать по мере понижения ключевой ставки (субсидия, предоставляемая государством, пересчитывается каждый месяц, исходя из ключевой ставки).
Управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова допускает, что нововведения могут быть связаны и с небольшими остатками лимитов по льготным программам (каждый банк может выдавать льготную ипотеку только в пределах установленного для него лимита). При этом Алина Буслова отмечает, что УБРиР сохраняет прежнюю схему работы по льготной ипотеке и не планирует на данном этапе вводить каких-либо дополнительных ограничений для клиентов при выборе застройщика.
Глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отмечает, что чёткого представления о том, как повлияют новые правила на рынок, пока нет: «Часть застройщиков приняли данные нововведения и уже подняла цены на квартиры. Другие отказываются от работы и переориентируются на банки, которые пока не ввели такую оплату. Мы как и другие участники рынка ждём комментариев со стороны ЦБ РФ, правительства и не исключаем, что к проблеме может подключиться ФАС. Если нормативных изменений не будет, то рабочие контуры рынка и новые правила работы сформируются в ближайшие 2-3 месяца».
