Есть ли жизнь без господдержки? Перспективы нельготной ипотеки в период высоких ставок

Время высоких ставок, которое неожиданно для многих наступило в августе 2023 года и, по заверениям Центробанка, останется с нами надолго, поставило перед ипотечным рынком очевидные риски. Если в льготном сегменте ничего принципиально не изменилось, то по рыночным программам ставки выросли в полтора и более раз, что не может не отразиться на спросе.

Пока, впрочем, дела идут неплохо. Выдачи нельготной ипотеки в августе-сентябре оставались на уровне предыдущих месяцев, даже чуть выше. Правда, здесь имеет место опережающий спрос - люди, планировавшие взять кредит, поторопились сделать это, пока ставки не выросли ещё больше. В таблице ниже показана динамика за второй-третий квартал.

Данные ЦБ РФ. Рассчёты Bankinform.ru

Хорошо заметно ускоряющееся смещение спроса в льготный сегмент, доля которого в сентябре превысила две трети. В отдельных банках она ещё больше: например, в Абсолют Банке эта доля поднялась до 80%. «По мнению экспертов, по итогам года можно прогнозировать объём выдач в рамках госпрограмм на уровне выше 55%», - сообщают в пресс-службе Росбанка. В УБРиР отмечают, что тенденция может усилиться в ожидании сворачивания льготных программ в середине 2024 года.

Заметим, что в нынешних условиях нельготная (рыночная) ипотека почти идентична ипотеке на вторичное жильё, поскольку кредиты на первичку по собственным программам банков не могут конкурировать с льготными - последние гораздо дешевле и охватывают почти весь ассортимент недвижимости (даже жильё комфорт-класса можно купить с частичным использованием господдержки).

Какой же будет динамика нерыночной ипотеки в четвёртом квартале, когда желающие «заскочить в последний вагон» перестанут поддерживать спрос? «Прогнозируется снижение объёмов выдач жилищных кредитов в целом по рынку: в октябре - на 15-20% от средних продаж летних месяцев, в ноябре-декабре - на 25-30% в сравнении со среднемесячными показателями года», - говорит управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова.

Наталья Брусницына, управляющий директор по розничному бизнесу Макрорегиона Урало-Сибирский Банка Уралсиб отмечает, что помимо ставок скажутся и повышенные ограничения для банков, действующие с октября: «Объём кредитования по стандартным ипотечным программам банков может существенно снизиться, поскольку текущие ставки и новые требования регулятора ограничивают доступность ипотеки - особенно для заёмщиков с большой долговой нагрузкой, невысоким доходом и/или отсутствием средств на первоначальный взнос». Однако основным препятствием будет всё же дороговизна кредита. «Для многих заёмщиков при действующих сегодня ставках по нельготной ипотеке платёжная нагрузка остаётся приемлемой только для сумм кредита примерно до 3 млн рублей, при больших суммах их доходы не позволяют выплачивать кредит. Для таких клиентов становится выгоднее арендовать жилье», - отмечает Наталья Брусницына.

В то же время эксперты полагают, что каких-то грандиозных потрясений в нельготном сегменте ждать не стоит. «В любом случае сделки с готовыми квартирами будут проводиться, - уверена руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Екатерина Богатова. - Заёмщики и сейчас воспринимают ставки адекватно. Все понимают, что это общие условия рынка. Даже когда весной прошлого года ставки по собственным программам банков перемахнули планку 20% годовых, сделки всё равно совершались. К слову, практически все заемщики, оформившие тогда ипотеку, успешно рефинансировали свои кредиты под более низкий процент».

Относительно высокие ипотечные ставки в значительной мере нивелируются более низкими ценами на вторичное жильё - они хотя и растут, но не так быстро, как в новстройках. «При анализе перспектив вторички стоит учитывать, что стоимость квадратного метра готового жилья в среднем по стране на конец августа на 40% меньше, чем в новостройках. Это дает больше возможностей для совершения сделок по альтернативным цепочкам», - напоминает Алина Буслова.