Как получить ипотеку на покупку коттеджа

В теории

Покупка готового дома

По словам риелторов, купить уже построенный дом хотят большинство их клиентов, решивших занять деньги на его приобретение у банка. С одной стороны, сами покупатели не хотят ввязываться в строительство, будь то строительство собственными силами либо с привлечением строительной компании. С другой – кредитные организации более охотно берутся за такие сделки: в этом случае в распоряжении у банка появляется не просто обещание вернуть деньги, а реальная собст­венность, которую можно будет реализовать, если клиент не выполнит своих обязательств.

Банкиры советуют: прежде чем заняться поиском объекта недвижимости, сначала необходимо тщательно изучить требования, которые они предъявляют к коттеджу как к предмету залога. Важно учесть все, ведь отсутствие хотя бы одного из запрашиваемых параметров может свести работу по поиску дома на нет. Во-первых, приобретаемый коттедж должен быть легитимной постройкой. Это должны подтверждать соответствующие документы – свидетельство о регистрации права собственности (документ выдается на основании разрешения на строительство и разрешения о вводе объекта в эксплуатацию). Кроме того, дом должен быть оценен БТИ. Во-вторых, банки принимают в залог только дома, которые уже подключены или подготовлены к подключению к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, а также к линиям водоснабжения. В-третьих, коттедж должен быть объектом для постоянного проживания, в котором можно прописаться (получить постоянную регистрацию). Покупку летних, дачных и садовых домиков банки не кредитуют. Дмитрий Чезганов, специалист по загородной недвижимости компании «Евразия-дом»: «Как правило, банки соглашаются кредитовать только покупку коттеджей, которые сложены из кирпича, панелей или шлакоблока А от мечты о милом домике, построенном из дерева, придется отказаться, если вы намерены привлечь к сделке покупки банк. Нередко кредитное учреждение не допускает даже наличия деревянных перекрытий и внутренних стен в доме».

При покупке загородного дома в ипотеку в качестве залога банк получает еще и земельный участок, на котором находится постройка. По­это­му требует от кандидатов на получение кредита представления всех документов на землю. В первую очередь это свидетельство о праве собственности на участок. Арендованная земля нередко служит основанием для отказа в кредитовании. Впрочем, если срок аренды истекает после того, как заканчивается период предоставления кредита (а это 15-20 лет), это может послужить смягчающим обстоятельством.
Помимо свидетельства, необходимо будет представить кадастровый план земельного участка, выписку из единого государственного реестра, провести топографическую съемку участка. Стоимость этой работы зависит от числа объектов, появившихся на участке с момента предыдущей топосъемки. Чаще всего расценки начинаются с 4 тыс. руб.

Рыночную стоимость предметов залога необходимо подтвердить с помощью независимого оценщика. Наталья Дягилева, руководитель отдела загородной недвижимости квартирного бюро «Ярмарка»: «Земля и дом оцениваются отдельно. За работу с земельным участком придется выложить примерно 390 руб. за сотку (средний размер участков – 6-10 соток). На оценочные работы с домом нет четкой таксы – от 2600 до 10 000 руб. в зависимости от площади коттеджа».

При заключении договора купли-продажи важно, чтобы в документах фигурировали реальные цифры, так как банк не выдаст кредит больше, чем стоимость объекта залога, добавляют специалисты риелторской компании «СВ-недвижимость». По данным банков, размер выдаваемых средств колеблется в пределах 70-95% от стоимости дома. Риелторы напоминают, что, согласно действующему законодательству, продавцу дома и земельного участка придется уплатить налог 13%, если сумма сделки составляет более 1 млн руб.

Сегодня средняя сумма сделок по приобретению недвижимости за городом – от 3 до 5 млн руб. Чтобы получить эти средства, заемщик должен иметь совокупный доход на семью не менее 150 тыс. руб. в месяц, отмечают банкиры. Вячеслав Решетников, директор управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России: «Рассчитывая оптимальную для каждого заемщика сумму кредита, мы очень тщательно оцениваем его платежеспособность – мы не можем «оставить» человеку всего 3-4 тыс. руб., которые являются прожиточным минимумом, если он привык тратить на свои нужды значительно больше. У заемщика помимо выплат по кредиту должно оставаться столько денег, чтобы это не повлияло на привычное для него качество жизни». Соответст­венно покупателям загородного жилья в кредит нужно быть готовыми к тому, что все свои доходы придется раскрыть и подтвердить.

При оформлении ипотечного кредита для покупки обычной квартиры сбор документов занимает неделю. Бумаги для приобретения коттеджа собирать придется не меньше месяца. Справиться с этой задачей помогут риелторы – их услуги будут стоить примерно 30 тыс. руб.

Покупка недостроя

Предложений по недострою разной степени готовности на рынке загородной недвижимости больше, чем по готовому жилью. Однако получить кредит на покупку «полуфабриката» довольно сложно. Далеко не все банки, которые предоставляют кредит на приобретение готового коттеджа, берутся за недострой. В первую очередь необходимо, чтобы объект был зарегистрирован в БТИ и в Федеральной регистрационной службе (ФРС) как «объект незавершенного строительства». Степень готовности дома желательно должна составлять не менее 50%.

Кредитные организации более лояльны при рассмотрении заявки, если к участку уже подведены коммуникации, необходимые для того, чтобы в последующем сдать коттедж в эксплуатацию. Как и в случае с приобретением готового дома, земля под строением должна быть в собственности или в аренде у продавца. Банк принимает в качестве залога сам недостроенный объект и землю. До тех пор, пока строительство дома не закончится, заемщик будет расплачиваться по повышенным ставкам – 15-17% против 11-14%, под которые выдается кредит на готовое жилье.

Еще один способ получить деньги на завершение строительства – оформление кредита на различные потребительские цели под залог имеющегося в собственности жилья (например, квартиры в городе).

Кредит на строительство коттеджа

Заемщику, который только собирается строить загородный дом, придется немало потрудиться, доказывая, что он сможет освоить требуемые денежные средства в срок (т. е. построит дом на конкретном земельном участке). В отсутствие предмета залога в виде строения банки предъявляют повышенные требования к земельному участку: он должен находиться только в частной собственности заемщика. Немаловажную роль в принятии положительного решения банком играет престиж местности, где находится земля, и наличие на участ­ке коммуникаций. В качестве дополнительного обеспечения кредита можно заложить уже имеющуюся у заемщика недвижимость. Вячеслав Решетников: «Для строительства объекта мы открываем заемщику кредитную линию, денежные средства по которой он может получать в течение двух лет. Клиент обязан использовать средст­ва только по целевому назначению и после получения каждого транша отчитываться перед банком о его использовании, например о покупке строительных материалов, оплате работ. Общий срок строительства с момента заключения кредитного договора не должен превышать 36 месяцев».

Более охотно банки идут на кредитование строительства коттеджа, если он находится на территории централизованно застраиваемого поселка. Сегодня в окрестностях Екатеринбурга более 20 подобных проектов. Нередко кредитные и строительные организации заранее предусматривают наличие такого сервиса, как возможность покупки дома в кредит. Светлана Пуцигова, руководитель службы продаж ЗАО «Олипс» (заказчик-застройщик загородного жилого комплекса премиум-класса «Дома Адажио»): «Ипотека актуальна даже в сегменте коттеджей премиум-класса. Такое приобретение связано с серьезными тратами и нередко требует того, чтобы клиент изымал сумму из бизнеса или из финансовых институтов, куда вложены деньги. Мы подготовили полный пакет документов для банка – разрешение на строительство, проектную декларацию, документальное подтверждение государственной регистрации права аренды на земельный участок, учредительные и финансовые документы компании. К нам уже обратились представители двух банков, чьи клиенты были заинтересованы в приобретении коттеджа в «Домах Адажио». Сейчас сделки находятся в заключительной стадии». При таком раскладе кредит на покупку и достройку коттеджа практически ничем не отличается от обычного кредита на участие в долевом строительстве.

На практике

Я давно мечтал жить за городом. Появление в семье малыша ускорило принятие решения о приобретении собственного дома. Строить его с нуля не хотелось: во-первых, это очень трудоемко, во-вторых, приходится доверяться подрядчикам, а они бывают разные – могут попасться и не совсем порядочные. Для нас как для молодой семьи купить новый коттедж с отделкой было достаточно дорого, поэтому мы вышли на вторичный рынок недвижимости. Искали объект сами: в журналах, газетах, через Интернет. Остановились на двухэтажном коттедже площадью около 200 кв. м в деревне Токарево Сысертского района. Понравилось, что населенный пункт был небольшим, его дальнейшее расширение не планировалось, рядом лес, водохранилище. Встретились с представителями продавца, проконсультировались с агентством недвижимости и ипотечным брокером, которые нас уверили в том, что выбранный дом подлежит ипотечному кредитованию. Начался сбор необходимых документов. Дом оценили в 2250 тыс. руб., в кредит мы хотели взять 2 млн и 10% от стоимости внести как первоначальный взнос. Но получить ипотеку нам не удалось. Оказалось, что среди одного из обязательных требований банка – газификация дома. Можно было бы и договориться, но меня подвел риелтор, который действовал недостаточно профессионально. Я не стал отчаиваться и решил, проконсультировавшись с юристом, предложить продавцу привести дом в соответствие с требованиями банка за свой счет – провести газ и сделать отопление. Однако продавец, тоже заручившись поддержкой юриста, потребовал, чтобы я внес не аванс за дом, а оформил эту передачу денег как договор задатка – хотел подстраховать себя: если бы я не успел провести все работы в срок, деньги остались бы у него. Меня такие условия не устраивали, я пытался договориться с продавцом еще, но не смог. После столь неудачной попытки мы приобрели квартиру в ипотеку – это было несложно: у нас уже было положительное решение банка о выдаче денег. Из своего опыта я вынес два урока. Во-первых, необходимо, получив требования банка для дома, доверить профессионалу оценить, насколько выбранный объект им соответствует. Во-вторых, дом лучше смотреть в холодное время года. Первый раз дом мы смотрели в сентябре, стояла хорошая солнечная погода, в доме было очень тепло. В очередной раз мы приехали в ноябре, уже выпал снег. Стало заметно, что в доме отсутствует тепловой контур, гуляют сквозняки. Поэтому, если есть возможность, советую не побояться и проверить, как в доме работает система отопления.

Я покупал недострой в Сысертском районе с совершенно «сырыми документами» – было лишь постановление о выделении земельного участка. Цена на объект была смешной – 380 тыс. руб. Деньги на подобные объекты банки дают неохотно, и я решил пойти по такому пути – сначала помог хозяйке привести дом в товарный вид. Она выписала на меня доверенность, я оформлял документы на землю, параллельно строил дом. Потом сдал его в эксплуатацию, зарегистрировал в БТИ и Регистрационной палате. Вся процедура оформления нужных документов заняла у меня порядка 1,5 лет. За формирование землеустроительного дела пришлось отдать 2,5 тыс. руб. Технический паспорт стоил еще 3 тыс. руб. Первая оценка БТИ обошлась в 2,5 тыс. руб., на оформление всех свидетельств на землю и дом (сначала они делались на хозяйку, а потом на меня) потратил еще 2 тыс. руб. и т. д. и т. п. Плюс еще строительные работы. Чтобы рассчитаться с долгами, я решил взять кредит. Мне требовалось 900 тыс. руб. Сделка купли-продажи дома официально была оформлена только после того, как он был сдан в эксплуатацию. При оформлении кредита пришлось столкнуться с некоторыми нюансами, например, отстроенный дом был наполовину из деревянного бруса. В одном банке от этого поморщились и в выдаче денег отказали. Другой банк был более лоялен, но зато потребовал нотариально заверенное согласие моей супруги на то, что я приобретаю дом. Нервов ушло очень много, несмотря на то что все делали с помощью профессиональных риелторов, но без них я, наверное, не справился бы: агент договаривался с банком в городе, а я в области собирал необходимые документы у местных властей. В итоге кредит на нужную мне сумму дали. Срок погашения – 20 лет, но я планирую расплатиться раньше.

Автор: Ольга Рябова