Ипотека — все просто!

Для справки
За последние два года ипотечными кредитами воспользовалось около 3000 семей Екатеринбурга. Такие кредиты предлагают уже 23 банка (в том числе филиалы иногородних). Причем, как подсчитали риэлторы, 70% кредитов используется при обмене жилья и только 30% для «чистой» покупки

Когда на третьем году совместной жизни у Оксаны начались ссоры с мужем, она пошла не к психоаналитику, а зазвала на девичник подруг. Совместными усилиями быстро вычислили причину конфликтов. Ею оказался вовсе не муж Алешка, которого Оксанка любила до беспамятства, а его мама, живущая с молодыми и принимающая излишне активное участие в их семейной жизни. Тут же подруги нашли способ, как отдалить маму (она же свекровь) от Оксанкиного семейного очага. Поэтому, когда вечером Алешка поцеловал Оксанку перед сном, она вместо традиционного «Спокойной ночи, милый», сказала: «Знаешь, Алеша, у нас будет… квартира». Муж никак не ожидал подобного окончания фразы. Когда он пришел в себя, Оксанка рассказала, что она побывала в банке и выяснила, что их семейного дохода хватает на то, чтобы получить в кредит сумму, достаточную для покупки однокомнатного счастья в неплохом районе.
Если говорить «по-простому», то ипотечный кредит — это кредит, который выдается под залог недвижимости. В условиях России — под залог приобретаемой квартиры. Размер кредита достигает нескольких миллионов рублей, а срок его погашения — 30 лет. Если вы купили квартиру с помощью ипотечного кредита, то жилье оформляется в вашу собственность, а с вами заключается договор о залоге этой квартиры. Вы можете прописаться в этой квартире, вселиться в нее всей семьей и даже сдавать ее в наем. Единственное ограничение — пока не погасите кредит, вы не сможете ее подарить, поменять или продать без согласия банка. В юридической практике это называется «квартира с обременением». Залог и «обременение» с квартиры будут сняты, как только вы выплатите сумму кредита и проценты.
Ипотечные кредиты выдают только банки (об ипотечных мошенниках читайте на стр. 12). Причем банк никогда не оформит кредит, равный полной стоимости приобретаемого жилья. Как правило, он даст сумму, которая покрывает 70–90% от цены квартиры. То есть заемщику надо иметь не только заработок, достаточный для погашения кредита, но и некоторые начальные накопления.

Кому доступна ипотека?

Несмотря на растущую популярность ипотечных кредитов, они еще не стали доступны всем. Например, среднестатистическая семья из Екатеринбурга, в которой муж и жена вместе получают меньше 20 тыс. руб., может воспользоваться кредитом только для обмена уже имеющейся у них квартиры (комнаты) на лучшее жилье. А вот купить «с нуля» даже плохонькую «однушку» у них не получится. Для этого нужен семейный доход более 30 тыс. в месяц либо участие в качестве созаемщиков родителей или других родственников. Впрочем, как раз самый первый этап оформления ипотечного кредита и заключается в выяснении — какую сумму данный человек (семья) может получить в виде кредита и на приобретение какой квартиры хватит этих средств (эта процедура называется предварительной квалификацией заемщика). Примерные этапы оформления ипотечного кредита изображены на схеме. Заметим, что в некоторых банках процедура может быть выстроена «с вариациями на тему…»
Главный недостаток процедуры оформления ипотеки, принятой в нашем отечестве, заключается в том, что деньги банк выдает не «прям сразу» в момент заключения договора купли-продажи квартиры, а только после оформления сделки с жильем в Федеральной регистрационной службе (ФРС), а это может длиться до двух недель. То есть надо уговорить продавца подождать с оплатой. Чаще всего на такие условия соглашается тот, кто продает жилье по цене выше рыночной. По оценке риэлторов, во многих сделках с применением ипотечных кредитов цена жилья завышена на $1–2 тыс.

Выбираем кредит для себя

Возможно, многие горожане заметили, что вопрос «Можно ли взять кредит на покупку жилья?» потерял былую остроту. Ему на смену пришел вопрос «Как правильно выбрать жилищный кредит?».
Самые понятные показатели, по которым можно сравнивать ипотечные кредиты от разных банков, — процентная ставка и срок возврата кредита (см. табл. на стр 9). Чем более низкую ставку и больший срок предлагает банк, тем большую сумму можно получить в этом банке (при одной и той же зарплате). Одни из самых выгодных для граждан условий в Екатеринбурге предлагают банки-партнеры Свердловского Агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). И именно они пользуются наибольшей популярностью. Например, самый давний партнер САИЖК — СКБ-банк — выдал в прошлом году кредиты тысяче с лишним граждан, что, по некоторым оценкам, составляет более половины всех ипотечных кредитов, оформленных в Свердловской области.
Впрочем, есть спрос и на кредиты под более высокий процент. Например, многие заемщики, получающие «серую» зарплату, просто не могут предоставить справку о доходах именно той формы, которую требуют банки с самым низким процентом. Тогда им (заемщикам) приходится соглашаться на менее выгодные условия иного банка. Другой случай: собрались вы, например, покупать квартиру через риэлторское агентство, пользующееся вашим особым доверием. Но выясняется, что агентство имеет договоренность с конкретным банком. Ну и вам ничего не остается, как кредитоваться в этом банке.
Помимо процента и срока возврата кредита, большое значение имеет размер первоначального взноса. До конца прошлого года ипотечный кредит могли взять только те горожане, у которых уже есть 25–30% от стоимости приобретаемого жилья, потому что банки давали в кредит не более 70–75% от стоимости жилья (исключение составляли молодые семьи с ребенком, которые могли взять кредит в Сбербанке, имея 10%). Но с первого января ситуация изменилась. Теперь банки-партнеры САИЖК и ряд других банков готовы выдать сумму, равную 90% от стоимости приобретаемой недвижимости для всех желающих. Правда, в этом случае банки назначают более высокую процентную ставку. Например, если СКБ-банк оформляет кредит, равный 70% от стоимости квартиры, то ставка составит 13,5% годовых. Если же он дает 90% суммы, то ставка будет уже 16%. Эти условия могут подойти тем, кто получает достаточную зарплату, но не имеет накоплений в размере трети стоимости квартиры.

В конце прошлого года максимальный возраст заемщика был увеличен до 75 лет. Раньше гражданину ипотечный кредит выдавался с таким расчетом, чтобы тот успел погасить его до выхода на пенсию. То есть 50­летнему мужчине кредит оформлялся максимум на 10 лет. А теперь этот же мужчина сможет получить деньги с 25­летней рассрочкой. Эти изменения произошли в банках-агентах САИЖК и АИЖК. Уже есть прецедент получения кредита человеком, которому «стукнуло» 60 лет.

Дополнительные платежи

Оформляя ипотечные кредиты, банки не злоупотребляют скрытыми комиссиями (в отличие от кредитов «на неотложные нужды»). Однако и в случае с ипотекой дополнительные платежи присутствуют. Например, Уралвнешторгбанк оформляет ипотечные кредиты на 10 лет всего под 13% годовых, но требует ежемесячную комиссию (0,15% от суммы договора), которую придется платить до полного погашения кредита. Впрочем, дополнительные платежи присутствуют в любом ипотечном кредите.

1. Консультация.
Можно сказать, что это самый важный шаг на пути к кредиту. Именно в ходе консультации банковский специалист определит, хватит ли вашей официальной зарплаты, чтобы погашать запрашиваемый кредит. В некоторых банках консультация платная. Например, в СБ «Губернский» она стоит 250 руб. До последнего времени платными были консультации в СКБ-банке. Но несколько дней назад плату отменили.

2. Оформление кредита.
Банки-партнеры САИЖК за оформление бумаг берут около 5 тыс. руб., примерно такие же суммы берут в ряде других банков. В Уралвнешторгбанке оформление стоит только 1000 руб., но там взимается плата (1% от суммы кредита) за открытие ссудного счета. Такой же процент за выдачу кредита берут в Сбербанке и «Северной казне».

3. Госпошлина за регистрацию сделки в ФРС 500 руб. независимо от банка.

4. Оценка жилья, приобретаемого на средства кредита. Стоимость услуг независимого оценщика не имеет прямого отношения к банку. Но некие стандарты существуют. Например, при оформлении ипотеки через банки-партнеры САИЖК оценка обойдется в 2600 руб. В Меткомбанке оценка жилья под валютный кредит стоит 3000 руб. Кредитуясь в Сбербанке или «УралСибе», часто можно обойтись без оценки. Если же таковая понадобится, то стоить она будет $100–200.

5. Страхование.
Как правило, банки требуют, чтобы заемщик оформил страховку по трем позициям: страхование жизни и трудоспособности заемщика; страхование квартиры от рисков повреждения; страхование утраты права собственности на квартиру (страхование титула). Цена всех трех страховок укладывается в вилку 0,8–1,5% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. Это за первый год. В последующие годы процент рассчитывается от размера непогашенной суммы кредита, также увеличенной на 10%. Если вы берете кредит в банке-партнере САИЖК, а жилье вам нашел риэлтор, заключивший с банком соглашение о сотрудничестве, то титул страховать не надо. В этом случае размер страховки составит 0,6–0,8% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. Как заметил заместитель председателя правления СКБ­банка Юрий Моисеенко, заемщику выгоднее привлечь риэлтора, чем выплачивать третью страховку.

6. Оплата услуг риэлтора.
Сразу заметим, что риэлтору придется заплатить независимо от того, покупаете ли вы квартиру на средства ипотечного кредита или на свои кровные. Точнее, и в том и в другом случае, вы можете либо обратиться к риэлтору, либо искать квартиру сами. Второй вариант, понятно, более рискованный, так как может попасться квартира с темным прошлым. Услуги риэлтора стоят 3–5% от стоимости квартиры (обратите внимание, не от стоимости кредита, а от цены покупаемого жилья). Но как уже говорилось (в пункте 5), иногда участие риэлтора избавляет от необходимости страховать титул.

7. Оплата услуг нотариуса.
Практически все банки требуют от заемщика нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на кредит, а после оформления сделки — заверенное свидетельство о праве собственности на жилье. Нотариальное удостоверение каждой из этих бумаг обойдется от 100 до 500 руб., в зависимости от конкретного нотариуса. Некоторые банки, например «УралСиб» и Внешторгбанк, требуют еще нотариального удостоверения договора купли-продажи жилья. Это стоит до 1% от цены квартиры…
Теоретически при оформлении ипотечного кредита можно «нарваться» еще на ряд платежей типа: комиссии за перечисление денег, за аренду сейфовой ячейки и пр. Но эти расходы сравнительно невелики. В итоге, в большинстве банков дополнительные расходы на оформление кредита составят единовременно 2–4% от размера кредита, плюс 3–5% от стоимости квартиры пойдет на оплату услуг риэлтора.

Кредиты на участие в долевом строительстве
Их выдают лишь несколько банков и, как правило, только если речь идет об участии в «долевке» конкретных застройщиков. То есть заемщик может обратиться только в банк, с которым работает строительная компания, чей дом заемщику понравился. Причем большая часть екатеринбургских фирм-застройщиков вовсе не имеет с банками договоров о кредитовании участников долевого строительства. Разговор о кредитах на участие в строительстве жилья «Стань Богаче» продолжит в одном из ближайших номеров

Неудобные вопросы

Что будет, если заемщик потеряет работу и не сможет гасить кредит? Возможно, с квартирой придется расстаться. Банк, конечно, даст некую отсрочку, но потом через суд потребует продажи квартиры, которая находится у него в залоге. Из суммы, вырученной от ее продажи, будет погашен остаток кредита банку, а остальное вернут владельцу. На практике чаще всего поступают так: неплатежеспособный заемщик просто переезжает в меньшую квартиру, получает доплату и отдает эти деньги банку как остаток платежа по кредиту. К слову, пока в Екатеринбурге был всего один случай, когда человек не смог погасить ипотечный кредит.

Что будет, если банк разорится?
Существует заблуждение, что если разорится банк, в котором человек взял ипотечный кредит, то ему (человеку) придется сразу выплатить весь долг. На самом деле на судьбе заемщика банкротство никак не отразится. Просто сменится организация, в пользу которой надо будет выплачивать остаток суммы и проценты. Условия кредитного договора пересмотрены не будут.