Начальник отдела продаж ипотечных кредитов Райффайзенбанка о новых тенденциях в ипотечном кредитовании
Райффайзенбанк в 2016 году ворвался в пятерку лидеров российского рынка ипотечного кредитования, а в первом квартале текущего года банк значительно нарастил темпы выдачи ипотеки в нашем регионе (+109%) и занял 4-е место по объему выданной ипотеки, уступив лишь госбанкам из «большой тройки» - Сбербанку, ВТБ24 и Газпромбанку.
Выдающийся успех в кредитной организации объясняют снижением ставок и запуском рефинансирования. За счет чего банку удается удерживать минимальные ипотечные ставки, какие продукты будут востребованы в 2017 году и почему у ипотеки без первого взноса нет перспектив, - об этом и не только беседуем с начальником отдела ипотеки Райффайзенбанка Натальей Брусницыной.
- Наталья, расскажите, какие ключевые факторы сегодня влияют на ипотечный рынок?
-Спрос на строящуюся недвижимость уже не такой ажиотажный. Ощутимо упали цены на вторичном рынке, и у покупателя появилась возможность найти подходящее готовое жилье без риска недостроя, присущего первичному рынку. Если раньше ради экономии приходилось «уходить в первичку», то сейчас и на вторичном рынке можно найти вполне интересные по цене и качеству объекты. Да и количество объектов увеличилось, поэтому клиенты очень придирчиво выбирают квартиры.
- Насколько серьезно упали цены?
-За последние три года падение заметное. По официальной статистике Уральской палаты недвижимости - снижение на 13% относительно пикового показателя в феврале 2015 года. Конечно, есть объекты, которые подешевели сильнее - однокомнатные квартиры без ремонта в хрущевках могут потерять в цене и все 30%. А есть объекты, цена на которые почти не изменилась, например, квартиры в новых домах.
- Как падение цен на вторичку и изменение предпочтений покупателей повлияло на объемы выдачи и кредитную политику Райффайзенбанка?
- За прошлый год мы существенно нарастили объемы ипотечного портфеля. Но тут сыграла свою роль не только рыночная ситуация, но и политика банка. Жилищные кредиты сегодня для нас приоритетный продукт. Мы сделали многое для того, чтобы процесс получения кредита стал проще, а сама ипотека - доступнее по цене, даже при наличии госпрограммы наше предложение было интересно клиентам.
Сегодня Райффайзенбанк использует электронный документооборот - это значительно сокращает сроки одобрения заявки. Все документы от риелторов и от клиентов мы теперь принимаем в электронном виде, а оригиналы необходимы только на сделке. Это удобно, почти все сейчас могут сделать фотографию бумаг и отправить в банк с помощью WhatsApp или Viber, например. Раньше клиенты прибегали к помощи риелторов, даже чтобы подать заявку, потому что было сложно разобраться в условиях и требованиях банка самостоятельно, теперь же процедуры упростились, и все можно сделать самим. И, что немаловажно, упрощая процессы для себя и для клиентов, мы делаем кредит дешевле.
Объемы выдачи ипотеки растут еще и за счет рефинансирования. Райффайзенбанк вышел на этот рынок в конце 2016 года. Сейчас при ставке 11,5% спрос на этот продукт большой.
- Вы говорите, что количество заявок и объемы выдачи ипотеки растут, но, в то же время, реальные доходы населения снижаются, и общее качество заемщиков становится хуже. Как могут сочетаться эти два фактора?
- Клиенты с «плохой» кредитной историей автоматически отсеиваются на этапе оценки. В то же время, те заемщики, которые в кризисные годы испортили свою кредитную историю, но справившись с временными трудностями в дальнейшем «вернулись в график» погашения кредитов, сейчас могут рассчитывать на ипотеку.
- Как изменились объекты, которые берут в ипотеку?
- 50% от всего объема заявок на ипотечный кредит - это заявки на приобретение недвижимости на вторичном рынке, вторая половина - заявки на рефинансирование и на ипотеку для приобретения недвижимости на первичном рынке.
Те, кто сейчас покупают двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры чаще всего выбирают дома, построенные после 2000 года. А в 2015 году из-за высокой процентной ставки многие могли себе позволить лишь экономичные варианты, и покупали однокомнатные-двухкомнатные квартиры в хрущевках и брежневках. Сейчас клиенты берут ту квартиру, которая потребует меньшьих вложений и максимально соответствует их требованиям.
Порядка 30% наших заемщиков, и их доля растет, берут ипотечный кредит на улучшение жилищных условий: продают свою текущую недвижимость, приобретенную в ипотеку, и покупают квартиру большей площади, с большим количеством комнат. Основная причина такого расширения - рождение детей и желание реализовать материнский капитал.
- На рынке появилась ипотека без первого взноса. Как вы оцениваете этот продукт и собираетесь ли предложить что-то подобное?
- Ипотека без первоначального взноса более рисковый продукт для банка, однозначно. Если заемщик не внес никакой собственной лепты в покупку квартиры в кредит, то у него более вероятен выход на дефолт или на неплатежи по ипотеке. Мы не видим серьезных перспектив в кредитовании без первоначального взноса, да и наша статистика говорит о том, что сумма кредита в среднем составляет 70% от рыночной стоимости квартиры.
Но при этом есть исключение - это ипотека без первого взноса с использованием материнского капитала. Если размер материнского капитала покрывает 15% от рыночной стоимости недвижимости, то мы готовы принять эти средства в счет первого взноса и выдать кредит на квартиру.В остальных случаях для квартир на первичном рынке у нас минимальный взнос составляет 10%, для квартир вторичного рынка - 15%.
Несмотря на то, что все партнеры - риелторы и застройщики - говорят, что клиентам нужен первоначальный взнос самый минимальный - 5%, а лучше и вовсе без него, доля таких заемщиков в общем потоке не так уж велика. В среднем, люди готовы около 30% стоимости квартиры оплатить из собственных средств.
Моя рекомендация, как человека, который работает на рынке ипотеки уже очень давно, при покупке квартиры иметь 40-60% собственных средств - это существенно снижает долговую нагрузку. В то же время, я понимаю, что иногда недвижимость нужна здесь и сейчас, в этом случае можно решиться и на ипотеку без первоначального взноса. Это личный выбор каждого, просто нужно четко осознавать для себя последствия этого выбора.
- Вы упомянули, что один из наиболее востребованных продуктов сегодня - рефинансирование. Какую долю этот вид кредитов занимает в вашем ипотечном портфеле?
- Сейчас рефинансирование ежемесячно занимает от 30% до 45% в общем ипотечном портфеле Райффайзенбанка. В ближайшие три года мы хотим удерживать свои позиции на рынке ипотечного кредитования, в том числе и за счет этого продукта.
- Если человек рефинансирует ипотеку, для кредитной организации это всегда потеря хорошего клиента. Почему банки не рефинансируют собственные кредиты?
- Процентная ставка по кредиту для заемщика всегда находится в прямой зависимости от стоимости фондирования для банка. Когда мы выдавали ипотеку в 2010 или в 2012 году, ставка была выше - не только по ипотеке, но и ставка, по которой сам банк получил эти средства.
Чтобы все-таки снизить ставку по ипотеке, как вариант, можно менять банки, постоянно рефинансируя свой кредит. Если это выгодно, и клиент понимает, что каждый раз переходя из одного банка в другой, он экономит на ставке и несет меньше расходов, то можно бесконечно искать более дешевые предложения. На налоги это не влияет: по рефинансируемым кредитам вычет также можно получать. Сразу вспомнился пример. Недавно клиент подал заявку: брал кредит в Райффайзенбанке, а в 2010 году рефинансировался в ВТБ24,сейчас возвращается к нам - рефинансировать кредит, изначально взятый у нас же. Получается, искать наиболее выгодные для себя варианты можно и нужно всегда.
- Сколько клиентов к вам пришло, благодаря рефинансированию, и сколько ушло рефинансироваться в другие банки?
- У нас нет тенденции массового оттока наших ипотечных клиентов, но даже когда наши клиенты рефинансируются в других банках, это совсем не значит, что мы прекратим отношения навсегда. Просто в определенное время в сложившейся экономической ситуации мы не смогли предложить ему что-то интереснее, и он принял предложение другого банка.
- С какими сложностями сталкиваются клиенты в процессе рефинансирования?
- Клиенты не всегда готовы к самому процессу рефинансирования. Многие рассчитывают, что достаточно будет лишь подписать бумаги, и с завтрашнего дня платеж станет меньше, но это не так. И если получить одобрение на рефинансированиеможно достаточно просто и быстро, то к сложности процесса регистрации договора ипотеки оказываются готовы не все.
Чтобы избежать трудностей, мы стараемся сделать процесс рефинансирования оптимальным для клиента: привлекаем партнеров для упрощения процесса регистрации документов, обсуждаем все этапы и сроки сделки заранее.
- Какая в среднем экономия на рефинансировании?
- Вообще, разница зависит от срока и остатка долга, даже если у двух клиентов одинаковое снижение процентной ставки, из-за разницы в долге и в сроках - изменения в ежемесячном платеже будут разные. Экономия получается ощутимой, когда ставки отличаются больше, чем на 1 процентный пункт. Разница в платеже в таком случае обычно составляет несколько тысяч рублей.
Дополнительно я рекомендую досрочно гасить кредит, если у банка предусмотрено досрочное погашение без ограничения суммы. Хоть каждый месяц лишних 100 рублей вносить. В итоге досрочное погашение даже на небольшую сумму помогает снизить конечную сумму процентов, которые необходимо заплатить по кредиту.
