Нет денег оплачивать ипотеку, есть необходимость переехать в другую квартиру, существует желание избавиться от долга и купить квартиру поменьше - продажа ипотечной квартиры в любом случае осуществляется с согласия банка-кредитора
Продать побольше, купить поменьше
Почему продается квартира, которая в залоге у банка? Бывают случаи, когда ипотечная квартира продается с согласия банка с целью покупки недвижимости в другом городе, районе или просто ради погашения долга из-за неспособности выплачивать дальше кредит по причине дефолта заемщика. Еще реже квартиры продаются с торгов после принятия соответствующего решения суда. Но это не означает, что ипотечную квартиру вообще нельзя продать. Напротив, с согласия банка такую квартиру можно продать в любой момент. Выгоднее для заемщика, когда цена на квартиру на порядок выше суммы невыплаченного долга. В таком случае у заемщика останутся деньги от продажи после погашения кредита. На руку клиенту банка играет и рост цен на квартиры. Случай из реальной жизни. Мои друзья купили 3-комнатную квартиру в районе Пионерский поселок за 2400 млн рублей. Сумма ипотечного долга составляла 1000 млн рублей. В течение трех лет они исправно выплачивали кредит. Через три года у главы семьи резко упали доходы. Он обратился в банк с просьбой о разрешении продажи заложенного жилья. За это время сумма кредита уменьшилась за счет уже произведенных выплат, а цена на квартиру поднялась ровно на 1 млн рублей. Они продали «трешку» с согласия банка, погасили остаток кредита и купили 2-комнатную квартиру в соседнем доме на оставшиеся от сделки деньги. В итоге, у них в собственности оказалась меньшая по площади квартира, но без долгов. И кредитная история осталась чистой, несмотря на падение уровня заработков.
«Игра в прятки» для заемщика в случае дефолта невыгодна
Прятаться от банка и допускать просрочки в любом случае нерезонно для должника. Квартира может быть в итоге продана с торгов по решению суда. Для банка - это непрофильная деятельность, для должника - потеря репутации в качестве заемщика и продажа квартиры с дисконтом. Правда, если после продажи не хватит суммы, чтобы покрыть долг, то остаток ему выплачивать не придется. В 2011 году был принят закон, который предусматривает «обнуление» долга заемщика после того, как кредитор оставил заложенное имущество за собой.
В ноябре 2012 года в первом чтении также принят закон «О несостоятельности (банкротстве)», который долго обсуждался и дорабатывался. По этому закону банкротами можно признавать частных лиц. По законопроекту человек, который не может в силу объективных причин рассчитаться по долгам, может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании себя банкротом. В течение четырех месяцев суд должен рассмотреть заявление должника, признать его банкротом или дать ему шесть месяцев на разработку плана по реструктуризации долга. В таком случае для должника может быть нанят финансовый управляющий. Плюсы для заемщика-банкрота - если план утвержден судом и собранием кредиторов, то уже не начисляются пени, прекращается взыскание и по другим исполнительным документам. Важно соблюдать план, иначе продажи имущества все же не избежать. Правда, есть поправка - кроме единственного жилья и недвижимости, необходимой для работы. Если у кого-то из заемщиков появится соблазн обанкротиться, чтобы не платить банку, то важно понимать, что свою финансовую несостоятельность придется доказывать в суде, нежелание трудиться вряд ли примут во внимание. Кроме того, новые кредиты для банкротов будут закрыты. Вряд ли банки захотят работать с такими клиентами. Пока что закон, как было уже сказано, прошел первое чтение, возможно, в него будут вноситься поправки, пока он примет окончательный вид и вступит в силу.
Если нет денег выплачивать кредит, стоит в любом случае обращаться в банк, чтобы решить проблему, не дожидаясь решений суда и банкротства. Репутация добросовестного заемщика - ценное достояние.
В некоторых банках существуют для проблемных заемщиков программы реструктуризации долга (например, переоформление на более длительный срок, в таком случае ежемесячный платеж снижается) или финансовые каникулы, когда оплачиваются только проценты, а выплаты по основному долгу «замораживаются» на какой-то период. Есть и свои программы реализации заложенного жилья, когда новый покупатель «дефолтной» квартиры может оформить кредит по пониженной ставке и без комиссий - это выгодно и банку (он приобретает нового заемщика), и клиентам (один быстрее реализует имущество по рыночной цене и экономит на риелторских услугах, второй - оформляет кредит с льготными условиями). В случае проблем стоит уточнить, какой вариант предложит ваш банк.
Ипотечный переезд
С продажей квартиры с остатком ипотечного долга я столкнулась сама. Уровень доходов вырос, семья увеличилась, остаток долга уменьшился. Ждать еще несколько лет, чтобы погасить кредит, а потом покупать квартиру большей площади, оформляя новую ипотеку, показалось неперспективным. Решила продать квартиру, погасив «хвостик» прежней ипотеки, и тут же купить недвижимость побольше, соответственно, увеличив сумму кредита. Сразу скажу, что сделка была непростой. И без помощи риелтора вряд ли тут можно обойтись. В итоге, все получилось, новый покупатель внес сумму, которая для меня стала последним платежом по кредиту, а для него первым взносом по ипотеке. Обременение было снято, был оформлен новый кредит на другую квартиру большей площади. Немаловажным моментом стал тот факт, что новая ипотека оказалось с более выгодной процентной ставкой. То есть при желании можно улучшить жилищные условия, не дожидаясь всех выплат по ипотеке. Мой риелтор Елена Уткина из агентства «Ярмарка» высказала мнение, что такой вариант будет со временем распространен больше, чем сегодня. Еще несколько лет назад вообще таких сделок не было, сегодня они уже знакомы риелторам, и их количество растет. Прожить в одной квартире 20 лет довольно сложно. Ситуация меняется, кто-то вообще переезжает в другие города и даже страны. Люди становятся мобильнее. За границей перепродажа ипотеки в большом ходу. Там люди не особенно привязаны к месту проживания, приоритетом является место работы. Многие просто арендуют жилье и при этом не чувствуют себя бездомными. У нас все иначе. Но даже в свете нашей особой ментальности и привязанности к «очагу» количество сделок с залоговыми квартирами по инициативе самих заемщиков будет увеличиваться. Ведь завтрашние заемщики будут из числа тех, кто создает виртуальные офисы, путешествует по миру и не боится перемен.
