При оформлении кредита на покупку жилья, чаще всего в залог идет купленная недвижимость. При этом собственником недвижимости является гражданин, но в свидетельстве о праве собственности значится обременение - банковский залог
Поэтому изначально, еще при выдаче кредита банковские организации прилагают все возможные усилия, для обеспечения качества кредитного портфеля. Но иногда все же бывают просчеты, а порой просто жизнь круто меняет планы и финансовые перспективы. Так кризис привел к тому, что многие заемщики потеряли если не работу, то те высокие доходы, которые позволяли им обслуживать кредит.
Один из способов помочь заемщику справиться с возникшими трудностями - это реструктуризация кредита. Многие банки предложили эту меру своим клиентам - жертвам экономического кризиса. Чаще всего, чтобы снизить нагрузку на кошелек заемщика предлагается увеличение срока кредитования, автоматически ежемесячный платеж становится меньше и у гражданина появляется возможность «вписаться» в кредит. Еще один путь - финансовые каникулы, когда заемщик в течение какого-то времени оплачивает только тело кредита и не платит проценты. Такая отсрочка позволяет сделать передышку, пока восстанавливается платежеспособность.
Но иногда ситуация складывается так, что человек не может дальше оплачивать кредит. Единственное действенное решение в таком случае - от него избавиться. Кто-то решает продать квартиру (с согласия банка), отдать долг банку и на остаток купить другое жилье: поменьше площадью или подальше от центра города. Но такой вариант возможен, если остаток долга не такой уж большой. Сегодня же есть клиенты, которые покупали квартиры на пике цен в Екатеринбурге, с 10% первоначального взноса. И они наиболее уязвимы, ведь цены на квартиры снизились, то есть залог подешевел, реализовать жилье за прежнюю цену не представляется возможным.
Реальная история:
Ирина П. купила в 2007 году 2-комнатную брежневку неподалеку от «Буревестника» за 2 миллиона 700 тысяч рублей. Своих заплатила всего 270 тысяч рублей. Ежемесячный платеж составил 32 тысячи рублей. В тот момент, главному бухгалтеру строительной фирмы такая сумма казалось вполне приемлемой, ведь зарплата была почти в два раза больше ежемесячного платежа, к тому же, гражданский муж, хоть и не фигурировал в истории кредита, проживал с Ириной и ее дочкой вместе. И свою также немаленькую зарплату отдавал жене «на хозяйство». Все изменилось с приходом кризиса. Строительная отрасль пострадала очень сильно. Ирине сократили зарплату до 20 тысяч рублей, муж, как говорится, «объелся груш» - ушел к другой. И вот Ирина осталась в ипотечной квартире с ребенком, без материальной поддержки, с кредитом, превышающим ее зарплату. Возникли просрочки. В банке приняли справку, свидетельствующую о сокращении зарплаты, посочувствовали и предложили продать квартиру, чтобы погасить кредит, ведь каждый месяц просрочки означает для клиента увеличения долга. Но ситуация такова, что стоимость квартиры снизилась, ее оценили в 2 миллиона 200 тысяч рублей. После продажи, Ирина не только не сможет вернуть первоначальный взнос, уплаченные за эти годы проценты, но еще и останется должна банку. Банкиры в один голос говорят о том, что именно кредиты с минимальным первоначальным взносом или без него (такое тоже случалось) оказались самыми проблемными. Обычная практика сегодня - 30% взнос при получении ипотеки. В Америке другое законодательство, там заемщик может оставить ключи от квартиры на столе у банкира и все - он ничего не должен банку. Наши заемщики по закону должны погасить весь кредит. Если после продажи залога долг перед банком не «закрыт», то остаток заемщик все равно должен будет вернуть, как правило, в таком случае оформляется другой кредит. Поэтому и самому заемщику нужно подходить ответственно к оценке своей платежеспособности при получении любого кредита.
Такие истории вызвали к жизни еще один вид страхования - от дефолтов.
Еще в мае 2010 года Росстрахнадзор выдал лицензию страховой компании «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (СК АИЖК). Компания намерена развивать в России пока еще не существующий рынок страхования ипотечных заемщиков от дефолтов, а банков - от убытков по дефолтным ипотечным кредитам. Этот вид страхования будет удорожать ипотечную сделку в целом, но, скорее всего, будет пользоваться популярностью у добросовестных заемщиков, не желающих оказаться и без квартиры, и с остатком долга на руках.
Внесудебная реализация залогового имущества
Один из вариантов решения проблемы - внесудебная реализация залогового имущества. То есть подписывается соглашение между сторонами (до или после возникновения просроченной задолженности) о том, что в случае возникновения просроченной задолженности по кредиту в течение определенного срока, банк имеет право выставить залог на торги, без обращения в суд, по обоюдному согласию сторон. Торги проводятся специальной торговой организацией. Вырученная от продажи имущества сумма идет в погашение издержек по реализации предмета залога и в погашение задолженности заемщика перед банком, оставшаяся сумма зачисляется залогодателю. Иногда такой вариант является неплохим для заемщика, попавшего в затруднительную ситуацию. По крайней мере, ему не нужно заниматься реализацией квартиры самостоятельно. Но нотариусы говорят о противоречии подобных предварительно заключаемых соглашений основному закону страны - Конституции РФ, поскольку соглашения, по мнению нотариусов, лишают заемщика/залогодателя права на судебную защиту. Поэтому, если гражданин, подписавший соглашение затем воспротивится, то вполне возможно, что все это все равно дело дойдет до суда.
Что такое техническая просрочка?
Если возникает просрочка впервые, она считается технической - до пяти дней по юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, до тридцати дней - по физическим лицам. Особых действий банка в таком случае не последует. Заемщику смогут позвонить, спросить, по каким причинам возникла просрочка, нет ли больших финансовых проблем, может быть проведена внеплановая проверка залогового имущества.
Здравствуй, пристав!
Если просрочка затянулась, то банк предложит, как уже было сказано, реструктуризацию кредита. Или реализацию имущества по соглашению сторон. Нужно получить согласие банка на реализацию обязательно, в противном случае, нарушение договора залога грозит не только административным, но и уголовным преследованием. Такое согласие в случае проблем с обслуживанием кредита заемщик, несомненно, получит. Заемщик может сам найти себе риэлторскую компанию для того, чтобы продать квартиру с максимальной выгодой или делегировать задачу банку, который обратится в компанию, имеющую право проводить торги. Иногда банки помогают своим заемщикам, предлагая такие квартиры новым покупателям с пониженной процентной ставкой и отсутствием комиссий. Это увеличивает интерес покупателей к квартирам, позволяет заемщику продать квартиру быстро и по реальной рыночной цене.
Так, ВТБ24 предлагает льготный ипотечный кредит на покупку залоговых объектов недвижимости. Оформить льготную ипотеку на жилье, которое находится в залоге у банка и выставлено собственником на продажу. Эта программа позволяет вам приобрести недвижимость на «докризисных» условиях кредитования, процентная ставка по кредиту не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Ее размер не превышает 7,75% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро. Требования к первоначальному взносу снижены. Не потребуются дополнительные средства для оплаты комиссий банка, связанных с получением кредита. На специальных условиях можно приобрести недвижимость на вторичном рынке жилья, в новостройке, а также загородное жилье в любом регионе присутствия банка. Увидеть объекты, выставленные на продажу по этой программе можно на сайте ВТБ24 в Витрине залогового имущества.
Если соглашение не достигнуто, банк начинает подготовку обращения в судебные органы по поводу взыскания долга с должника. Заемщику будет отправлено требование в указанный срок погасить задолженность, и предупреждение об обращении в суд. После этого, если задолженность не погашена, юридическая служба банка направляет заявление в суд и занимается арестом залогового имущества совместно со службой судебных приставов по предварительному решению суда.
После того, как арест наложен, а суд вынес решение о взыскании задолженности, обязанности по реализации имущества перейдут к судебным приставам. Реализация осуществляется в форме торгов через специально назначенные торговые организации. В случае отсутствия покупателей на залоговое имущество на первых торгах, вторые назначаются через определенный срок уже со скидкой от первоначальной цены (согласно действующим законодательным актам).
Издержки в таком варианте реализации выше, и хотя они будут отнесены на счет должника, банк также может прогадать. Ведь есть риск недополучить необходимую сумму для полного погашения просроченной задолженности. Если квартира продается обычным способом, по рыночной цене, то и клиенту, и банку это выгоднее - у банка есть шанс, что долг будет полностью «закрыт», а у гражданина, что на остаток он сможет купить себе другое жилье.
Крайний вариант - банк может принять залоговое имущество на баланс в зачет задолженности заемщика, это происходит с нереализованным приставами имуществом. Залоговое имущество является для банка так называемым непрофильным активом. Такое имущество может быть продано по достаточно низкой цене.
Вывод таков - не нужно тянуть с обращением в банк, если у вас возникли проблемы с обслуживанием кредита. Не стоит «бегать» от банкиров, ведь это усугубляет ситуацию. Ни один банк не заинтересован в том, чтобы у вас отобрать жилье. Напротив, банкиры сделают все, чтобы вы смогли и дальше жить в ипотечной квартире и погашать долг. Нужно в срочном порядке реструктуризировать кредит. Или же начинать процесс реализации квартиры, с согласия банка. Ведь судебный процесс никому не выгоден.
