На вопросы читателей отвечает Александр Сергеевич Дмитриев, директор агентства недвижимости «ДИАЛ».
На вопросы читателей газеты отвечает Александр Сергеевич Дмитриев, директор агентства недвижимости «ДИАЛ».
Вопрос:
Прочитала, что АИЖК нацелено на первичный рынок и будет кредитовать под новостройки. Уже дают такие кредиты? Какие объекты можно купить? как выбирать новое жилье, чтобы не остаться потом с носом - недострои в кризис вполне возможны. На какой стадии лучше покупать и как действовать, если в собственности есть 2-комнатая квартира.
Ответ:
Да, действительно АИЖК со второго полугодия планирует сосредоточить свои ресурсы на кредитовании строящегося или вновь построенного жилья. В связи с чем, агентством предложена программа кредитования физических лиц для приобретения жилья во вновь возводимых, либо возведенных многоквартирных домах. Приобретаемое жилье должно быть после 2008 года постройки и данная программа, называемая «Новостройки» распространяется так же на жилые дома, введенные(вводящиеся) в эксплуатацию до 31 августа 2010 года.
Для качественного решения Вашей непростой задачи потребуется помощь квалифицированной риэлторской компании, которая реализует вашу квартиру по максимальной цене и подберет вам вариант в новостройке, не несущей рисков. Возможно, попутно договорившись с покупателями вашей квартиры о том, что вы на какое-то время останетесь жить в проданной квартире, пока достраивают новый дом.
Вопрос:
Если есть дети, то при ипотеке их нужно будет наделять собственностью? Или можно указать собственниками меня и мужа? И можно будет их прописать в этой квартире? Или банки против прописки несовершеннолетних при ипотеке?
Ответ:
Прописать в квартире можно всех членов семьи, что же касается наделения несовершеннолетних собственностью, то тут возможен вариант, при котором дети не являются собственниками при последующем залоге в банк приобретаемой недвижимости. Банк не рассматривает вариант, когда в квартире есть несовершеннолетние собственники, так как дети не могут отвечать своим имуществом по обязательствам родителей.
Вопрос:
Если не хватает для покупки примерно 400 тысяч, то выгоднее взять обычный кредит или ипотеку? Плюсы и минусы обоих случае можете прокомментировать?
Ответ:
Плюс ипотечного кредита заключается в минимальной процентной ставке и в длинных сроках кредитования, в сумме эти два фактора влияют на размер ежемесячной выплаты. Например, если Вы взяли ипотечный кредит 400000 под 13% на 15 лет Ваш размер ежемесячной выплаты по этому кредиту составит 5060 рубля. Учитывая текущую инфляцию, которая в долгосрочной перспективе приведет к росту зарплат и цен на недвижимость можно утверждать, что для семьи, где работают муж и жена лет через шесть эта ежемесячная сумма перестанет быть обременительной. При увеличении достатка с течением времени предусматривается право досрочного погашения.
Обычный кредит на потребительские цели имеет только один плюс - нет серьезных расходов на получение этого кредита - не надо страховать приобретаемую недвижимость, не надо оплачивать отчет оценщика, в некоторых случаях не надо оплачивать единовременную комиссию банка за выдачу кредита, но с другой стороны Вы имеете следующие минусы:
- Кредит дадут не более, чем на три года,
- Так как в залоге у банка ничего не остается (ведь квартира не закладывается) - банк выдаст Вам кредит под более высокие проценты. Этот процент будет от 15 до 24%.
Так что, если взять 400000 рублей на три года под 15% ежемесячная выплата по кредиту составит 13866 рублей. Но, конечно, ситуации бывают разные и в итоге покупателю решать, что для него более приемлемо.
Вопрос:
Собственники квартир охотно продают свои объекты тем покупателям, кто приходит с ипотечным деньгами? Или для нас, как ипотечных покупателей, выбор будет ограничен? Есть какие-то сложности, которые напрягают продавцов в такой сделке или все, как обычно протекает. Расскажите этапы ипотечной сделки кратко.
Ответ:
Не все квартиры охотно продаются «ипотечникам». Среди собственников квартир встречаются продавцы, желающие указать в договоре меньшую стоимость продаваемого объекта, чтобы сэкономить на налогах. Такую сделку я всегда считаю рискованной, но в случае с банковским кредитом, вам просто не удастся купить квартиру с занижением цены, так как банк не пойдет на это. Кроме того есть банки, которые дают деньги продавцам в день сделки, а есть такие банки, которые перечисляют средства продавцам после регистрации, что не всегда им подходит. Возможен отказ службы безопасности банка на покупку конкретной квартиры заемщиком в связи с тем, что в истории квартиры выявлены особенности, которые несут некоторые юридические риски для будущего собственника. Возможен так же отказ в связи с тем, что приобретаемая квартира находится в старом доме или есть основания полагать, что собственник может быть признан недееспособным, так как например страдает определенными заболеваниями.
Этапы сделки:
1.Подача заявки в банк.
2.Получение решения кредитного комитета о выделении кредита.
3.Поиск объекта, соответствующего требованиям банка.
4.Заключение предварительного договора, обеспечивающего совершение сделки в дальнейшим с собственником или его представителем, внесение частичного платежа.
5.Сбор и подача в банк пакета документов на приобретаемую квартиру, а так же сведений о ее собственниках.
6.Получение одобрения банка на приобретение квартиры.
7.Подписание заемщиком кредитного договора. Открытие лицевого счета.
8.Организация сделки, проведение наличных расчетов, подписание договора залога, договора купли продажи, подписание страхового полиса на квартиру, отдача документов на регистрацию.
9.Получение документов с регистрации, получение продавцом окончательного платежа из банка, который является займом покупателя.
