Ипотека возрождается из пепла

Российские власти выделят в 2010 году 250 миллиардов рублей для снижения в стране ставок по ипотечным кредитам до 10-11%. Об этом недавно заявил премьер-министр России Владимир Путин.
В настоящее время ставки госбанков, занимающих половину российского рынка ипотеки, составляет 14%-15 годовых. О том, возможно ли быстро вернуть объемы ипотеки на докризисный уровень, чего помимо денег не хватает развитию ипотечного кредитования, и какие риски ждут нас на этом рынке в ближайшие годы, мы беседуем с Заместителем Генерального директора филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Сергеем Козловым.

- Завершается первый кризисный год в России. Уже можно оценить насколько мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотеки?

- Объемы ипотечного кредитования, по данным ЦБ РФ, за 3 квартал 2009 года составили 91,5 млрд. рублей, если темп роста сохранится, то по итогам 2009 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму 135 млрд рублей. Данный показатель почти в 5 раз меньше по сравнению с 2008 годом, когда было выдано 650 млрд рублей. А ведь в течение года от квартала к кварталу объемы кредитования росли. Значит, в начале года ипотека практически была заморожена.

В первые 2 месяца 2009 года продажи вообще отсутсвовали. Причины две. Во-первых, в это время как раз развинчивалась спираль девальвации, и люди неохотно брали кредиты в условиях финансовой неопределенности. А во-вторых, сокращение или закрытие части программ , и в первую очередь ипотеки, игроками банковского рынка .

Если нужно понять, что происходит с рынком, необходимо в первую очередь обратить внимание на то, что происходит с ипотекой. Потому что это самое долгосрочное кредитование, по самым низким ставкам, и в случае проблем банки сворачивают эти программы чаще других. Соответственно и масштабы падения ипотеки самые серьезные из всех банковских продуктов.

- Падение в 5 раз - целиком «заслуга» кризиса, или свою роль сыграла коррекция галопирующего роста ипотеки в докризисные годы?

- В отличие от обычных кредитов, ипотечные кредиты рефинансируются, перепродаются. Проблема с ипотекой возникла тогда, когда механизм рефинансирования перестал работать, сначала в Штатах, а потом и у нас. Раньше была идея, что развивающиеся рынки - тихая гавань, с наступлением кризиса это мнение сменилось на противоположное. Игроки стали выводить активы с развивающихся рынков, в том числе и из России, и прекратилось рефинансирование ипотеки. Это привело к массовому сжатию предложения. Кризис вкупе с предыдущим динамичным ростом и привели к такому большому падению.

Курс на позитив

- Можно ли сейчас говорить о том, что худшие времена в развитии ипотеки уже позади? Рост возобновился?

- Если основываться на цифрах представленных ЦБ РФ о результатах работы банков в этом году, то объемы ипотечного кредитования росли на 25% во втором квартале по сравнению с первым кварталом 2009 года и еще на 17% в третьем квартале по сравнению со вторым. Есть все основания полагать, что рост объемов выдаваемой ипотеки в последнем IV квартале сохранится. Таким образом, худшие времена в развитии ипотеки в этом году позади.

Мы почувствовали рост спроса на ипотеку с конца лета. Совпало несколько причин. Во-первых, закончился сезон отпусков. Во-вторых, у многих людей вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, в первую очередь, с точки зрения трудоустройства. Кризис наступил в 4-м квартале 2008-го, но реально большинство компаний отреагировало на него в 1-м - 2-м квартале 2009-го, в том числе провели сокращения штатов. Как только сокращения закончились, люди стали более уверенно смотреть в будущее. Третий фактор: впервые за много лет цены на квартиры значительно упали - на 20-25%. И наконец, появилась определенность по финансовому аспекту у банков. Политика ЦБ РФ по снижению ставки рефинансирования, которая является индикативной для формирования процентных ставок банками, способствует кредитованию и стимулированию роста экономики , снижению цен в целом в экономике. Эти меры в итоге привели к остановке инфляции и к тому что банки начали снижать ставки по многим продуктам, в том числе и по ипотеке.

- Как на общероссийском фоне выглядел до кризиса, и выглядит сейчас ипотечный рынок Свердловской области?

- Местный рынок пострадал от кризиса больше, чем в среднем по России. За 3 квартала 2009 года в Свердловской области было выдано ипотечных кредитов на сумму в 2,3 млрд рублей, в то время как за 2008 год - 22,7 млрд рублей. Таким образом, если в среднем по России объемы ипотечного кредитования снизились в 5 раз, то в Свердловской области произошло 7-кратное снижение.

- В чем причина столь существенного различия?

- До кризиса и Екатеринбург и Свердловская область на общем фоне выделялись тем, что здесь было очень большое количество региональных банков. Больнее всего кризис ударил именно по ним, что привело к полной остановке розничного кредитования большинством из них и, соответственно, более глубокому провалу в ипотечном кредитовании.

- Выходит, и восстанавливаться нашему рынку будет сложнее?

- Я бы так не сказал. Сейчас ситуация сильно поменялась. Некоторые из местных банков были поглощены федеральными игроками. Другие часть своей рыночной доли уступили более сильным игрокам. Первыми, кто усилили свои позиции на этом рынке, были банки с государственным участием, следом подтянулись международные банки.

Конкуренция возвращается

- Общее количество игроков на рынке ипотеки уменьшилось. Не означает ли это снижение уровня конкуренции и как следствие - создание благоприятных условий для повышения ставок?

- А сейчас конкуренция вновь увеличилась. Многие игроки и в самый разгар кризиса не закрывали программы, а например, подняли ставки до такого уровня, что кредиты вообще никто не брал. Сейчас все больше игроков возвращается на этот рынок. По статистике видно, по Свердловской области, было выдано в первом квартале валютных кредитов на 10 млн рублей. Это - 2-3 квартиры. По рублевым больше - 735 млн рублей. Но это все равно очень не много. Для сравнения только у нашего филиала BSGV текущий портфель ипотечных кредитов 780 млн. рублей. И от квартала к кварталу объемы кредитования растут.

- И, все-таки, в чем главная причина столь резкого обвала ипотеки?

- Фундаментальна причина низких объемов ипотечного кредитования в том, что старый механизм рефинансирования ипотеки через заимствования на внешнем рынке перестал функционировать, а новый за счет внутреннего рынка еще не создан. Под новым механизмом рефинансирования я понимаю, прежде всего, финансирование новых выпусков ипотечных ценных бумаг за счет пенсионных накоплений, которыми управляет Внешэкономбанк. Как только этот механизм будет отлажен, можно говорить о перспективах восстановления рынка до уровня 2008 года.

- Реально в короткие сроки решить эту проблему?

- Отстроить заново механизм рефинансирования за счет не иностранных денег, а внутренних резервов - не проблема. И он уже отлаживается, что позволяет прогнозировать: деньги в ипотеку пойдут, если в следующем году инфляция будет в районе 6-8%

- Вы действительно верите, что она удержится в этих рамках? Обычно подобные прогнозы властей не сбываются.

- Верю. Проблема - в другом - в недостаточном предложении недвижимости. Деньги есть, а что покупать? Ведь застройщики очень серьезно снизили объемы ввода, а в 2010-2011 году они будут еще меньше, потому что в течение года новых проектов начиналось очень мало.

Деньги будут, ждем квартиры

- Нечто похожее мы наблюдали на рынке в 2006-м и 2007-м годах, когда на фоне острого дефицита предложения цены росли до 100% в год… В том числе, тогда на рост цен, повлияло и развитие ипотеки, которая стимулировала спрос в условиях дефицита предложения. Есть ли риск что эта ситуация повторится в ближайшие годы?

- Безусловно, этот риск реален. Если на рынке появится реальная конкуренция, инновации, о которых говорится по телевизору, будет понятно, сколько стоит квадратный метр и из чего - налоги, зарплата, маржа, и т.д. - складывается эта цена, тогда ситуации подобной не получится. Если вдруг на рынке возникнет монополия с непонятным ценообразованием и отсутствием стимула снижать цены, при всем развитии ипотеки, цены все равно будут расти. А значит и количество людей, которые будут брать кредиты, станет меньшим, у людей просто не хватит денег на покупку квартиры.

- Дайте прогноз развития ипотеки в России и в Екатеринбурге на 2010 год. Какими будут главные тенденции?

- От 2010 года, на мой взгляд, следует ожидать планомерного восстановления рынка. Развитие в Екатеринбурге будет предопределено тенденциями российской экономики в целом. Если сбудутся прогнозы, и российская экономика будет расти на 3-5% в год, а инфляция снизится до 7-8% в год, то с середины 2010 года устойчивыми темпами начнет расти занятость населения, соответственно начнет восстанавливаться спрос населения на кредиты.

Здесь соглашусь с мнением АИЖК, что в следующем году объемы ипотечного кредитования составят около 250 млрд рублей. То есть рост примерно в 2 раза. Поскольку в Свердловской области падение было более сильным, то и коррекция будет заметнее. Думаю, в следующем году объемы ипотечного кредитования в регионе вырастут в три раза по сравнению с нынешним.

Планомерная политика ЦБ РФ по снижению процентных ставок приведет к достижению целевого параметра в 10% годовых по ипотеке. Как только это произойдет, существенно вырастет спрос населения на ипотеку, которое воспользуется 20-25% ценовой коррекцией 2009 года на рынке недвижимости для улучшения своих жилищных условий.

- То есть вы считаете, что сейчас удачное время для приобретения квартиры в ипотеку.

- Тут, конечно, каждый должен решать сам. Но я скажу так. Когда каждый начинает говорить, что недвижимость - беспроигрышное вложение, нужно опасаться того, что пузырь на рынке лопнет. Это индикатор. И наоборот, когда все говорят что не надо - надо покупать. Тот, кто идет против толпы, как правило, выигрывает. Покупает в момент стагнации рынка и наоборот, консервативен во время дикого роста. Но человеческую психологию не переделаешь. Отчасти в этом и заключается причина кризиса.

- Что вы имеете ввиду?

- Когда пузырь надувается, дела у компаний обстоят все лучше и лучше, банк решает что будет еще лучше и кредитует все больше и больше, но в определенный момент пузырь лопается и банк сталкивается с просрочкой. Возникает ситуация непонимания, что же делать дальше. Поэтому в начале года многие банки почти перестали кредитовать как юридических так и физических лиц.

- Но сейчас ситуация стабилизируется?

А иначе и быть не могло. Банк, который перестал кредитовать - не жилец. Основная работа банков - это выдача кредитов и оценка рисков. Что происходит с банками в кризис? Кредитный портфель падает, просрочка растет, а за счет сокращения объемов портфеля доля просрочки в нем еще более увеличивается. Для любого банка - это путь в никуда. Как ситуацию исправить - понятно: работать с просрочкой и набирать качественный портфель. Мы, например, очень хорошо набрали портфель уже по новым критериям оценки риска и более высоким ставкам.

Не злоупотреблять возможностями

- Какие уроки должны извлечь из кризиса банки, работающие на ипотечном рынке?

- Банкам всегда были известны простые правила кредитования, просто многие на время забыли об их применении. Правила эти в английском языке называются правилом 3 «C»: Character или характер заемщика, то есть желание заемщика выплачивать кредит. Основной метод проверки - анализ прошлой кредитной истории клиента. Capacity или кредитоспособность заемщика, то есть способность клиента обслуживать ежемесячные платежи по кредиту, исходя из получаемой заработной платы, доходов от бизнеса и т.д. с учетом уже принятых на себя обязательств по кредитам. Collateral или предоставляемый клиентом залог по кредиту, то есть то обеспечение, которое может быть реализовано в случае не возврата кредита.

Соответственно главный урок: более серьезно подходить к оценке этих характеристик и не увлекаться объемами кредитного портфеля в ущерб качеству.

- До кризиса строительство и девелопмент входили в число наиболее кредитоемких отраслей. Но в кризис им кредитование перекрыли почти наглухо, что и привело к большим проблемам в отрасли. Почему так произошло?

- Президент нашего Банка, при открытии Екатеринбургского филиала BSGV отвечая на вопросы, сказал простую вещь: мы строительную отрасль кредитовать не планируем, т.к.риск кредитования этой отрасли велик. Банк, накопив опыт работы на многих рынках, понимает, что с кредитованием строительства нужно быть вдвойне осторожным. Тем не менее, ипотеку мы даем и считаем это направление одним из основных в розничном кредитовании.

- То есть обильное кредитование застройщиков, вы считаете злом?

- Я считаю неправильным злоупотребление текущими возможностями. Если на вопрос, почему ты это построил, девелопер говорит: а у меня там своих денег нет, всё в кредит дали, какая разница, построим - хорошо, не построим - бог с ним, это ненормально. Ситуация, когда своих денег ноль, и есть шанс получить прибыль - для застройщика беспроигрышный вариант. Но для рынков, как банковского, так и строительного, это крайне вредно.

Впрочем, здесь все зависит от компании. Цикличность кризисов описана в громадном количестве экономической литературы. Кризис - естественное явление для экономики, процесс очистки рынка от «пены». Выживают и выигрывают те игроки, которые дают рынку value - ценность, то есть что-то приносят рынку, сотрудникам, акционерам. Все остальные уходят.

Будет рефинансирование - уменьшится просрочка

- Вернемся к рынку ипотеки. Помимо отсутствия адекватного предложения на рынке недвижимости, какие еще вам видятся проблемы в развитии этого рынка?

- Есть и еще одна проблема. В странах с развитой экономикой клиенты банка всегда могут рефинансировать свой ипотечный кредит. Что это означает? Вот, например, вы купили квартиру по ставке 17%, через год ставки упали до 11%, вы берете кредит под 11%, и расплачиваетесь с банком где брали под 17%. Тем самым экономятся немалые деньги. Но к сожалению эта система работает слабо.

- Почему?

- Первый банк не хочет расстаться с недвижимостью пока не получит деньги за кредит, а второй банк не хочет выдавать новый кредит пока на него не перенесен залог недвижимости. То есть это некая юридическая коллизия, банк не выдает согласие на последующий залог и рынок рефинансирования не развивается.

- Отчасти отсутствие рефинансирования усугубляет проблему неплатежей. Как вы оцениваете текущую ситуацию с просрочкой?

- По просрочке вообще тяжело обсуждать ситуацию. Разные банки ее по-разному учитывают. Но динамику оценить можно: примерно в октябре рост просрочки прекратился, и теперь ее объем будет снижаться. У нас, например, просрочка вполне управляема, и это вопрос механики - как ее сократить, нормальный рабочий процесс.

- В чем суть этого процесса?

- Проблема неплатежей по кредитам всегда индивидуальна и всегда является конкретной проблемой конкретного человека или семьи. Поэтому необходимо разговаривать с заемщиком и путем диалога находить взаимоприемлемое решение. Если проблемы с выплатой кредита носят временный характер, можно реструктуризировать кредит, уменьшив платежи на 6 или 12 месяцев, если проблема носит бессрочный характер, тогда нужно договариваться о продаже квартиры и досрочной выплаты кредита.

Журналист Юрий Немытых
Журнал «Недвижимость»