Среди моих знакомых, есть те, что успели взять ипотечный кредит до кризиса. Одни из них довольны - ежемесячный платеж по кредиту, даже взятому под 15-17% на заре ипотеки, все равно меньше арендной платы наших дней за аналогичное жилье.
Часть знакомых мне «заемщиков» удручены - хотя брали кредит под 11%, платеж оказался высоким (цена за квадраты в то время была внушительной), а избавиться от кредита, продав квартиру, им страшно невыгодно. Ведь с того времени цены на жилье упали, долг банку в некоторых случаях превышает сегодняшнюю стоимость квартиры! Им выгоднее подождать роста цен, с одновременным снижением ставки. А затем «перекредитоваться». Так что «неисповедимы пути ипотеки».
Но довольно многие из знакомых мне семей до сих живут в съемных квартирах. По их словам, арендные платежи сейчас стали меньше, чем всего год назад. Собственники жилья готовы уступить пару-тройку тысяч, чтобы не потерять арендатора. Взять кредит в кризисные времена у них даже мысли не возникает. Почему?
Я провела своеобразный опрос, не претендующий на социологическое исследование, чтобы выяснить причины непопулярности ипотеке в наше время. (По просьбе респондентов, некоторые фамилии изменены).
1. Кризис изменил психологию людей и мало кто сейчас готов входить в классическую долгосрочную ипотеку, планируя много лет выплачивать кредит. Пугает ощущение нестабильности. Люди не уверены, что доходы их останутся на одном уровне в течение нескольких лет. А уж загадывать лет на 20-30 они вообще решаются. Татьяна Минина: «У меня есть квартира в другом городе, пожалуй, на первоначальный взнос в 30% и оплату всех издержек на оформление ипотеки хватит. И зарплата вроде осталась на докризисном уровне. Но я не хочу брать ипотеку, потому, что только и слышно, как увольняют людей, сокращают им зарплату. Я не уверена, что такое не коснется меня. Лучше подожду более стабильных времен».
2. Ставки высоки и это не привлекает граждан влиться в ряды заемщиков. Им кажется не целесообразным переплата в 2-3 раза. Это относится к долгосрочным кредитам на 20-30 лет при величине процентной ставки 16%-20% годовых.
3. Квартира по ипотеке перестает быть альтернативой съемной квартире. По экономической доступности начинает сильно уступать арендованному жилью.
Евгений Сидорцов: «Жалею, что не взял в свое время кредит на квартиру, была возможность. Испугал процент, казалось, что такая глобальная переплата! Сейчас понимаю, что жадность меня сгубила. Те, кто в то время не побоялись ипотеки вскоре выиграли за счет роста цен на квартиры. А сегодня снимать все же выгоднее, ежемесячный платеж гораздо выше получается. Хотя иногда думаю, может, я опять теряю возможности? Ведь у меня есть и зарплата, и первоначальный взнос. Я узнавал в банке, мне бы дали кредит. Какая-то лень мешает, надо же идти, заниматься этим…Наверное, в ближайшее время постараюсь обсудить все это с тем риэлтором, который в прошлые времена дал мне хороший совет - брать ипотечный кредит, не раздумывая Тогда я советом так и не воспользовался. Сейчас, как он скажет, так и сделаю. Торжественно обещаю!».
4. Банки требуют первоначальный взнос не менее 30%. И это означает, что купить квартиру «с нуля» не представляется возможным. Люди, живущие на схемных квартирах, на правило, не имеют на своих счетах суммы в полмиллиона.
Людмила Реутова: «Есть возможность выплачивать кредит, зарплата полностью «белая», хватило бы для оценки меня как заемщика. Но у меня нет накоплений. Сейчас кладу деньги на депозит под высокие проценты. С каждой зарплаты пополняю счет. Как только сумма будет равной 30% от стоимости жилья, пойду в банк. Правда есть опасение, что цены на квартиры снова вырастут и мне снова придется копить, чтобы угнаться за этим процессом».
5. Зарплаты снизились, при этом остались «серыми». А требования банков ужесточились, они справедливо не хотят рисковать. Им нужна прозрачная история платежеспособности клиента.
Сергей Исаев: «Я занимаюсь сетевым бизнесом. И доход мой нельзя назвать маленьким. Хватает на аренду приличной квартиры. Я посчитал, если бы я купил жилье с помощью кредита, то примерно такая сумма бы и уходила на платежи. Есть счет в банке, где имеются накопления. Но мне не дают кредит, так как у меня нет возможности подтвердить справками мой доход».
Кому ипотека «по карману»?
Но при этом есть категория людей, у которых желание взять кредит совпадает с их возможностями. Это те, кто имеет в собственности жилье и мечтает «улучшиться и расшириться». По словам риэлторов и банкиров, большинство ипотечных кредитов сейчас берут из расчета довольно быстро выйти из кредита, что актуально для альтернативных сделок.
Новинки На фоне кризиса у ряда банков появилось новое направление - ипотека залогового жилья. Чаще всего поиск нового заемщика на залоговый объект, по которому клиент не может больше выплачивать кредит, осуществляется с помощью партнерских риэлторских фирм. Но у крупных банков уже имеются квартиры, оказавшиеся в их собственности из-за того, что заемщики не смогли выплачивать кредит на это жилье. Конечно, банки заинтересованы, чтобы такие квартиры были проданы как можно скорее. Поэтому они дают преимущества на их приобретение. Например, у ВТБ-24 появилась специальная программа «Витрина залогового имущества», по которой на продажу выставляются ипотечные квартиры. В базе объекты по всей России. Это и жилье на вторичном рынке, и первичное жилья и даже загородные дома и коттеджи. Это не означает, что цена на такие объекты не рыночная. Плюсы в более низких процентных ставках, отсутствии оплаты комиссий банку за сопровождение и выдачу кредита. И хотя такие варианты, по мнению специалистов рынка, пока не влияют на его конъюнктуру, составляя, скорее, экзотику ипотеки, все же явление существует, и граждане могут воспользоваться преимуществами покупки ипотечного жилья с пометкой «Б/у».
О недвижимости откровенно: что ждать от рынка недвижимости осенью?
Цены на недвижимость, безусловно, влияют на ипотечные процессы. Для того, чтобы понять, как развиваются события на рынке недвижимости Екатеринбурга и что ждать от осени 2009 года, мы обратились за консультацией к директору агентства недвижимости «Профессионал» Петру Павловичу Киселеву.
- Петр Павлович, часто слышу в последнее время, что «дно» уже достигнуто и цены будут расти, рынок оживится вот-вот. Так ли это?
- Мне кажется, что на фоне снижения заработной платы, увеличения количества безработных, падения акций российских компаний вряд ли стоит уповать на рост цен в ближайшем будущем. Все разговоры о том, что люди вдруг поняли, что пора покупать жилье по указанной сегодня цене, а иначе «будет дороже» - лукавство. Понятно, что нам, риэлторам, тоже не сладко. Хотелось бы, чтобы люди активно начали совершать сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке. Но реальность далека от желаемого. Конечно, сделки все равно идут, так или иначе. Но в основном это обменные варианты. В таком случае людям не важна цена как таковая, им нужен результат - квартира большей площади или лучших потребительских качеств. Они готовы скинуть цену на свое жилье, если в свою очередь собственник выбранной квартиры «подвинется» и продаст дешевле. Но покупка квартиры с нуля, в том числе с инвестиционными целями - это не про нынешнюю осень. Возможно, что будет какое-то сезонное оживление. Но вряд ли это повлечет за собой рост цен на жилье, даже плавный, который обещают некоторые специалисты. Сделки по сей день совершаются с дисконтом. Указанные в объявлениях цены чаще всего не соответствуют реальной «цене вопроса». Для того, чтобы цены начали расти, нужен рост благосостояния граждан, снижение ставок по ипотеке, увеличение объемов нового строительства в стране. Но в то же время я не склонен думать, что цены сильно упадут, скорее уже сегодня можно говорить о стабилизации. Но это мое личное мнение, возможно, что другие специалисты со мной не согласятся. Вообще, ценовые прогнозы - дело не благодарное. Кто знает, какие сюрпризы могут случится в экономике в ближайшее время.
